부재지주 토지의 투자요령
 

부재지주에 대한 획일적 양도세 중과

금년 말까지 일반중과세로 한시 적용한다는 정부방침으로 부재지주에 대한 관심이 늘어나고 있다. 소득세법 상 부재지주가 가진 비사업용 토지에 대하여는 양도 시 60%의 양도세가 획일적으로 부과되기 때문이다.

그간 부재지주의 땅은 팔고 싶어도 66%에 달하는 획일적 양도세 중괴세로 인하여 팔아 치우기가 매우 부담스러운 것이 사실이다. 그러나 그렇다고 계속 가지고 있으면 투자에 대한 회수도 그렇고 임야에 대하여는 종합부동산세의 부담도 생각해 보아야 한다.

그렇다면 부재지주의 의미란 무엇일까?

부재지주

부재지주(不在地主)란 말 그대로 땅이 있는 소재지에 살고 있지 않는 토지소유자 즉 지주를 말한다. 부재지주란 소득세법상 양도소득세를 중과하는 대상인 비사업용 토지의 하나로 인정하는 개념이다.

부재지주가 소유하고 있는 농지와 임야, 목장용지와 잡종지, 나대지 등은 부재지주의 토지로서, 매각 시 60%의 양도세를 중과하는 요점이다.

이 중 부재지주 농지라는 것은 “소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나(不在) 자기가 경작(自耕)하지 아니하는 농지”라고 한다. 그리고 임야에 대하여는 “임야소재지에 거주하지 않는 자(不在)”가 소유하는 것을 부재지주 임야로 한다.

즉 농지의 경우에는 재촌+자경 하여야만 부재지주가 아닌 것이고, 재촌하지 않거나 자경하지 않으면 즉 두 가지 요건 중 어느 하나라도 충족하지 않으면 부재지주라고 보는 것이다,

이에 반해 임야의 경우에는 재촌만 하면 부재지주가 아니 것이고, 자경의 요건은 필요로 하지 않는다.

재촌

재촌이란 토지소유자가 토지(농지나 임야) 소재지와 동일한 시, 군, 구(자치구) 또는 그와 인접한 시, 군, 구안에 주민등록에 되어있고 사실상 거주하는 것을 말한다.

또 세밥개정으로 토지소재지와 지주 주민등록지와의 거리가 20Km 이내이면 임접 시군구가 아니라 하더라도 부재지주가 안된다.

주의할 것은 여기에서 재촌하는 것은 토지소유자 만에 대해서 요구할 뿐, 전 세대에 대한 것을 필요로 하지 않는다는 것이다.

또 토지소재지와 지주의 거주지는 토지거래허가구역과 달리 동일 또는 인접 시, 군, 구(자치구)로 확대하고 있다. 인접이란 지도상 옆에 븥은 것을 말하고, 중간에 강이나 바다를 끼고 있어도 상관없다.

토지거래허가구역에서 농지취득요건과의 차이를 표로 설명하면 다음과 같다.

허가구역 농지취득요건과 부재지주

자경

소득세법상 부재지주의 기준인 자경에 대하여는 별도의 규정 없이 농지법의 규정을 준용하고 있다. 농지법상 자경이란 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

농업법인의 경우는 자기소유의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것을 말한다.

사업용도 활용기간

부제지주 적용제외 요건으로서 소득세법(소득세법시행령 제168조의 6)은 재촌 자경요건 외에 부재지주 토지를 사업용 토지로 사용해야 하는 기간기준을 규정하고 있다.

대체로 취득 5년에 3년 이상의 사업용 활용, 3년에 2년 등 취득기간의 80% 이상 기간에 사업용 활용을 요건으로 하고 있다.

부재지주의 적용 제외

부재지주의 농지나 임야라 하더라도 보안림이나 그린벨트, 군사보


호구역 내 임야 나 302평 미만의 주말체험영농 목적의 농지, 상속


받은지 3년이 되지 않은 농지 등 특별한 농지 임야는 부재지주 양



도세 중과규정을 적용하지 않는다.





이 경우에는 일반세율인 6%~35%의 양도세율을 적용하는
 


것이다. 장기보유특별공제 혜택도 적용한다.

부재지주 양세 중과의 한시적 적용 배제

2009년 3월 15일 이전에는 부배지주 양도세 중과제도가 시행되었다.

그러다가 국민부담 완화의 차원에서 2008년 12월 29일 자로 세법을 개정하여 2010년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지는 부재지주 제도를 한시적으로 완화하기로 하였다.

즉 부재지주 60%의 획일적 중과세를 보류하고, 이 기간 중에 맥각하는 토지의 경우에는 일반양도세율을 적용한다는 것익다, 다만 이 경우에도 장기보유특별공제는 적용하지 않는다. 즉 완전히 부재지주를 없앤 것이 아니라, 한시적으로 유예한 조치에 불과한 것이다.

따라서 2011년 1월 1일 이후에 부재지주 토지를 처분하는 경우에 어떠한 세율을 적용할 것인가에 관하여 관심이 집중되고 있다. 2010년 말의 정기국회에서 있을 소득세법 개정 내용을 주목할 필요가 있는 것이다.

부재지주를 피해가는 요령

농지 임야의 매매 시에는 토지대장과 임야대장을 필히 탐조하여 농



지 임야의 규제와 취득일시 및 주소지를 매도인의 주소지를 잘 확



인하는 작업이 필수적인 것이다.

또한 주말체험영농목적의 농지 취득이나, 부재지주 예외 적용을 받는 공익 및 산림보호용 임야에 관심을 가질 필요가 있다.

아울러 부재지주가 존속될 것에 대비하여 토지입찰이나 취득 시부터, 대상토지 소재지와 동일 혹은 인접한 시 군 구나 토지거주지로부터 직선거리 20km 이내의 농지 임야를 취득하는 것도 하나의 재테크 요령이 될 것이다.