명포수는 새가 날아가는 방향으로 총을 겨눈다

토지투자를 쉽게 이야기 하면 “시세차익” “전매차익”이나,  “개발이익”등으로 요약할 수 있다.

이 말들은 공통적으로 땅을 팔 때의 가격에서 살 때의 가격을 뺀 차액을 말한다. 당연한 말이비만 전매차익을 크게 하려면 파는 값은 될수록 높아야 되고, 사는 값은 될수록 적어야 한다.

즉 좋은 땅을 싸게 사서 비싸게 파는 것이 토지투자의 간단한 요점이라고 할 수 있는 것이다.

토지투자는 결코 운이 아니다

토지에 투자하려는 초보자가 가장 흔히 범하기 쉬운 점은 토지투지는 운에 달려 있다고 생각하는 것이다. 토지투자는 확실히 장기간을 요하는 불확실한 미래투자로서, 투자 시에 장래 3년에서 10년 후의 일을 예측한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 구입 시에 설혹 어설프게 예측한다고 하여도 나중에 보면 빗나가는 경우가 허다하다.

개발이 예상되던 대형 프로젝트가 취소되고, 뚤린다던 투자인접지의 길이 안뚫리는 경우가 적지 않다. 규제가 해제 또는 완화된다는 소문만 잔뜩 기다리다가 보면, 어느덧 정권이 바뀌어 기약없이 장기 보류되는 경우도 많다. 반대로 잘되면 전혀 예상치 못한 좋은 결과가 나오기도 한다.

초보자들은 이러한 희비를 모두 운으로 돌리는 경우가 많다.
그리고 잘되면 본인이 선택을 잘한 것으로 생각하고, 반대로 예상이 어긋나는 경우는 구입을 추천했던 지인이나 중개사 등을 원망하기도 한다. 잘되면 본인의 능력이요, 잘못되면 남의 탓으로 돌린다.

왜 이런 현상이 나오는 걸까?

그것은 토지투자자가 장래를 미리 예측하고, 후에 있을 수요변동을 하지 않기 때문이다. 더욱 중요한 것은 이러한 예측과 투자결심을 본인이 스스로 하지 않고, 전적으로 남에게 맡긴다는 시실이다.

땅 거래는 리스크가 많다.
토지투자는 미래가치를 보는 데다가 법적인 규제가 많으므로 거래 시 리스크가 많다는 것을 유의하여야 한다.

그린벨트나 자연공원구역, 상수원보호구역 등과 같이 엄격한 공법규제에 묶여 전혀 토지거래를 할 수 없는 경우도 있고, 공유지분이나 맹지(盲地) 취득 등 사(私)법적인 제한으로 이용할 수 없는 경우도 있다.

토지구입 시 이러한 위험을 모르고 땅을 산다면, 이득은 커녕 투지회수나 이용은 매우 어려워진다. 기약없는 오랜 세월을 땅에 묻어두는 격이다. 토지구입이 아파트나 자동차를 사는 것과는 다른 가장 큰 차잇점이다.

초보 토지투자자가 이러한 잘못을 하지 않으려면, 본인이 토지공법과 토지사법 등 토지관련 법률에 대해 어느 정도의 기본지식을 갖고 있어야 한다.

땅값은 미래가치에 달려 있다

토지재테크는 미래가치를 추구하는 것도 명심해야 한다.
모든 투자가 미래의 불확실성 속에서 후일 증가되는 가치를 노리는 것이겠지만, 토지의 경우는 더욱 심하다. 토지투자는 장기간을 요하는 것이기 때문이다.

그래서 “명포수는 새가 날아가는 방향으로 총을 겨눈다.” 는 격언이 있듯이 땅 투자도 미래를 내다보고 장기투자를 해야 한다는 것이다.

그러나 미래는 항상 불확실하다. 땅 투자도 이런 불확실한 요소를 잘 정리하여 포인트를 잡고 투자를 해야 한다. 그리고 땅의 미래를 예측하는 것이 전혀 불가능한 것은 아니다.

땅 투자에도 어느 정도는 확실한 일정한 법칙이 숨어 있는 것이다.
투지 재테크에 있어서는 이러한 미래예측방법을 익혀야 한다.

본인의 책임으로 앞을 내다 봐야....

그리고 토지구입 시에는 본인의 책임으로 최대한 미래예측을 해야 한다는 것이다.토지의 장래를 미리 내다본다는 것은 매우 어려운 일이지만, 그럼에도 기본적인 흐름을 잡아 전망을 예측할 수 있는 몇 가지 방법은 있는 것이다.

이러한 장래예측법을 땅을 보는 눈이라고 할 수도 있고, 더 구체적으로는 좋은 땅을 고르는 요령이라고 하는 것이다.

토지투자에 있어서 흔히 말하는 좋은 땅이란 결국 장래에 땅값이 많아 오를 수 있는 그런 땅을 말한다고 할 수 있다.이러한 좋은 땅을 고르는 요령은 일반 부동산서적에는 잘 안 나오고, 현실적인 부분을 책으로 설명하기에도 매우 껄끄러운 부분이 있다.

방법으로는 토지를 잘 아는 전문강사의 토지실무강의나 경험이 많은 공인중개사들을 통해 들을 수 있다.

부동산은 발로 사라

마지막으로, 토지초보자는 기회가 있는대로 토지현장답사를 자주하고, 여러 지역의 여러가지 땅을 세밀히 관찰하고 서류와 장래성을 분석하는 훈련이 필요하다.

"부동산은 발로 사라"는 격언이 말해 주듯이, 땅은 본인이 직접 찾아가 보고 또 현장에서 발로 밟아보면서 주변을 살펴보아야 한다. 기회가 닿는대로 전국 각지를 많이 다니면서 여러 종류의 땅을 보다 보면, 좋다는 땅은 무언가 공통적인 요소가 있음을 스스로 알게 될 것이다.

하여튼 땅은 순수한 이론만으로 알 수 있는 것도 아니고, 경헙만으로 잘 할수 있는 그런 것도 아니다.

초보자는 적절하게 갖추어진 토지규제법규의 기본지식에, 자주 현장을 둘러 보고,토지지적서류를 검토해 보면서 그 땅의 미래를 예측할 수 있는 능력을 차근차근 키워나가야 할 것으로 본다.

실수하지 않는 간단한 초보 토지투자요령

① 수도권 땅을 사라
② 땅이 너르고 인구가 늘어가는 지역의 땅을 사라
③ 도시지역이나 계획관리지역의 땅을 사라
④ 가급적 그린벨트와 토지거래허가구역의 땅을 피하라
⑤ 대지나 밭을 사라
⑥ 진입도로가 붙어있는 땅을 사라
⑦ 계약 전에 반드시 현장답사를 하라
⑧ 가급적 시세보다 싸게 사라
⑨ 자기가 가진 돈의 한도 내에서 사라
⑩ 모르는 시림들과의 공동투자는 피하는 것이 좋다
⑪ 한번 사고 나면 느긋하게 최소 3년은 기다려라
⑫ 단칼에 먹겠다는 지나친 과욕을 피하라

글쓴이 이승진은 토지와 경매전문 (주)가야컨설팅http://www.higaya.net)과 [일산]가야佳野토지&경매학원의 대표로서 토지개발 관련 컨설팅과 강의 및 저술활동을 하고 있으며,
저서로는 <토지투자 재테크 36계(2009.2) 등 가야토지시리즈 전 4권(가야컨설팅 출판)이 있다.