최근 토지시장의 동향과 새로운 투자처 및 개발사업

글쓴이 이승진 가야컨설팅 http://www.higaya.net 대표

침체가 계속되는 부동산 시장

부동산 경기가 침체가 계속되고 있다.부동산의 대표격인 아파트와 토지시장이 얼어붙고 있기 때문이다.

최근 아파트 값과 거래는 일부 지방 광역시에서서 아주 미미한 상승세를 보이고 있을 뿐이다. 서울 경기를 포함한 수도권의 경우는 계속 강보합세 약보합세를 거듭하면서 횡보를 거듭하고 있다. 거의 일년 가까운 시간에도 큰 변동이 없는 추세다.

토지시장은 조금 다르다.

서울과 인천은 침체 혹은 가격하락에 들어서 있지만, 경기도와 세종시, 경남 창원 등의 일부 지역에서는 실수요자를 중심으로 한 거래가 소폭 이루어 지며, 일부 땅값이 오르는 지역도 보인다.

토지시장을 중심으로 최근의 변화 추세와 움직임을 간략하게 들여다 보자.

최근 토지시장의 변화 추세

토지시장도 최근 우리나라 경제와 경기변동의 영향을 직접적으로 받고 있는 것으로 보인다.

우선 토지수요의 배경이 되는 우리나라 인구구조의 변화에서 그 뿌리를 찾을 수 있다.

2000년에 진입하면서 부터 본격화된 우리나라 인구의 고령화와 그간 지속되어 온 자연출산율 저하는 점차 전국의 인구를 감소시켜 나가고 있다. 거기다가 65세 이상의 고령인구가 이미 10%대를 넘어서 15%대를 육박하고 있는 노령화 구조는 국가재정과 경제사회에 여러 가지 영향을 미치고 있다. 나아가 베이비 부머 시대의 은퇴가 시작되면서 1인 가구의 수가 증가하고, 주거선호 양상이 종전의 중대형 위주에서 소형주택으로 전환하는 계기가 되고 있다.

고용불안과 자영업자 및 중산층의 몰락으로 사회불안이 가속되어 간다. 중산층의 가계부채의 급속한 증가로 인한 가처분소득의 지속적인 감소는 토지를 비롯한 부동산 투자를 경색화 갈수록 경색시켜 나가고 있다. 특히 중산층의 대부분의 자산 포트폴리오를 점한 부동산 특히 아파트에 대한 강도 높은 규제와 부분적 과잉공급은 경기침체와 맞물여 장기적인 부동산 침체와 거래부진으로 이어지고 있는 상황이다.

근래 토지시장의 새로운 개발 트렌드

5년 이상 지속되는 부동산의 장기침체에 따라 중소기업자와 자영업자 등 일반인들의 관심은 수익형부동산으로 쏠리고 있다. 토지의 장기침체로 중장기적인 전매차익을 기대하기가 어렵기 때문이다. 이러한 추세에 따라 종전의 호화스러운 전원주택 보다는 작고 실질적인 총액 1억원 미만의 미니 소형주택과 주말농장에 대한 관심이 높아 가고 있다.

임대수익을 노리는 도시형생활주택과 고시원의 건립과 투자에 대한 관심도 급증하고 있다.

반면 일반시민 특히 20-40대의 젊은 층은 참여적 스포츠 레저시설 등에 많은 관심을 보이고 있다. 최근 크게 떠오르는 오토 캠핑장이나 동호인 운동장, 승마연습장에 대한 수요가 그것을 말해 준다.

귀농자와 농업법인를 비롯해 자연생태계에 귀의하며 휴양과 치료를 겸하려는 추세도 만만치 않다. 약초나 야생화 단지며 특수작물 재배, 생태숲, 자연휴양림, 식물원 수목원 등 환경 생태 바이오에 대한 관심이 점차 늘고 있다.

최근 투자처로 더 오르는 지역은?

토지로 보아 전국적으로 보아 투자분위기는 전혀 형성되어 있지는 않으나, 실수요자나 소규모 투자 희망자의 움직임은 국지적 산발적으로 끊이질 않고 있다.

대표적인 지역을 꼽는다면 2018 동계올림픽 개최지로 확정된 평창지역이다.

그 외에도 이제 아파트가 분양되고 있는 세종시(종전의 행정중심 복합도시)와 행정기관 이전이 예정된 지방의 몇몇 혁신도시며 도청 이전 예정지가 산발적인 관심을 부르고 있다.

수도권에서 시공 중인 성남-여주 간 복선전철 등과 제2외곽순환도로 제2경부고속도로 재2영동고속도로 등 고속도로도 관심을 가질만 하다.

그러나 이러한 지역들은 지역적 시간적으로 보아 아주 제한적이기 때문에 실제 투자처로 선별하려면 본인 스스로 많은 치밀한 현지조사와 주기적인 방문이 필요할 것으로 보인다.

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