토지투자 시 기피하여야 할 땅은?

글쓴이 이승진 가야컨설팅 대표

토지투자의 핵심은 전매차익이나 시세차익 혹은 개발이익을 얻고자 함에 있다. 이런 모든 경우에 공통적인 사항은 적기에 투자회수를 해야 한다는 사실이다. 투자회수를 위해서는 잘 팔릴 수 있는 땅이어야 한다. 잘 팔릴려면 일반적으로 사람들이 싫어하거나 기피하는 땅이 아니어야 할 것이다.

다음에 토지투자 시에 일반인들이 공통적으로 기피하는 땅의 유형을 제시해 본다.

1. 땅테크하려는 땅은 반드시 진입도로가 확보되어 있어야 하며, 맹지는 금물입니다.

땅테크는 대체로 단기투자이어야 하므로 진입도로가 반드시 확보되어, 바로 개발이나 활용이 가능한 땅이어야 합니다. 맹지는 누구나 기피하고 있어, 제값을 받기 힘들며, 투자회수가 매우 어렵습니다.

2. 개발이 불가능한 땅은 투자처로 부적당합니다.

땅의 진정한 가치는 다양한 용도입니다. 땅값은 용도의 다양성과 활용의 범위에 따라 결정되는 것입니다. 따라서 개발이 불가능한 땅은 투자가치가 없는 땅입니다.

개발이 불가능한 땅은 입지적 지형적으로 개발이 어려운 땅과 토지규제측면에서 인허가가 불가능한 땅으로 구분할 수 있습니다.

입지적으로 육지에서 멀리 떨어진 무인도라던가, 지형적으로 고산지역이나 돌이 많고 경사가 가파른 악산(惡山)은 개발이 불가능합니다. 규제측면에서는 군사통제보호구역, 그린벨트, 상수원보호구역, 자연공원구역, 문화재보호구역, 생태계보전구역, 백두대간보호구역과 같은 곳은 개발이 전혀 불가능하거나 심한 개발규제를 받고 있어, 투자처로는 적당치 않습니다.

3. 경사도가 높은 산지는 개발이 불가능합니다.

우리나라 산지관리법과 지방자치단체의 도시계획조례에서는 경사도가 최대 25도가 넘는 지역의 개발이 전면 금지되고 있어, 이런 지형을 가진 땅은 개발이 안되므로 특별한 용도가 아닌 한 투자가치가 없습니다. 또한 해발 300m 이상의 산은 5부능선 윗지역은 고도제한을 받아 개발이 불가능합니다.

4. 고속도로변이나 자동차전용도로변 땅은 진입도로를 새로 연결할 수 없으므로 도로변이라 할지라도 오히려 좋지 않습니다.

5. 고압송전선이나 공동묘지, 하수처리장, 쓰레기매립장, 대규모 축사, 사격장 등의 기피시설에 인접해 있는 땅은 구입하지 말고, 가지고 있더라도 빨리 처분하는 것이 바람직합니다.

6. 땅의 모양으로 볼 때 폭이 좁고 길거나 삼각형 등 뾰죽한 모양의 땅과, 앞에 산이나 언덕이 가로 막혀 조망이 답답한 땅은 풍수지리를 떠나서라도 일반인들이 별로 좋아 하지 않는 땅으로 가급적 피하는 것이 좋겠지요....