토지전매제한과 용도변경제한기간

아파트와 토지의 전매제한

아파트와 그 분양권에 대하여는 오래 전부터 전매제한기간이 있어 왔다

아파트의 전매제한은 가수요로 인한 투기억제와 일시적인 투기과열로 집값이 급등하는 것을 막기 위하여 일정기간 전매를 금지하는 조치다. 때로는 전혀 전매를 전혀 금지하기도 하지만, 통상적으로는 일정기간 전매를 하지 못하도록 하는 전매제한기간을 설정한다.

재졍경제부의 투기과열지구지역 지정에 의한 전매금지조치가 대표적인 것이다. 지금은 지방의 경우에는 모두 해제되었고, 수도권 일부에서는 여전히 분양권 전매금지기간이 남아 있다. 공공택지 내에 건설하는 아파트나 주공임대아파트와 철거민 특별분양 아파트 등에서도, 일정기간 전매금지조치가 있다. 원가연동제 적용 아파트의 경우에도 전매금지기간이 시행된다.

현행 제도 상 아파트 외에도 토지에 관하여도 전매금지기간이 설정되어 있는 경우가 있다. 토지거래허가구역으로 지정된 구역 내에서, 허가를 받아 취득한 농지, 임야, 택지 등의 경우가 그러하다.

허가를 받아 취득한 농지인 경우에는 취득일로부터 2년, 임야는 3년, 개발사업용 토지는 4년, 택지 등 기타의 경우에는 5년 동안은 의무사용기간이 있어, 그 기간 내에는 되팔 수 없도록 되어 있다. 다만 이 규정은 허가구역 내 토지를 허가를 받아 취득한 경우에 한하므로, 경매로 취득한 경우에는 의무사용기간의 제한이 없다.

토지의 용도변경

토지에는 그 외에도 용도변경제한기간과 용도지역변경제한기간이 있다.

먼저 토지의 용도변경이란 토지의 지목에 따른 주 용도를 다른 용도로 사용하는 것을 말한다. 토지는 지적법 상 필지로 나누어 관리하며, 어느 한 필지의 지목은 그 주용도에 따라 어떤 지목인지가 결정된다. 그리고 일단 정해진 지목은 소유자라도 임의로 바굴 수 없다.

예컨대 지목상 밭은 농지로서 농사용이 주 용도이므로, 밭을 농사 이외의 주차장, 야적장 등으로 쓰거나, 농가주택이나 창고를 짓는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다. 그러나 법상 이를 완전히 금지한다는 뜻은 아니다.

법은 다른 용도로 전용할 수 있는 길을 열어 놓고 있으며, 농지법에 미리 이에 관한 규정을 두는데, 이를 농지전용이라고 한다. 즉 농지라 할지라도 농지에 따라서는 농지전용으로 농지를 다른 용도로 사용할 수 있으며, 다만 이 경우 법이 정한 요건과 절차에 따라 허가를 받거나, 신고를 하여야 한다.

농지전용이란 말하자면 농지의 합법적인 용도변경 절차라고 할 수 있는 것이다. 그리고 이에 관한 법으로는 국토의 계획 및 관리에 관한 법률과 농지법이 있다. 건축물을 신축하는 경우에는 별도로 건축법에 따라야 한다.

그리고 전용 후 준공이 된 다음에는 새로운 토지나 건축불의 용도에 따라, 지목이 변경되기도 한다, 농지를 전용하여 야적장으로 쓰게 되면 그 농지(밭)는 잡종지가 되고, 농기주택을 지으면 대지로 바뀌며, 창고를 지으면 창고용지로 바뀐다.

이것을 지목변경이라고 하는데, 지목변경 역시 지적법에 따라 일정한 절차를 밟아 신청 - 등록하게 된다. 그리고 그 결과는 토지대장과 토지등기부에 변경 등록 등기되는 것이다.

그리고 임야의 경우에는 산지관리법에 따라 산지전용의 절차를 밟게 되며, 목장용지인 초지의 경우에는 초지법상의 초지전용철차를 밟는다.

토지의 용도변경제한기간

토지가 농지전용 산지전용 혹은 초지전용의 절차를 밟아 일단 용도변경되어 건축물이 들어섰다고 하자. 후일 이 건축물의 용도를 다른 목적으로 변경하여 쓸 수는 없는 것일까?

예를 들어 한적한 마을 뒷산 밑에 농지(밭)를 전용하여 전원주택을 지어 살고 있었다. 그러나 얼마 후 이 주변에 길이 둘리고 가까운 곳에 관광지가 생겨, 이 집을 펜션으로 바꾸어 숙박영업을 하고자 한다. 만일 소유자가 원하는대로 손쉽게 펜션허가가 난다면 매우 좋은 일일 것이다.

이 경우 고려해야 할 중요한 기본사항으로는 크게 세 가지를 들 수 있다.

첫째, 전원주택이 들어앉은 대지는 국토계획법 상 관리지역 중 계획관리지역이나, 도시지역 중 상업지역이어야 한다. 펜션은 숙박업이기 때문이다. 현행법 상 숙박업소는 이 두 지역에서만 허용된다.

둘째, 펜션으로 바꾸려면 건축법 상 용도변경 허가를 받아야 한다.

건축법에서는 건축물의 종류를 그 주용도에 따라 28개로 분류하고 있으며, 전원주택은 단독주택으로서 주거업무시설군, 펜션은 숙박업소로서 영업시설군에 해당된다. 건축법 상 주거업무시설군에서 영업시설군으로 변경하려면 용도변경허가를 받아야 하는 것이다.

해당지역 시 군 구로부터 이 용도변경 허가를 받는 과정에서는, 공중위생관리법 등 숙박업소 관련법의 구비요건을 갖추어야 한다. 예컨대 정화조 용량이라던가, 소방도로 및 소방시설 요건과 위생요건 등이다. 용도변경이 법령에 적합하고 허가 시 허가조건을 갖추게 되면, 숙박업 신고를 하고, 영업을 할 수 있게 될 것이다.

농지 및 임야 5년, 초지 25년

셋째, 기존의 전원주택 신축 후 일정기간은 당초 농지전용 시 허가받은 용도와 다른 용도로의 변경사용이 금지되고 있어서, 만일 이 기간 내인 경우에는 용도변경이 안 된다. 농지법 상 이것을 농지전용제한기간이라고 한다.

농지를 전용하여 시설물을 신축하는 경우에는 준공검사필증 교부일 혹은 건축물 대장에 등재한 날로부터, 그 외의 경우에는 농지의 전용목적이 완료된 날로부터 5년간은 용도변경이 금지된다.

이러한 취지는 임야를 전용해서 건축물을 지은 경우에도 동일하며, 그 기간은 사용승인을 받은 날로부터 5년으로 되어 있다. 목장용지인 초지의 경우는 그 기간은 더욱 길어 25년으로 되어 있다.

초지는 낙농업을 영위할 수 있도록 인공 목초지를 조성하기 위해 산지와 자연목초지에 넓은 면적의 초지조성 개간허가를 해 주었기 때문인 것이다.

이와 같이 농지, 임야 및 초지전용 후 일정기간 타 용도변경을 금지하는 것을 토지의 용도변경제한기간이라고 부르는 것이다.

그린벨트에서 용도변경제한기간

그린벨트 내에서 기존 단독주택을 음식점으로 용도변경하려면, 그린벹트 내에 주민등록을 가지고 5년 이상을 거주해야만 용도변경 허가를 받을 수 있다. 외지인이 이축권을 사서 그린벨트 내에 주택을 신축하여 거주하게 되더라도 이 기간은 동일하다.

토지의 용도지역변경금지

토지의 용도변경제한기간과 유사한 용어로 용도지역변경금지가 있다.

용도지역은 국토계획법에서 국토를 용도에 따라 분류한 것을 말한다. 국토계획법은 전 국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4개 지역으로 나눈다. 이러한 용도지역은 국가의 토지정책에 따라 정부의 주무 행정청에서만 변경할 수 있으며, 지방자치단체나 민간인이 임의로 변경할 수 없다는 원칙이다.

또한 이 원칙은 도시지역 내에서도 주거지역을 상업지역으로 바꾸던가 하는 것도 도시기본계획이나 도시관리계획과 지구단위계획으로만 변경할 수 있다는 것을 의미한다.

그리고 택지개발업무처리지침에서는 택지가 공영개발된 신도시 토지는 10년 혹은 20년(판교와 동탄 등 100만평 이상) 동안에는 단지 내 토지용도를 변경할 수 없도록 제한하고 있다.

글쓴이 이승진은 토지개발컨설팅 전문 가야컨설팅 (http://www.higaya.net) 의 대표로 토지관련 강의와 저술활동을 하고 있으며, 저서로는 <땅 보는 눈 높이고 좋은 땅 고르는 비법(2007.1)> <토지 리모델링과 주말농장 농가주택 재테크(2007.3)> 및 <사례로 헤쳐 보는 토지투자의 맥>(2008.2)>이 있다.