부재지주 중과세 유예조치 후의 토지시장

글쓴이 이승진 가야컨설팅 대표

지금 토지시장은 buyer.s market

2011년 들어서서도 토지시장은 아직 침체일로에 있다고들 말한다. 그러나 국내의 토지거래를 획일적으로 단정짓는 것은 옳지 않다고 본다. 지금도 곳에 따라 지역에 따라 땅을 매입하려는 회사나 개인이 많이 있다고 본다.

회사나 자영업자로서는 경기불황에도 불구하고, 유동성이 좋은 회사가 있기 나름이고, 지속적인 사업을 위하여 주택단지, 수익형 건물을 지을 장소가 필요하게 된다. 사업확장과 사업장 이전을 위한 공장이나 창고부지를 찾는 업체도 적지 않다. 또 개인으로서는 아파트의 침몰과 경기침체에 따른 상가분양의 부진에 따라 토지에 눈을 돌리는 경우도 적지 않게 발견된다. 근래에 들어 기숙형 고시원이나 기업연수원과 사회복지시설의 신축에 대한 문의도 많아지고 있다.

실제 토지컨설팅을 하다 보면 해외에 이민을 간 가족의 경우, 국제전화나 잠시 귀국한 틈을 타서 상속 등으로 국내에 보유하던 토지를 처분하거나 새로 수익이 예상되는 투자용 토지를 구입하려는 경우도 적지 않다. 이런 경우 토지컨설턴트들은 대략 금년 중에 땅을 새로 구입하거나 혹은 갈아타라고 권유하기도 한다.

그 이유는 무얼까?

여러 가지 이유가 있겠지만 주된 이유는 흔히 알듯이 부재지주에 대한 양도세 중과세의 시행이 내년 말까지는 보류되어 있기 때문이라고 본다. 그 외에도 현재 전반적인 경기침체로 인하여, 아파트나 상가는 물론 토지에 대한 거래가 뜸하여 땅값이 많이 내려 앉았다는 것도 하나의 이유가 될 수 있을 것이다. 네고만 잘하면 호가된 금액에서 많이 깎아서 살 수 있는 분위기라고 할 수 있다. 지금은 대세가 seller.s market 이 아니고, buyer.s market이라고 볼 수 있다.

부재지주에 대한 양도세 중과조치의 배경과 경과

부재지주에 대한 양도세 감액효과를 누리고자 하는 배경을 알기 쉽게 설명해 보면 이렇다.

참여정부 시절 부동산의 투기를 미리 막고, 사회복지에 소요되는 세수를 확보하기 위한 특별조치로서 2006년부터 과세기준(과표)이 공시지가에서 실거래가로 바꿨다. 그리고 2007년 부터토지에 대한 부재지주 중과세 제도를 신설했다. 당시 일반양도세율이 9~36%인 점을 비교하면 갑절로 중과되게 된 것이다. 매매 시 실거가로 신고하게 된 것을 감안하면 두갑절 이상이 되어 가히 세금폭탄이라고 할 정도라고 할 수 있었다.

부재지주의 내용을 보면 종전 토지에 관한 획일적 양도소득세 부과에 특칙을 두어 토지소유자 거주지와 업무용 여하에 따라 보유토지를 사업용과 비사업용으로 규정하고, 이 비사업용토지에 관하여는 양도차익에 대하여 획일적으로 60%의 양도세 중과세를 하기로 하였다. 비사업용으로 규정하는 토지의 종류로는 전 답 과수원 등 농지와 임야 목장용지 나대지와 잡종지로 제한하기는 하였다.

그러나 우리나라에 있어서 전 국토에서 차지하는 비중이 농지가 20%, 임야가 65%로서 사실상 전국토의 85% 이상이 일단 비사업용토지의 대상이 된다는 점에 지주의 과세 중압감과 파급효과는 대단히 컸다. 특히 수도권 외곽을 포함하여 강원도 충청도 등 수도권 인근의 농지 임야는 많은 경우 사실상 수도권 사람들 간에 거래되고 있던 현실에서, 사전에 아무런 예고 없이 갑자기 터져 나온 부재지주 중과조치는 토지업계에 있어서 가히 메가톤급 핵폭탄이라고 할 수 있었다.

수도권 지주가 가지고 있는 지방의 농지 임야는 거의 예외 없이 부재지주로 판정되고, 이것은 소득세법 상 비사업용토지로서 양도소득세 중과대상이 되었다. 그 결과 우려했던 대로 8.31조치 이후 토지거래는 급격한 침체기로 접어들었다.

매각차익의 2/3가량을 세금으로 거두어 가는 현실에서, 어렵게 땅을 팔려는 사람은 거의 없었다. 거기다가 전국토의 20%에 달하는 토지거래허가구역의 지정으로 거래가 더욱 힘들어 지며, 토지시장은 썰렁하게 되었다. 이후 약 5-6년간의 긴 공백기가 지속되어 왔다. 급전이 필요한 해외이민이나 파산, 경매 직전의 지주들만이 토지매각을 주도해 왔다고 볼 수 있다. 불법적인 다운계약서의 만연으로 부동산거래질서가 문란해지고, 거래는 더욱 힘들어졌다.

비사업용 토지 및 다주택자 양도세 중과 면제 일몰기간 2년 연장

이러한 상황에서 MB정부에서는 부동산 거래에 숨통을 틔워주기 위하여 2009년 3월16일에 부재지주 및 다주택자 양도세 중과를 2010년 말까지 유예하겠다는 조치 발표가 있었고, 솽련 후속조치로 세법이 개정되었다. 그리고 이 일몰시한이 끝나는 2010년 말에는 다시 2i년 추가로 연장한다는 조치가 이루어졌다.

즉 2010년 말 종료될 예정이었던 비사업용 토지 및 다주택자 양도세 중과 완화의 일몰시한이 관련 소득세법의 개정으로 2년 더 연장된 것이다. 양도세 중과제도란 2주택이상 다주택자 및 비사업용 토지에 대해 50～60%의 세율로 중과하는 대신 양도세 기본세율(6-35%)로 과세하는 제도다.

다주택자에 대한 세제 지원으로 이번에는 비사업용 부동산에 대한 중과완화제도의 일몰시한도 똑같이 2년 연장한다는 방침이다.

따라서 개인의 부재지주 토지 등 비사업용 토지에 대한 양도세 중과가 유에되며, 법인의 비사업용 부동산 양도시 30% 법인세 추가과세도 배제된다.  이번에 일몰 연장된 다주택중과 완화는 소득세법 부칙 제 9270호 제 14조 1,2항의 규정과 소득세법 제104조 제6항 규정 모두 2012년12월31일까지 연장된 것이다.

그러므로 다주택자와 비사업용토지에 대해  2012년12월31일까지 양도할 경우 일반과세가 적용되며, 2012년12월31일까지 취득하는 주택과 비사업용 토지에 대해서도 취득 후 2년 이상 보유 후 양도하면 언제라도 일반과세가 적용된다.

다만 양 경우에 모두 양도차익의 30%까지 공제해 주는 장기보유특별공제는 배제되고 있어, 그만큼은 불리한 조건이 여전히 남아있는 셈이다. 즉 부재지주는 완전히 폐지되거나 적용이 배제되는 것은 아니며, 제한적으로 중과적용이 배제되고 있다고 말할 수 있는 것이다.

부재지주를 이해함에 있어서 유의하여야 할 대목이다.

부재지주 중과세 유예조치 후의 토지시장 전망

현재 부재지주에 대한 중과세가 유예 조치되고 있는 토지시장에서 거래는 소강상태에서 약간은 점진적인 활성화가 기대되고 있는 실정이다. 작년 11월이 아파트의 바닥이었을 것이라는 분위기가 확산되어 감에 따라, 우선 주택에 대한 관심이 조금씩 되살아 나고 있는 분위기라고 말할 수 있다. 대체로 토지시장은 아파트에 뒤이어 따라 간다는 속설에 다라 금년도 토지시장은 2/4분기 이후의 큰장을 기대하고 있는 상황으로 보여진다.

그간 토지거래의 최대 구제라고 할 수 있는 토지거래허가구역이 수도권 전역에서 많이 풀어 졌고, 부재지주는 시행이 유예되고 있으며, 연접개발제한제도도 2년 내에는 페지 내지 대폭 완화시킨가는 정부의 발표가 있었다. 이제 토지시장을 옥죄고 있던 족쇄와 같은 규제들이 많이 완화된 시점에서, 남은 것은 부동산시장의 실물거래경기라고 말할 수 있을 것이다.

금년 상반기의 토지시장 활성화가 기대되면서 또한 점진적인 부동산 경기가 되살아날 것이라는 예상이 가능하다고 본다.