성공적인 개발사업계획서의 조건

크고 작은 개발사업에 있어서는 반드시 사업계획서를 작성하게 된다. 사업계획서는 개발사업 추진의 진도에 따라 여러 가지로 불리 우며 단계별로 그 정밀도도 다르다.

개발사업계획서의 단계별 형태

초기 사업구상 단계에서는 “기본구상”이라고 불리 우며 추진하려는 사업의 컨셉과 시장분석에서 출발한다. 흔히 “제안서”라고 불리 우는 것은 입지를 바탕으로 고려하여 개략적인 사업개요와 예상이익을 지주나 금융기관에 제시하여 추진의향과 사업타당성의 가능성을 검토하게 하는 것이다.

실무에서 “기획서”라고 불리 우는 것은 아주 조악한 형태의 개발사업계획서라고 할 수 있다. 통상 골프장, 골프연습장, 주유소 등을 건설하고자 하거나, 유통센터, 전문상가나 아파트를 지어 분양하여 수익을 남기려고 할 때 최초로 작성하는 것이다.

이러한 과정을 거쳐 사업의 기본구상이 확정되고 용지확보가 분명한 단계에 이르면 본래의 의미의 개발사업계획서를 작성하게 된다.

개발사업계획서이 형태는 부지와 사업목적 및 규모에 따라 다르다.

개인이 천여 평의 대지에 간단한 전원주택이나 펜션을 짓는 경우에 비하여, 백만 평에 가까운 36홀 골프장을 건설하는 경우는 그 내용과 절차가 매우 복잡할 수밖에 없다.

사업의 인허가를 받아야 하는 근거 법령과 고시 조례 등이 복잡 할 뿐 아니라, 사업부지에 걸치는 지방자치단체도 많기 때문이다. 또한 주유소나 유통센터에 있어서도 사업 인허가나 관련기관이나 부처의 추천, 협의, 합의, 사전평가를 받아야 하는 절차가 만만치 않게 많다.

입지선정과 사업 인허가

개발사업의 추진에 있어서는 무엇보다도 입지의 선정과 사업인허가가 가장 중요한 고비가 된다.

입지의 선정에서는 대상 부지가 법규 상 허용되는 지역인지 여부가 관건이 될 것이며, 규모에 따라 부지에 올릴 수 있는 건물의 건폐율, 용적율 등과 배치도 및 진입도로가 가장 중요하다. 개발사업의 규모가 크게 되면 환경영향평가와 교통영향평가 등의 사전영향평가를 받아야 하는 경우도 있다. 이러한 과정에는 실제 예상 외로 많은 시간과 비용이 든다.

따라서 사업계획구상단계에서는 입지선정에서부터 향후 반드시 넘어야 할 중요한 사항에 대한 로드맵과 사업추진 일정이 면밀하게 작성되어야 한다.

사업계획서는 사업 인허가의 관건

입지선정이 끝나면 사업인허가를 받게 된다.

인허가의 추진은 우선 해당 개발사업의 법적 근거나 정책의 근거가 무엇이며, 주무부서가 어디인가 하는데서 출발한다. 법규는 주된 사업의 근거되는 법률, 시행령과 시행규칙 뿐 아니라, 관련 주무부처의 규칙, 훈령, 지침, 예규, 절차, 고시, 선례 등과 대상 토지 소재지 지방자치단체의 조례와 조례시행규칙 등을 모두 포함하는 것이다. 아울러 국가나 지자체의 세제지원 등 특례 인정 여부도 검토하면 좋다.

실제 인허가가 진행되는 구체적인 절차와 가장 중요한 심사기준은 대개 이런 하위법규에서 찾을 수 있다. 대개의 경우 인허가신청서는 시행규칙에 양식이 나와 있고, 심사기준은 시행령 별표에 있는 경우가 대부분이다.

그리고 실무상 중요한 것은 신청서류와 신청서의 첨부서류라고 할 수 있다. 첨부서류도 최근의 것으로 빠짐없이 잘 준비해서 신청서와 함께 제출해야 한다.

신청서의 제출은 인허가의 첫걸음이다. 신청서의 각 항목이 모순 없이 정확히 기재되어야 함은 물론, 사업계획서 등 관련 첨부서류의 내용도 중요하다. 공무원의 심사는 결국은 이 신청서와 관련 서류를 기준으로 검토되고, 최종 가부가 결정되기 때문이다.

개발사업에 있어서 사업계획서의 작성은 매우 중요하다. 사업계획서가 잘 되어 있어야 지주를 포섭할 수 있을 것이며, 인허가의 타당성 심사에 있어서도 설득력을 가질 수 있기 때문이다. 제3자의 투자나 금융기관을 끌어 들이는 PF(Project Financing)에 있어서 사업계획서는 더 더욱 중요할 수밖에 없다.

개발사업계획서를 잘 만들려면

개발사업계획서를 작성함에 있어서 중요한 포인트를 정리하면 다음과 같다.

첫째로 사업 추진내용의 명확성이다.

사업계획서에는 목적사업의 목적과 사업부지에 대한 정확한 현황, 공법적 검토, 투자규모와 투자내역 및 자금조달방법과 투자회수 등에 관하여 근거가 분명하고 서술이 명확해야 한다. 사업부지인 현장에 대한 현황도와 지적도 및 관련 지적공부 및 등기부등본 등이 첨부되면 좋다.

둘째로 투자회수에 대한 확실성이다.

만일 개발사업이 분양이나 매각을 전제로 한다면 분양에 대한 마켓팅 분석과 투자회수시기와 방안에 대한 구체적인 자료 제시가 있어야 한다. 그 자료는 작성자가 만드는 것보다는 언론 보도자료나 연구기관의 자료, 정부통계 등을 인용하면 훨씬 신뢰성을 더 할 수 있을 것이다.

사업계획서의 전개는 물 흐르듯이 해야

셋째로 사업계획의 흐름은 앞뒤에 모순이 없이 일관성이 있어야 한다.

특히 수치로 제시되는 자금조달 및 투입, 비용지출과 회수시기 및 금액, 상환방법 등에 대하여는 정확한 근거를 제시하고 앞뒤에 모순이 없어야 한다. 어떤 개발계획서에서는 앞뒤가 안 맞는 수치가 발견되거나, 근거가 애매한 수치로 장식하는 경우를 볼 수 있는데 이러한 사업계획서의 타당성과 신빙성은 크게 의심되는 것이다.

넷째로 개발사업계획서의 목차와 내용은 간략하게 잘 정리되어야 한다.

목차는 개발사업을 제공자에게 설명하는 순서에 따라서 물 흐르듯이 자연스럽게 작성되어야 한다. 내용은 간략한 문체로 역시 논리적 순서에 따라 물 흐르듯이 알기 쉬운 용어로 설명한다. 문장은 부드럽고 짧게 끊어가면서 핵심을 정확히 표현하여야 한다.

가장 중요한 것은 실현가능성과 신뢰성

다섯째로 사업계획서의 가장 중요한 포인트는 역시 사업계획의 실현가능성과 사업주에 대한 신뢰성이다. 사업계획서 중에는 멋을 부린다고 프리젠테이션 문서(PPT)로 화려하게 만드는 것이 있다.

물론 개성 있고 특색이 있어 여러 사람들의 주목을 끄는 것은 좋으나, 그 중에는 색깔과 모양만 요란하고, 근래에 유행하는 요상한 키워드를 나열하면서, 실제 내용은 알맹이가 없는 추상적인 단어들로 채우는 것들도 있다. 이런 것은 별로 좋지 않다.

사업계획서는 내가 추진하려는 계획을 타인에게 보여주고 설득하기 위한 자료다. 따라서 사업계획서에 있어서는 내용의 정확성, 진실성과 실현가능성이 무엇보다도 중요하며, 사업주의 신뢰성을 강조하는 형식과 내용을 갖추어야 할 것이다.

특히 최근에 강조되고 있는 자연환경과 생태 보존, 친환경 및 자연경관과의 조화 등을 고려하여 첨가한다면 더욱 좋은 점수를 받을 수 있을 것이다.

좋은 사업계획서는 절반의 성공

좋은 사업계획서를 만들면, 개발사업의 절반은 성공하고 있다고 할 수 있다.

개발사업자는 이상의 좋은 사업계획서의 조건을 음미하여, 지주, 투자자나 금융기관이 시행자를 믿을 수 있고 선 듯 투자할 생각이 들게 하는 그런 설득력 있는 개발사업계획서를 만들도록 유의하여야 할 것이다.