좋은 땅 돈 되는 땅 고르는 10가지 조건 

[필자 가야컨설팅 이승진 대표] 

최근에 토지에 관한 규제가 대폭 완화되고 있어, 새삼 땅에 대한 관심이 높아지고 있다.

특히 수도권의 공장입지와 여주 이천 등 자연보전권역의 규제완화 방침과 수도권 도로 확산 진행에 따라 경기도 동북부 지역에 대한 문의가 많아지고 있다.  

확실히 토지규제 완화는 기대할 만한 땅 투자의 호재임이 분명하다. 토지규제는 개발가능성을 좌우하기 때문에 처음부터 땅값을 형정하고 있으며, 거래활성화에 중요한 요인으로 작용하기 때문이다.  

그러나 유의할 것은 토지투자에서 규제완화 만이 전부는 아니라는 사실이다, 토지투자에는 규제 이전에 고려해야 할 여러 가지 중요한 조건들이 있다. 땅은 미래가치이며, 좋은 땅이란 기본적으로 미래가치가 높아질 수 있는 땅을 말하는 것이기 때문이다.  

토지투자자 들이 가장 궁금해 하는 것 중의 하나가 바로 이러한 좋은 땅을 고르고 돈 되는 땅을 구입하는 요령이다.  이하 투자하기 좋은 땅, 돈 되는 땅을 잘 고르는 요령을 정리하여 알아보기로 한다.

좋은 땅의 첫째 조건은 개발지와 그 인접지역이라고 할 수 있다.

 각종 통계와 경험치를 보면, 단기적으로 지가상승을 유도하는 것이 개발사업이다.

개발이란 통상 대기업 공장 신설과 공업단지나대규모 주택단지나 유통단지 레저단지 조성과 행정타운 조성사업, 그리고 대기업이나 관공서 대학의 이전 등을 들 수 있다.  

개발사업은 그 지역의 인구증가와 고용확대로 개발대상지에서 인근지역의 토지수요를 파생시켜 나가기 때문에, 개발지 뿐만 아니라 인접지역의 땅값도 덩다라 오르게 된다. 

따라서 개발지 인접지역은 개발지 못지않은 좋은 투자처가 될 수 있다. 

수용당하는 토지보상금으로 매입하는 인접지역의 태토수요가 대표적인 예가 될 수 있다.

다만 이 때 주의할 것은 개발지역의 확산 방향과 토지수용의 시기가 될 것이다. 

개발사업에 못지않은 것이 신설 도로의 개통이다. 

신설도로 개통은 접근성을 크게 개선하는 효과가 있다. 땅값에 있어서는 접근성 또한 대단히 중요한 요소가 되는 것이다. 

수도권을 순환하거나 서울에서 지방으로 새로 뻗어 나가는 고속도로 국도 복선전철 등은 땅의 수요를 늘리고 접근성이 좋아지게 만들며, 이어서 땅값이 뛰게 된다. 동서고속도로의 개통으로, 그간 접근성이 좋지 않았던 춘천이나 가평, 홍천 등지의 땅값이 30% 이상 뛴 것도 좋은 예가 될 수 있다.

도로개통에는 토지삼승의 원칙이란 것이 있어서, 도로개설 발표 시, 착공 시, 그리고 완공 시에 세 번 크게 땅값이 뛴다는 말이 있다. 따라서 어느 지역의 도로개설에 대한 정보를 일직 입수하는 투자자는 그만큼 더 많은 수익을 올릴 수 있다고 말 할 수 있을 것이다.

토지투자자가 장기적인 안목으로 보아야 할 것이 그 지역의 과거 및 미래의 지속적인 인구증가 추세다.

과거 3년에서 5년 동안 계속하여 인구가 증가한다는 것은 고정인구가 많고, 유입인구도 증가하고 있다는 반영이다. 인구가 늘면 일자리, 주택, 유통, 의료, 레저 등 문화시설의 수요확산으로 땅값이 오를 것은 당연한 이치다. 다만 이러한 인구추이는 관련 통계자료를 잘 분석해 보아야 할 것이다. 

인구증가는 관공서 회사 및 학교 등으로 인한 고정인구에 따른 자연증가율과 일자리 등으로 인한 유동인구의 증가를 잘 살펴보아야 한다. 수도권 남부지역의 지속적인 땅값 상승은 이러한 인구증가와 밀접한 관련이 있다.

땅의 개발가능성을 가늠하는 용도지역의 변경도 땅값에 중요한 변수가 된다.

용도지역 변경은 농림지역 해제나 그린벨트 해제 등 규제완화와 관련되어 정부에 의해 고시되면, 땅값을 올리는 계기가 되기 때문에 미리 이러한 규제완화를 예상하는 것도 좋은 투자요령이 된다. 또한 토지의 용도지역 변경은 시가화예정용지로의 도시지역 확산이나 뉴타운 조성, 재개발 같은 도시재생사업의 과정에서 이루어져 자가를 크게 올리는 호재가 되기도 한다.

 이외에도 행정구역의 통합 혹은 변경도 편입되는 지역의 땅값을 올리기도 한다. 땅값은 일반적으로 오를 때는 상향평준화의 경향이 있으며, 내릴 때는 하방경직성을 띄게 되기 때문이다.  

그 외에 맹지에 진입도로를 낸다던지, 토지의 지목변경이나 용도변경 등 토지 리모델링의 가능성 또한 중요한 지가결정 요인이 된다.

또한 실수요자 입장에서는 선호하는 지역의 트렌드(Trend)나 어느 지역의 브랜드(Brand) 또한 좋은 땅의 조건이 된다.
전원주택지로 강화도, 평창에 이어 양평과 홍천지역을 찾는 것이 그 실례다. 땅 값은 때로는 루머나 유행과 같은 분위기에 다른 투기목적의 가수요 때문에 크게 오르기도 한다. 

땅값은 이와 같이 여러 가지 요소들이 혼재하여 처음부터 땅값을 결정하고, 세월이 흐르면서 그 지역의 주변환경이 달라져 함께 오르게 되는 것이다. 지금 추진되고 있는 수도권 토지규제완화도 그러한 배경으로 이해하는 것이 성공적인 토지투자를 할 수 있는 방법이라고 본다.[끝]

글쓴이 이승진은 토지전문 가야컨설팅(http://www.higaya.net)의 대표로서 토지개발 관련 컨설팅과 강의 및 저술활동을 하고 있다.