고향땅과 농가주택 시골집 주변 둘러 보기

이 내용은 2008년 8월 KBS 라디오에서 “이승진의 땅 이야기”로 방송되었던 내용을 알기쉽게 정리하여 게재히는 갓입니다.[가야컨설팅]

고향땅을 찾는 2,000만명 대아동이 시작되는 민족의 명절 구정이 닥아 오고 있다. 오랜만에 조상님들이 묻혀 있는 고향땅과 부모님이 아직도 계시는 시골집을 찾는 도시인의 감회는 남다른바 있다.

음력설을 마지하여 귀성길에 오르거나 고향에 내려 가 계시는 분들을 위해 가볍게 고향땅에 관하여 이것 저것 궁금한 사항을 알아보기로 하자.

1. 토지지목은 28개인데, 농촌지역에서 흔히 보는 땅의 지목은 어떤 것들이 있을가요?

우리나라 농촌과 산촌 어촌에 흔히 있는 지목으로는 논 밭 과수원과 임야 대지 도로 등을 들 수 있습니다. 가장 많은 것이 집 주변의 마을 뒷산이나 멀리 있는 높은 산 등으로 산지, 산림으로 불리 우는 임야구요, 다음으로는 논(田) 밭(沓)과 과수원인데, 이것들을 총괄하여 농지라고 부릅니다.

우리나라의 임야는 산지관리법, 농지는 농지법에 의해 우선 적용되고, 규제되는 특징이 있습니다.

농지와 임야가 전 국토에서 차지하는 면적의 비율로 볼 때에, 임야가 65%, 농지가 20% 정도 됩니다. 합치면 약 85%로, 국토의 거의 대부분이 임야와 농지라고 볼 수 있는 것입니다.

그래서 옛부터 우리나라는 산이 많은 산악국가요, 농민을 천하의 대본으로 삼는 농업국가라 고 불려왔습니다.

이외에도 대지 잡종지 목장용지 도로 하천 구거 유지 등 10여 가지 이상이 있습니다.

시골집은 대지일 것이고, 고향 가는 국도와 지방도는 도로 지목입니다.

대규모 낙농지인 초지와 별도로 조성된 우(牛)사 돈(豚)사 견(犬)사나 양계장 등 축사의 지목은 목장용지입니다. 그러나 농가주택의 집안에 있는 작은 외양간이나 돼지우리 혹은 닭장은 대지일 것입니다.

기타 하천 구거 유지 등이 있으며, 산에는 묘지(지목)가 있으며, 바닷가나 어촌에는 염전(지목)도 있습니다.

2. 시골에 가면 흔히들 토림이라고 부르는 땅이 가끔 있는데, 지목은 무엇인가요?

토림(土林) 혹은 토임이란 토지임야의 줄인 말로서 지목은 임야지만, 토지대장과 지적도에 올려놓은 땅을 말하는 것입니다. 토임은 원래 임야였지만, 지금은 경사도나 나무가 거의 없고, 밭이나 논 형태로 되어 있으며, 인삼이나 농작물을 심는 것이 보통입니다.

대개 개간하고 나서도 농지로 바꾸지 않았다거나, 천수답(다랭이 논)이 되어 버린 것, 혹은 화전민이 쓰던 밭이나 집터 등이 토림으로 바뀌었다고 보면 되는데요........ 대체로 2,000평 미만의 작은 면적에 지금은 농작물을 재배하는 마을 근처의 평탄한 임야를 말한다고 보면 됩니다.

이런 토림은 지적도상 지번 앞에 “산”자가 붙지 않는 것이 다릅니다. 예컨대 지목 상 임야는 임야도에 모두 “산 100 임‘으로 표시하는데, 토림은 지적도에 ”100 임“으로 표시합니다.

토림이 되는 절차는 그냥 토림이 되는 것은 아니고, 소유자의 신청에 의해 임야대장에 있던 임야를 토지대강으로 옮겨 놓는 것입니다. 이것을 지적법(지금은 측량, 수로조사 및 지적에 관한 법률) 상 등록전환이라고 합니다.

토림은 임야지만, 현황은 농지에 가까워서 쓰임새가 좋고 개발도 용이하므로, 수도권에서는 통상 농지보다도 비싸게 거래됩니다.

3. 2007년 7월부터 농가에서 축사를 마음대로 지을 수 있다는데요?

그렇습니다. 종전 축사를 지으려면 농지 혹은 임야를 전용하여 축사를 지은 다음, 그 지목이 축사로 바뀌게 됩니다. 즉 농지에 바로 축사를 지을 수는 없었지요.....

그러던 것이 농민의 편의를 위하여 2007년 7월 4일 농지법을 개정하여 농지 위에 별도의 전용없이도 바로 축사를 지을 수 있도록 제도가 변경되었습니다.

지금 농촌에서 축사는 농지의 전용허가나 지목변경 없이도 설치가 가능한 것입니다. 그러나 축사는 축산폐수 배출의 우려가 있으므로, 상수원보호구역이니 수변구역 등 식수 상수원이 가까운 곳에서는 축사 신축이 안 됩니다. 또 축사가 허용되는 지역이라 할지라도 축사를 짓기 전에 반드시 분뇨배출시설 관련 허가나 건축허가를 받아야 합니다.

참고로 축사란 가축을 키우는 장소를 말하는데, 축산법이나 가축분뇨의 처리 및 이용에 관한 법률에서 정하는 가축이란 소, 젖소, 말, 양, 개, 닭, 오리, 사슴, 염소 등을 말합니다. 일정 두수 이상의 축산업을 하는 농가는 반드시 등록하도록 되어 있습니다.

4. 하천과 구거, 유지는 어떻게 다른가요?

농촌 산촌과 시골에는 거의 빠짐없이 하천과 구거, 유지가 있습니다.차잇점은 하천은 물이 늘 흐르는 것이고, 구거는 간혹 흐르는 작은 규모의 것입니다.

지적도 상 하천은 “천(川)‘으로, 구거는 ’구(溝)‘로 표시합니다. 하천은 국가하천과 지방하천으로 구분하며, 하천법에 의하여 관리되고 있습니다. 법정하천이라고 합니다. 충주댐이나 팔당댐 등도 강을 막은 것으로 지목은 하천입니다.

구거는 자연구거와 인공구거로 구분합니다. 소하천정비법으로 관리하거나, 농업생산기반시설로 한국농촌공사에서 관리합니다..

유지는 호수나 연못, 습지 등을 말합니다. “유”로 표시합니다.

이외에도 양어장이라는 지목도 있습니다. 그러나 유료낚시터는 양어장이 아니고, 유원지로 분류됩니다.

어촌의 바다는 지목이 무엇일가요?바다는 육지(토지)가 아니므로 지목이 없습니다.인근의 작은 섬은 대개 임야일 것이고, 해수욕장 등의 모래사장은 잡종지라고 볼 수 있습니다.선착장도 잡종지로 분류됩니다.

5. 흔히 전원주택을 지을 때 구거를 잘 살펴보라고 하는데 무슨 의미인가요?

농촌에서 농가주택을 지으려면, 대개는 마을 근처의 밭(농지)을 골라 집을 짓게 됩니다. 부지로 쓸 땅은 대체로 약 150평(500㎡)에서 200평(880㎡) 정도를 잡게 되는데요....

왜냐하면 그 이상은 잔용허가를 내주지 않기 때문입니다.

밭에 집을 지으려면 농지전용허가와 건축허가를 두 개 다 받아야 하는데요........이러한 허가 시에는 우선 지목과 용도지역상 집을 지을 수 있는가가 먼저 검토되고, 다음에는 건폐율 용적율과 주변 농지에의 영향, 진입도로 확보 등을 따지게 됩니다.

마지막으로 상수도와 하수도 확보방안이 선결되어야 하는데,

하수처리대책에서 만일 마을에 기존 하수처리관과 처리시설이 없다면, 부득이 단독으로 하수처리를 해야 합니다. 이 때에 정화조 및 생활폐수를 배출할 하수도와 인근 구거나 하천 등이 반드시 필요하게 되는 것입니다.

산촌에서 전원주택을 지을 때 필요한 산지전용과 건축허가를 받는 경우에도 마찬가지입니다.

또 한 가지는 만일 내 땅이 겉으로는 도로에 접하였는데도 그 사이에 작은 구거로 인하여 맹지로 되어 있는 경우가 간혹 있기 때문에, 이럴 때는 미리 정확한 지적도를 떼어 보아 도로에 접했는지를 확인하라는 의미도 됩니다.

6. 마을길과 내 밭 사이에 물이 별로 없는 작은 구거가 있는 경우에도 다리를 놓아 내 밭에 집을 지을 수 있는가요?

이 경우에는 공작물(다리) 설치를 목적으로 한 구거점용허가를 받아 다리를 놓거나 복개하여 진입도로로 사용할 수 있습니다. 다리 폭은 건축허가를 받기 위한 진입도로 요건으로 최소 2m 이지만, 넉넉히 4m로 해서 다리를 놓는 것이 좋습니다.

7. 시골 논 밭 사이로 난 마을길을 이용하여 집을 지을 수가 있는가요?

지적도 상에는 없는 도로인데......

농촌이나 시골의 마을 안길은 대체로 도로라고 보아야 할 것이나, 차량과 사람이 다니는 길이라도 논두랑길 밭두랑길 같이 이직은 지적상 도로로 안 올라 있다면, 이는 사실상 도로 혹은 관습상 도로라고 불리우는 현황도로입니다. 실제로 그 지목은 아직 사유지인 농지나 임야인 경우가 많습니다. 이것을 농로 혹은 농도라고 부릅니다.

이 길이 오래 전부터 수십년 간 마을사람들이 사용하던 길이라면, 관습상도로라고 부릅니다. 이런 길을 진입도로로 해서 집을 지을 수 있을까요?

대답은 조건부 에스입니다. 다만 원칙적으로는 안 됩니다.

왜냐하면 건축법 상 타인의 땅을 진입도로로 쓸려면, 토지소유자의 승략을 받아야 하기 때문입니다. 또 도로폭이 최소 2m 이상 4m는 되어야 한다는 조건도 있구요.........

이런 도로인 경우에는 지방자치단체에 따라 조레로 땅 소유자의 동의없이도 도로를 개설할 수 있다는 규정이 있다면, 그 도로를 진입도로로 슬 수도 있을 것입니다.

그 길을 이용하여 진입도로로 쓴다는 조건 하에 건축허가가 나고 나면, 그 길은 정식도로로 지정된 것이고, 따라서 그 후 지적도에 도로로 표시하게 됩니다.

8. 어릴 때 미역감던 작은 웅덩이 연못이 있었는데, 지금은 주변 논에 농사를 안 지어 농사 용으로는 더 이상 쓸모가 없어 보이는데, 내 마음대로 메워 밭을 만들면 안 되나요?

시골의 작은 연못 등등은 거의가 오래 전에 식수 혹은 소방용과 농업용수 비축용으로 국가지원 하에 건설된 것입니다. 따라서 대부분이 농업생산기반시설로 지정되어, 지자체 혹은 한국농촌공사에 의해 관리되고 있는 시설물입니다.

따라서 내 연못이라 할지라도 함부로 메워버릴 수는 없겠지요....

만일 주변의 농지가 변하고, 물이 고갈 혹은 오염되어 지금은 더 이상 농업용으로 쓸모가 없다면, 관리기관에 지정해제를 요청하여 심사 후 용도폐지할 수는 있을 것입니다.

그 전에는 연못을 임의로 메우거나, 함부로 손을 대거나 오염시키는 것은 당연히 금지될 것입니다.

9. 모처럼 고향땅에 와보니, 내 산에 못 보던 무덤이 1개 들어서 있는데, 이걸 어떻게 해야 하나요?

우리나라 시골에서는 오래 전부터 남의 산에 땅주인의 승낙없이도 무단으로 묘지를 쓰던 관습이 있었던 것 같습니다. 그래서 오래 내벼려 둔 내 산에 못 보던 무덤이 몇 개씩 생기는 것은 그리 드문 일이 아닙니다. 심지어 남의 밭가에도 밤중에 살그머니 묘지를 쓰곤 합니다.

이런 경우 내가 임의로 그 묘지를 이장할 수 있을까요?

2000년 이전에는 이런 경우 분묘기지권이 인정되어 왔습니다.

남의 산이나 밭에 주인의 승락없이 묘지를 쓴 경우라도, 주인이 항의를 하지 않고, 묵인하면서 20년 이상 그대로 내버려 두었다면, 분묘의 소유자는 소위 분묘기지권이라는 일종의 지상권(地上權)이 생긴다는 판례 이론입니다. 이것을 대법원 판례에 의해 정립된 관습법상 분묘기지권이라고 합니다.

따라서 이런 경우에는 땅 주인은 함부로 그 묘지를 훼손하거나 이장할 수 없다는 것입니다.

그러나 2001년 1월 이후에는 이러한 형태의 분묘기지권은 더 이상 인정되지 않습니다.

2000년 장사 등에 관한 법률이 새로 제정되어, 땅주인의 승낙없이 쓴 묘지는 이후 아무리 오랜 세월이 흘렀더라도 분묘기지권을 인정하지 않고 있습니다.

따라서 근래에 만일 그런 일이 있다면, 지주는 분묘설치자 또는 연고자에게 3개월 이내에 이장할 것을 요구하는 서면통지를 하고, 그 이후에는 시장 군수의 허가를 받아 이장할 수 있도록 되었습니다.

10. 최근에 조상땅을 찾아서 일약 땅부자가 되었다는 이들도 있다는데, 조상땅 찾기란 무엇 이며, 절차는 어떻게 하는 건가요?

조상땅 찾기는 지금도 유효하며, 정부에서도 적극 지원하므로, 고향에 계신 동네분이나 진척이 모였을 때 한번 씀 거론해 보는 것도 좋을 것입니다.

조상땅 찾아주기는 재산관리에 소홀했거나 불의의 사고 등으로 직계존비속 소유의 토지를 파악할 수 없을 경우에, 전국의 토지를 대상으로 지적정보센터를 이용하여 작고한 조상이나 본인명의의 재산을 확인시켜주는 제도입니다.

지난 100년 동안 일제치하나 6.25전쟁의 혼란기에 정상적인 등기관리니 상속정리가 되지 못하여, 많은 사유재산이 국유화하거나, 상속권자 이외의 사람에게 간 것을 정당한 상속권자에게 되찾아 주자는 운동입니다.

신청은 토지소유자 혹은 정당한 상속자와 그의 위임을 받은 자가 할 수 있도록 되어 있습니다. 종전 위임의 경우에는 위임자의 자필서명과 인감증명을 요하게 되어 있던 것을 근래에는 인감증명 첨부를 생략할 수 있도록 하여, 활성화가 기대되고 있습니다.

신청자나 수임인이 각 시 군 구청 지적과를 방문하여 문의 후 진행하게 되는데, 대체로 변호사를 선임한 후, 국가를 상대로 한 소송으로 진행하게 됩니다. [끝]

저작권 보호대상
무단전재와 무단배포를 금합니다.