토지를 제대로 공부하는 요령
글쓴이 이승진 가야컨설팅 http://www.higaya.net 대표

토지는 전형적인 재테크 수단

땅은 우리나라에서 전통적으로 부의 상징이며, 가장 좋은 재테크 방법으로 인정되어 왔다. 실제 통계를 보면 부자들은 재산의 85% 이상을 부동산의 형태로 보유한다고 한다.

부동산에는 통상 아파트로 대표되는 거주용 건물과 상가와 임대창고를 비롯한 수익형 건물, 그리고 토지가 있다. 이 세 가지 부동산의 형태에서도 가장 보편적인 것이 바로 땅이다.

그리고 토지에는 일반인이 좋아하는 농가주택, 전원주택이 포함된다.

우리가 토지에 관심을 가지는 이유

우리가 토지에 관심을 가지는 이유는, 토지는 이와 같이 가장 유용한 재테크 수단으로 인정하기 때문이다. 다만 투지대상으로서 토지에 있어서 단점은, 현금회수가 용이하지 않다는 것과, 땅값이 유연성이 없다는 것, 그리고 일반적으로 땅은 고가라는 점일 것이다.

그리고 더욱 중요한 것은 땅은 일반인이 접근하기 어렵고 복잡하다는 사실이다. 실제 우리나라에서 땅은 전문적인 상품이다.

복잡한 부동산 법규와 규제, 그리고 수시로 바뀌는 세금에 둘러 싸여,정부정책의 영향을 직격탄으로 바로 받는 것이 토지다.

그럼에도 불구하고 땅이 매력있는 것은, 일단 땅값이 탄력을 받으면 급상승한다는 것, 세월에 따라 결코 하락하지 않는다는 것, 그리고 땅값은 튀는 폭이 매우 크다는 점이다. 아파트나 상가에 비교하여, 관리유지비가 전혀 들지 않고, 경기변동에 바로 영향을 받지는 않는다는 땅값의 경직성 때문일 것이다.

토지를 공부하는 목적

우리가 토지에 관심을 가지고 공부하려는 이유는, 단지 전매차익을 노리는 투자목적이나 재테크의 좋은 방법이라는 이유만이 아니다.

땅은 누구라도 농사를 지을 수 있고, 나무를 키울 수 있으며, 동물을 사육할 수 있다. 집을 짓고 살 수도 있다. 실제 땅은 활용하기가 용이하다는 것이다.

그 뿐 아니라 땅은 개발하면, 그냥 팔아넘기는 것보다 더 많은 수익을 올릴 수 있다. 소위 막대한 개발이익을 얻을 수 있다는 것이다.그래서 땅의 활용방안은 무궁무진하며, 사람들에게 말할 수 없는 매력을 주는 것이 사실이다.

땅의 진정한 가치는 다양한 개발가능성에 있다고 보아야 할 것이다.

토지는 무엇을 공부할 것인가?

땅을 공부하는 이유를 다시 요약하면, 투자, 개발, 활용, 중개, 경매, 귀농 등 목적별로 나누어 볼 수 있다.

그러나 어떤 경우이던지 간에, 땅의 공통적인 기본지식을 배워야 하는 것은 마찬가지다. 그리고 나서 각기 분야에 필요한 추가적인 전문지식을 익혀야 하는 것이다.

그러면 땅의 공통적인 기본 공부는 무엇일까? 필자가 그 간의 경험으로 본다면, 땅은 크게 입지, 규제와 전망이라고 본다.

전망에는 떵의 개발가능성과 땅값을 가늠해 보면서, 땅의 미래가치를 점치는 것으로 아파트나 상가에는 없는 땅 만의 독특한 분야다. 입지와 규제를 검토하여 이 땅에 적합한 최적 개발방안을 모색하는 훈련을 쌓아야 한다. 그리고 5년 후, 10 후에 전개될 이 땅의 장래를 예측해 본다.

땅이 어려운 것은, 땅은 이처럼 장기적인 미래가치를 내다 볼 줄 알아야 하기 때문이다. 미래는 부정확하며 불확실하다. 그래서 땅이 더욱 어려워지는 것이다.

땅의 규제는 토지공부에서 가장 어려운 핵심부분이다. 우리나라에는 약 120여개의 법률이 토지에 직 간접으로 관련이 있고, 420여개의 쟁쟁한 규제가 거미줄처럼 얽혀 있는 것이 바로 토지다.

관련 근거법을 정확하게 알고, 찾아보는 것 만해도 결코 쉬운 일이 아니다. 대부분의 시중 토지강의는 규제공부에 머무르게 된다. 땅 공부에 있어 소홀하기 쉬운 입지 부분도 만만치 않다. 원래 "부동산은 입지"라는 말도 있지 않은가? 조선시대의 풍수지리도 바로 입지로서, 묘자리(음택)나 양택을 봐주는 지관을 귀히 여겼다.

실무상 입지에서 가장 종요하게 다루는 것이 바로 건축 시 요구되는 진입도로 문제다. 지적도 상 도로가 없는 땅을 맹지(盲地)라고 한다. 맹지에는 집을 지을 수 없으니 이로 인한 투자실패와 분쟁이 적지 않다.

땅을 공부하는 요령

초보자가 제대로 땅의 기초를 공부하려면, 중에서 지기 수준에 맞는 좋은 토지책을 골라 읽은 후, 좋은 과정을 갖춘 교육기관이나 체계적인 이론을 잦춘 학원에서 현장경험이 많은 교수에게 배우는 것이 좋다.

우선 입지 규제 전망에 관한 땅의 기초이론과 땅서류을 두루 익힌 다음, 개별토지를 놓고 현장답사의 경험을 많이 쌓아야 한다.

그리고 대상지 땅의 보이지 않는 미래를 내다보고, 땅의 숨겨진 함정을 찾을 줄 아는 지혜를 배워야 한다. 땅은 미래가치이기 때문이다.

이러한 세 단계 공부에 걸리는 시간은 짧으면 6개월에서, 길게는 1년 이상이 소요될 수도 있을 것이다.

땅에 관한 이론과 실무는 매우 광범위하고, 복잡하므로, 너무 서두르지 말고 하나씩 정확하게 습득하도록 한다. 근거가 되는 법률 이름 하나, 토지용어 하나도 정확히 쓸 줄 알아야 하며, 실무경험이 많다고 오래된 지식을 고집하거나, 어설프게 알고 떠벌리는 것은 절대금믈이다.

잘못된 법률지식이나, 그릇된 해석은 돌이킬 수 없는 토지거래 대형사고로 이어질 수 있다.

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