주말농장 인터뷰 자료

(주)가야佳野컨설팅
대표 이승진

1. 헌법상 경자유전(耕者有田)의 원칙에도 불구하고, 도시인이 농촌에서 자유롭게 소유할 수 있는 농지의 지목과 면적은?

자영업자나 직장인같이 전업으로 농사를 짓지 않는 도시인도 주말에 취미나 영농체험을 목적으로 작은 농지를 사서 소유할 수 있습니다. 이 농지를 농지법 상 “주말체험영농 목적의 농지”라고 부릅니다. 흔히들 간단히 “주말농장”이라고 부릅니다.

다만 도시인이 살 수 있는 농지의 면적은 1,000㎡ 즉 302평으로 제한하고 있습니다.

이 1,000㎡의 한도는 어느 세대가 가지고 있는 농지의 면적을 합산합니다. 또 종전부터 가지고 있던 농지의 면적도 모두 합하여 계산합니다. 예컨대 종전에 부인명의로 660㎡(약 200평)의 농지를 주말농장용으로 가지고 있는 세대주는 추가로 340㎡(약 104평)까지만 주말농장 명목으로 취득할 수 있다는 말입니다.

만일 추가로 사는 농지면적이 500㎡라면, 총 농지면적은 세대당 총 1,160㎡이 되어 1,000㎡의 한도가 초과되므로, 500㎡는 주말농장용으로는 취득할 수 없다는 말입니다.

그리고 주말농장의 대상이 되는 것은 농지법 상 농지에 한합니다.
농지란 지적법 상 지목으로 보면, 논과 밭, 그리고 과수원을 말합니다.

흔히 주말농장용으로는 밭을 쓰지만, 논이나 과수원도 주말농장이 될 수 있는 것입니다. 임야는 토임형태로 되어 있다고 허더라도 주말농장이 아닙니다.

끝으로 “주말농장”이라는 용어를 잠깐 설명 드리지요....

매년 3월이나 이맘때 쯤 되면 수도권 도시근교에 주말농장을 분양한다는 광고를 많이 볼 수 있습니다. 이런 주말농장은 농민이 가지고 있는 밭을 5평 내지 10평씩 나누어 한 해 동안 취미농사 지으라고 임대해주는 것입니다.

오늘 이야기하는 주말농장은 그러한 임대농장이 아니고 , 도시인이 직접 취득하여 소유하면서 주말 등에 채소도 심고, 과수도 가꾸는 그런 자그마한 농지를 말하는 것입니다. 주말체험영농 목적의 농지를 지금부터는 줄여서 “주말농장‘이라고 부르겠습니다.

2. 주말체험영농 목적 농지소유에 대해 일반인들이 잘못 알고 있는 것은 어떻게 있습니까?

일반적으로 사람들이 주말농장에 대해 오해하는 것이 몇 가지 있는 것 같습니다.

첫째로, 농지는 농민만이 소유할 수 있고, 도시사람들은 농지를 가질 수 없다고 아는 사람들이 간혹 있습니다.

이것은 실제로 농지법이 개정되기 전인 2002년 이전에는 맞는 말입니다. 그러나 지금은 아닙니다. 2002년 12월 농지법이 개정되면서, 2003년부터 주말농장이 처음으로 농지법에 등장하여 허용되게 된 것입니다.

그러면 “농지는 농사짓는 농민만이 소유할 수 있다”는 소위 경자유전(耕者有田)의 원칙을 포기한 것이냐? 그런 것은 아닙니다. 경자유전의 원칙은 지금도 헌법에 엄연히 존재합니다.

2003년부터 주말농장제도를 새로 도입하게 된 배경은 두 가지로 요약해 볼 수 있습니다.

첫째는 유휴농지의 증가문제입니다.

해마다 농촌인력이 줄어들고, 남아 있는 농민들도 고령화 되면서, 우리 농촌은 일손부족으로 유휴농지가 계속 늘어 간다는 사실입니다. 이렇게 노는 농지에 도시인이 투자를 하도록 하여, 농지를 활용하며, 농가소득도 증대시키자는 취지가 있습니다.

둘째는, 도시인의 건전한 여가생활을 조장하고자하는 차원이 있습니다.

주말농장은 삭막한 도시생활의 스트레스를 해소시키고, 자라나는 아이들의 정서교육에도 매우 좋은 것이 사실입니다. 또한 도농교류에도 큰 도움이 될 것입니다.

일반인들의 두 번째 오해는, 임야도 주말농장으로 쓸 수 있다고 생각하는 점으로, 이것은 잘못된 것입니다.

주말농장은 오로지 농지에만 허용되는 것입니다.
임야에는 해당이 없습니다. 큰 산을 소유하고 있어도, 작은 주말농장을 새로 가지는 것은 가능합니다.

또 목장용지도 주말농장이 될 수 없습니다. 낙농업을 하기 위해 산을 개간하여 초지를 만들은 것을 목장용지라고 하는데, 이것도 주말농장으로는 쓸 수 없는 것입니다.

주말농장으로 쓰는 농지란 지목 상으로는 논과 밭과 과수원, 이 세 가지를 말합니다.

세 번째 흔한 오해는 농지나 주말농장을 취득할 경우에는 아직도 통작거리의 제한이 있다고 생각하는 것입니다.

통작거리란, 농민의 거주지와 경작하는 농지 간의 거리를 말합니다. 종전에는 이 거리가 인접지역 혹은 20Km 등으로 제한되었습니다. 그러나 지금은 토지거래허가구역을 제외하고는 모든 농지에 통작거리의 개념이 없어졌습니다.

그래서 지금은 토지거래허가구역이 아니라면 전국 어느 곳이라도 주말농장이 가능합니다.

극단적인 예로 서울에 사는 사람이 제주도 감귤농장이나, 울릉도 밭을 주말농장으로 쓸 수 있다는 것입니다.

3. 주말농장으로 쓸 수 있는 농지에 제한은 없나요?
어떤 종류의 농지라도 되는 건가요?

주말농장은 농지에만 가능합니다.
농지가 아닌 땅은 주말농장용으로 구입할 수 없습니다.

물론 자기소유의 나대지나 빈 잡종지를 사실상 주말농장으로 쓰는 이도 있습니다. 이런 것은 토지소유자의 권리일 뿐, 농지법 상의 주말농장은 아닙니다. 제한도 없고, 혜택도 없는 것입니다.

그렇다면 농지라고 하면, 즉 논과 밭과 과수원이라면, 어떤 공법상 규제가 있는 땅도 주말농장으로 쓰는데 지장이 없을까요? 원칙적으로 그렇다고 할 수 있습니다.

농지로 분류되는 논과 밭이나 과수원은 모두 주말농장의 대상이 됩니다.

일단 농지라면, 농지구획정리가 잘되어 있거나, 농업용수시설이 잘 정비된 그런 넓은 농업진흥구역 내에 속한 논이라도 주말농장이 가능합니다.

다만 농지라도 특별한 사유로 주말농장으로 쓰지 못하도록 하고 있는 경우가 있습니다.

토지거래허가구역 내의 농지가 그런 유일한 예외입니다.

토지거래허가구역으로 지정된 곳에서는 주말농장의 취득이 안 되고, 농지를 주말농장용으로도 쓸 수 없습니다. 토지거래허가제도는 토지투기를 방지하기 위하여, 특별히 구역을 정하여 지정하는 지역이므로, 투기억제차원에서 주말농장을 빙자한 농지취득을 못하게 하는 것입니다. 따라서 허가구역 내에서는 1,000㎡ 미만의 농지라도 농업경영목적 즉 농사용으로만 허가를 받아 취득해야 합니다.

지금 전국의 토지거래허가구역은 수도권의 그린벨트를 비롯하여 서울, 인천과 경기도의 대부분의 시, 군에 지정되어 있습니다.

4. 주말농장을 구입하려는 사람이 갖추어야 할 자격은 있나요?

글쎄요.... 뭐 특별한 자격이 필요할가요?
주말농장을 하겠다는 영농의사와 경작능력만 있다면 되겠지요......

주말농장의 도입취지로 보면 주말농장은 “농업인이 아닌 개인”이 실제로 주말 등을 이용하여, 취미생활이나 여가활동으로 채소나 약초 등 농작물을 재배하거나 혹은 매실, 자두 등 유실수를 심어 수확하는 것을 말합니다. 농지법에는 이러한 취지의 명문의 규정이 있습니다. 그래서 주말농장은 완전히 실수요자 개념이라고 볼 수 있습니다.

이런 관점에서 농지법은 주말농장 취득자격에 별다른 제한을 하고 있지는 않습니다. 다만 해석 상 초중고등학교 학생이나 어린 아이 혹은 농사가 불가능한 중대한 신체장애자나 장기해외출장자 등은 취득이 안 되는 것으로 봅니다.

반면 국내에 장기체류 중인 외국인이나 취업 중인 외국인도 주말농장 취득이 가능하며, 대학생도 가능한 것으로 해석합니다.

주말농장의 취득이 가능하냐의 여부는 농지쥐득 시에 꼭 받아야 하는 농지취득자격증명 발급심사 시에 농지공무원이 판단합니다. 가장 중요한 기준은 영농의사와 경작가능성과 능력이라고 할 수 있습니다.

이와 관련하여, 법 해석 상 농사를 직업으로 하는 농민은 주말농장을 별도로 가질 수는 없습니다. 또 주식회사나 영농법인 등 법인도 주말농장을 가질 수는 없을 것입니다.

5. 주말체험 영농 목적 농지를 소유하기 위한 절차와 구비서류에 대해 말씀해 주십시요.........

주말농장을 취득하기 위하여는 우선 1,000㎡(302평) 미만의 농지를 구입하는 매매계약을 체결한 후 지체없이 농지취득자격증명을 받아야 합니다.

농지취득자격증명은 흔히 “농취증‘이라고 줄여서 부릅니다.

농취증을 발급받으려면, 농지가 소재하는 시, 군, 구, 읍, 면의 농지계에 가서 법이 정한 양식의 농지취득자격발급신청서를 작성하여 제출합니다. 통상 구입하려는 사림이 직접 작성합니다. 농업경영계획서는 따로 낼 필요가 없습니다.

기재사항은 간단합니다.

농지증신청서에는 농지의 표시와 구입자의 주소, 성명, 연락처 등을 게재하고, 취득자의 구분과 취득목적란에 “주말체헌영농”란에 0표를 하면 됩니다. 이렇게 작성한 신청서에 서명 혹은 날인한 후 농지게에 접수하면 끝입니다.

서류를 접수한 농지계 담당공무원은 하루나 이틀 후에 전화를 걸어와 본인의 영농의사를 확인합니다. 농취증의 처리기한은 2일이지만 보통 그 이전에 발급해 줍니다.

매수자는 이렇게 발급한 농취증을 받아서 농지소유권이전등기서류에 첨부하여, 법원 등기소에 토지소유권이전등기신청을 하면 됩니다. 모든 농지의 취득 시에는 반드시 농취증이 붙어야 등기가 됩니다.

이건 주말농장의 농취증 절차구요....

일반농지의 경우에는 농취증신청서에 “농업경영계획서”(영농계획서)를 한 장 더 써서 첨부합니다.

종전에 농취증 발급 시에 경유하던 농지관리위원회의 확인은 지금은 폐지되어 없어졌습니다.

6. 주말체험 영농 목적 농지의 토지관련 세제나 세율은 어떻게 되나요?

주말농장용 농지의 취득 시에는 취득세와 등록세를 내고, 보유 시에는 재산세, 처분 시에는 양도소득세를 냅니다.

취득세는 취득가액의 2%와 농어촌특별세 0.2%, 등록세는 취득가액의 1%와 지방교육세 0.2%를 내게 됩니다. 취득 시 내는 세금의 합계는 3.4%가 되는 셈입니다.

주말농장 처분 시에는 양도소득세를 내게 되겠지요......

주말농장이 아닌 농지의 경우에는 파는 사람이 부재지주냐, 아니냐에 따라 크게 세율이 달라집니다. 매도인이 부재지주인 경우에는 양도차액에 대해 획일적으로 60%의 중과세를 물게 되지만, 부재지주가 아니라면, 6% ~ 33%의 일반양도세율을 적용합니다.

[다만 부재지주 양도세 중과세는 2010년말까지 시행 유예되고 있음. - 가야컨설팅]

그런데 주말농장 처분의 경우에는 부재지주인지에 관계없이, 일반 양도세율을 적용합니다. 즉 주말농장은 부재지주 중과세의 예외로 적용을 받는 것입니다.

이러한 유리한 세제혜택이 일반인으로 하여금 주말농장에 관심을 갖게 만드는 또 하나의 요인이라고 봅니다.

7. 주말농장의 상한면적이 1,000㎡(302평)인 이유는 무엇인가요?
상한 아래에서는 면적에 관계없이 구입이 가능한가요?

주말농장의 세대별 상한면적은 1,000㎡ 즉 302평 규모입니다.이 면적은 농지법을 개정하여 주말농장제도를 도입할 당시부터 제시된 면적입니다.

그 배경은 두 가지로 추측합니다.

첫째는, 주말농장을 시행하던 일본의 시민농원제도에서 정한 한 세대당 300평이 기준이 된 것으로 보입니다.

두 번째는 전통적으로 우리나라에서 쓰던 논 1마지기가 300평에 해당했는데, 이것도 고려되었을 것으로 보입니다.

주말농장 취득의 상한은 1,000㎡이지만, 하한선은 없습니다.

8. 주말농장도 농지전용이나 농가주택의 신축이 가능한가요?

물론입니다. 가능합니다.
주말농장은 당초 도시인이 주말 등에 취미생활과 건강, 여가선용 그리고 체험영농할 목적으로 인정된 제도입니다.

그러나 그렇다고 계속 주말체험영농 만을 위해 농지를 소유하고 있을 수는 없을 것입니다. 주말농장을 하다 보면 주변환경이 바뀔 수도 있고, 다른 용도로 쓰고 싶은 경우도 생깁니다.

법은 이때에 자유롭게 용도를 바꾸어 쓸 수 있도록 허용하고 있습니다.

예를 들면, 주말농장을 전용하여 주차장이나 야적장으로 쓸 수도 있을 것이며, 그 위에 농가주택이나 음식점을 신축할 수도 있습니다.

다만 유의할 것이 하나 있습니다.

주말농장을 농지전용하여 다른 용도로 쓰는 경우에는, 그 농지는 변경용도로가 허가되는 그런 농지이어야 할 것입니다.

예를 들면, 주말농장에 음식점이나 여관을 지으려면, 주말농장용 농지는 국토계획법 상, 계획관리지역이어야 합니다. 농사를 짓기 위한 농림지역에서는 음식점 등을 지을 수 없습니다.

따라서 주말농장을 사면서, 후일에 그 자리에 음식점을 짓겠다고 생각하였다면, 당초부터 계획관리지역 농지를 사 두어야 할 것입니다.

9. 주말농장 용도로 땅을 구입할 때 주의해야 할 점은 어떤게 있나요?

도시인이 주말농장을 마련하려는 주된 목적은 땅 투기를 하기 위한 것은 아니라고 봅니다. 대부분의 선량한 소시민이 공기 좋고, 물 맑은 시골 땅에 가서, 아이들과 채소 등을 직접 심어 먹으려는 소박한 꿈이라 생각합니다.

그렇다면, 주말농장 용도로 농지를 구입하려 할 때에는 최우선적으로 고려해야 할 것이 자연환경이가고 봅니다. 아름답고 깨끗한 자연환경과 오염이 안 된 물이 있는 그런 지역을 고르는 것이 우선입니다.

다음으로는 주말농장 가는 길이 집에서 너무 멀어서는 곤란합니다.

숙식을 할 수 없는 주말농장에서 당일 다녀 올 수 있는 그런 거리와 교통이 원활한 지역을 선택하는 것이 좋습니다.

세 번째로는, 그 마을의 인심이 좋은 그런 지역을 거르는 것이 좋습니다.

순박한 토박이 농민이 많이 남아 있는 그런 인심좋은 오래된 마을에 인접한 곳이 좋을 것입니다.

네 번째로, 주말농장을 살 대에는 훗날 다른 용도로 슬 것을 생각해야 합니다. 주말농장을 마련하는 대부분의 도시민들의 공통적인 경향은 아이들이 커가는 몇 년간은 주말농장으로 다가, 후일 아빠의 퇴직 후에는 주말주택을 지어 볼까하는 꿈입니다. 그렇다면 처음부터 진입도로가 있고, 전기를 끌기 쉬우며, 집을 지을 수 있는 그런 땅을 사야할 것입니다.

다섯째로, 주말농장을 살 때에는 후일 팔수도 잇다는 생각으로 되도록 좋은 땅을 사 두는 것이 좋습니다. 좋은 땅은 세월이 갈수록 희소가치가 생겨 땅값이 오를 가능성이 많습니다. 물론 팔기도 쉽구요......

10. 수도권 주민들에게 권할 만한 주말농장 후보지는 어떤 곳이 있나요?

수도권에서 주말농장으로 인기있는 지역은 여주와 양평입니다.

팔당호 주변 청정한 환경에, 경치도 좋고, 서울에서의 접근성도 좋기 때문입니다. 또 무었보다도 토지거래허가구역이 아니라서, 허가없이 땅을 바로 살 수 있고, 값도 아주 비싼 것은 아니기 때문이라고 봅니다.

그 외에도 허가구역이 아닌, 가평과 용인 서남부, 연천군 남부지역, 포전시 북부지역, 옹진군의 선제-영흥도를 꼽을 수 있습니다. 그러나 이런 지역도 곳에 따라서는 땅값이 많이 올라 이미 주말농장으로 쓰기에는 적당하지 않은 곳도 꽤 있습니다.

이런 곳 말고, 예전부터 수도권 시민이 선호하는 지역으로는 단연 강화도, 하남-광주-고양시 등이 있으나, 이런 곳들은 허가구역으로서 주말농장용 농지구입이 안되며, 이미 땅값 조차 많이 올라 실제 구입하기 어렵습니다.

이렇듯 수도권에서 부담스러운 분들은 눈을 돌려 충청북도 북부와 강원도 중부를 찾아 갑니다.

충청북도 북부의 제천, 단양, 충주지역은 충주호, 청풍호 같은 수려한 경관에 주변이 청정하고 기후가 온난하여 주말농장지로서 적격지입니다.

또 강원도 홍천과 횡성지역은 홍천강과 섬강을 끼고, 도처에 아릅다운 산들이 자리잡고 수려한 계곡을 만들고 있어, 잘 고르면 훌륭한 주말농장지를 마련할 수 있습니다.

이런 지방지역들은 모두 허가구역이 아니고, 별다른 규제가 없으며, 땅값 또한 수도권의 반값 이하로서, 주말농장지로 추천할 만합니다.

11. 부동산전문가의 입장에서 본 주말농장의 투자가치는 어느 정도인가요?

주말농장은 수도권의 접근성이 좋고 입지와 주변환경이 빼어 난 곳을 잘 골라, 사서 쓰다 보면, 후일 훌륭한 투자가치가 있다고 봅니다.

주말농장은 비록 작은 규모이지만, 우선 구입하기가 용이하고, 후일 쓰임새가 많아서, 되팔기도 용이한 점이 있습니다. 수도권에서 위치가 좋고, 교통이 괞챦은 작은 농지는 그리 흔하지 않아 뒷날 희소성에 의한 가격상승을 기대해 볼만 하다고 생각합니다.

더구나 주말농장은 지금 되팔고자 할 경우에도 부재지주 60% 획일적 중과세의 대상에서 제외되므로, 잘하면 매매차익을 노릴 수도 있습니다.

[2010년 1월 현재는 연말까지는 부재지주 중과세 유예 중 - 가야컨설팅]

입지가 좋은 곳을 잘 고른다면, 작은 돈으로 높은 투자가치를 올릴 수 있는 기회가 된다고도 봅니다.

12. 물론 입지에 따라 천차만별이겠지만, 만일 주말농장 용도로 떵을 매입한다면, 가격 면에서 어느 정도를 준비하거나 마련해야 하는가요?

수도권에서 토지거래허가구역이 아닌 양평, 여주, 가평과 용인 서남부, 영흥도, 선제도 등지에서 1,000㎡정도의 주말농장용 밭을 구입하는 경우에는 통상 6천만원에서 1억원 이상 소요될 것으로 생각합니다.

만일 그 2/3인 660㎡(200평)정도로 줄인다면 4천만원에서 6,000만원 정도로도 가능할 것으로 생각합니다. 그런 지역은 실제 팔당호변의 양평, 여주와 경기북부의 가평, 연천지역의 일부에서만 가능할 것입니다.

충청북도 제천, 단양, 충주나 강원도 홍천, 횡성지역인 경우에서는 그 정도 돈으로는 좋은 땅을 고를 수 있습니다. 다만 문제는 내가 원하는 1,000㎡나 660㎡등의 작은 농지가 잘 나오지 않는다는데 있습니다.

그럴 때는 두 사람이 돈을 합쳐 큰 땅을 사서 쪼개는 방법이 있습니다. 토지 소유자가 토지 분할을 해주는 조건 하에, 공유지분으로 매매계약을 한 후 토지분할 후 소유권기를 하는 방법을 쓰면 가능하리라고 봅니다.

또 가끔식 나오는 작은 법원경매물건을 고르셔도 됩니다.

하여튼 원하는 대로의 작은 땅을 찾는 것은 생각만큼 그리 쉽지 않습니다. 그러나 발품을 팔고 노력하면 생각보다 좋은 물건을 고를 수도 있습니다.[끝]

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