개발지 인접지역을 공략하라

국토해양부가 발표한 2009년 8월 전국 지가동향에 따르면 지난달 전국 땅값은 지난 7월 대비 0.36% 올랐다.

서울 0.63%, 인천 0.41%, 경기도가 0.4% 상승하며 전국 평균상승률을 웃돈 가운데, 보금자리주택과 뉴타운 등 개발지역 주변의 땅값이 급등세를 보였다.

개발은 땅값의 단기 상승요인

개발지에서의 땅값 상승은 널리 알려진 투자조건 제1호다. 개발계획이 있는 곳은 땅값이 상승한다. 개발계획의 발표는 땅값 상승의 기폭제가 된다. 그래서 개발은 흔히 “호재(好材)”라고 하며, 단기적 토지가격 상승의 주원인이 된다.

실례로 과거 국토해양부에서 발표한 “전국지가상승 상위 10개 지역”을 보면 그 중 8-9군데가 개발로 인하여 단기적으로 땅값이 많이 오른 것으로 되어 있다.

지난 수년간 수도권 및 지방에서의 많은 관주도 대형개발사업 추진이 개발지와 그 주변지역의 땅값을 올려놓은 것도 생생한 사례가 된다.

개발과 개발사업이란?

토지개발은 작게는 저원주택을 짓는 것부터 크게는 택지개발, 공단조성, 레저단지 개발과 도로 항만 등 SOC(사회간접자본)개발 등에 이른다. 그러나 땅값에 직접적인 영향을 미치는 개발사업이란 넓은 땅을 조성하고, 인구가 많이 집중되는 그런 개발사업이라고 할 수 있다.

특히 관공서, 학교, 공단, 대형공장, 대기업 본사사옥, 연수원, 대규모 유통센터 등의 인구집중유발시설이 신축되는 경우에는 개발의 효과가 크다.

이러한 개발사업이 완성되면 그 지역 일대에 인구를 불러 모으고 그 효과는 주변지역으로 확산된다. 예를 들어 어느 지역에 공단이 조성되면 이어서 공단 가까운 곳에는 종업원과 관련업체의 가족이 이주해 올 아파트 등 주거지개발이 뒤 따른다.

다음에는 인구가 늘어감에 따라 이러한 주민들의 교육, 유통, 문화, 의료, 유흥시설이 잇달아 필요하게 되어 주변의 더 많은 땅이 필요하게 되는 것이다. 그런 과정에서 개발지와 인근지역의 땅값은 자연스럽게 오르게 되는 것이다.

그러나 이러한 인구유입력과 파생적 연쇄효과가 없는 개발사업인 경우에는 일부 지역을 제외하고는 지가상승이 멈추게 된다. 예컨대 골프장이나 스키장이 건설되는 경우, 건설 초창기에는 부지 수용과정에서 일시적으로 땅값이 오르게 되지만, 완공 후에는 진입로 주변의 음식점과 스키장비 렌트하우스 등을 제외하고는 파생적 연쇄효과가 별로 없어 개발효과가 매우 미미해 진다.

개발정보의 신빙성을 확인하라

땅값은 통상 최초의 개발정보가 흘러나올 때부터 오르기 시작한다. 어떤 개발계획이 검토 중이라던가 수립 중이라던가 하는 정보가 흘러나오면서 그 지역의 땅값이 움직이기 시작한다. 그리고 그 계획이 공식발표 될 즈음이면 이미 땅값은 많이 올라와 있다고 보아야 한다.

그런데 토지투자에 있어서 중요한 것은 이러한 개발정보의 신빙성과 실현가능성도 일부 악덕 기획부동산은 미리 매집하거나 예약한 땅을 팔기 위하여 허위 개발정보를 흘리기도 한다. 정부나 지자체의 경우에도 정치적 목적으로 실현성 없는 급조한 계획을 남발하는 경우도 있다.

특히 선거 때가 되면 더욱 심하다. 경전철 도입계획, 연결도로나 교량 신축계획 등이 그런 종류의 것이다. 어떤 때는 외국인 투자자의 자본을 도입한다고 거창하게 발표 해 놓고 막상 투자실적이 전무하거나 흐지부지한 경우도 있다.

따라서 개발정보는 그 사업을 추진하는 주체, 조달자금의 확보가능성, 사업시행기간 등을 잘 들여다보아야 한다. 의욕만 앞선 지자체의 경우, 환상적인 지역개발 계획을 수립, 발표해 놓고 10년 가까이 착공도 하지 못하는 경우가 허다하다. 전국 각지에 허허벌판에 잡초만 우거진 공단 조성지도 적지 않다. 지역주민의 반대에 부딪혀 장기간 공사가 중단되는 사례도 흔하다.

때로는 사업추진 중이던 기업체가 부도가 나서 장기간 사업이 표류되는 경우도 있고, 국책사업이라도 정권이 바뀌어 무위로 돌아가는 경우도 없지 않다. 토지투자자의 입장에서는 발표된 개발정보라 할지라도 액면대로 믿지 말고, 그 실현가능성을 꼼꼼히 따져 보아야 할 것이다.

개발정보 입수에 앞장 서라

땅값은 개발한다는 소문과 미확인 정보가 돌아다닐 때부터 움직이기 시작하여, 발표를 거쳐 착공하면서 계속 오르게 된다. 따라서 토지투자자는 남보다 앞서서 개발정보를 입수해야 좋은 투자수익을 낼 수 있다. 일반 투자자의 입장에서 정책과 관련한 소위 “고급정보”를 직접 취득할 수는 없을 것이다. 이런 경우 전문가와 상담하거나 믿을만한 투자회사를 통해 간접투자를 할 수 밖에는 없다.

그러나 개인투자자도 개발정보를 빨리 입수 할 수 있다. 인터넷이나 신문의 단 한 줄의 기사에서도 힌트를 얻을 수 있고, 토지세미나나 강의에서 흘러 나오는 전문가의 한마디로서도 많은 힌트를 얻을 수 있다. 지역의 믿을만한 현지 공인중개사의 정보도 소중하다.

“아침에 일찍 일어나는 새가 모이를 먼저 먹는다.” 는 격언이 있듯이 부지런한 투자자는 남보다 앞서서 좋은 토지개발정보를 얻을 수 있을 것이다.

개발지 인접지역을 공략하라

토지투자자에게는 개발지가 일차적 타켓이 되겠지만, 때로는 개발지 인접지역도 좋은 투자처가 된다. 통상 개발지로 확정되면, 도시관리계획에 의한 지구단위계획이 수립되는 경우가 많기 때문에 해당 지역은 땅값도 많이 오르고 토지수용이나 환지, 대토보상으로 이어질 가능성이 많다.

또 토지거래허가구역으로 묶이거나, 개발행위제한구역으로 지정되어 거래가 제한되는 경우도 많다.

따라서 개발지에의 투자가 이미 늦었다고 판단되면 그 인근지역을 공략하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 인근지역의 경우에는 아직 개발지만큼 땅값이 오르지 않았고 또 개발행위제한 등 규제가 덜한 것이 보통이기 때문이다.

장기도시기본계획에 시가화예정지역으로 지정되는 지역은 대개 도시지역 주변의 자연녹지지역이나 계획관리지역으로서, 대표적인 개발지 인접지역으로 인정된다. 그린벨트가 해제되어 보금자리주택 등이 건설되는 지역의 주변 해제지역도 유력한 토지투자후보지가 된다. 수도권이나 광역도시에서 이런 지역은 투자하기 좋은 땅이라고 할 수 있다.

인접지역이라고 다 좋은 것은 아니다.

그러나 개발지 인접지역에 투자하는 경우 몇 가지 유의사항이 있다.

인접지역은 기존 개발지에서 가까울수록 좋으며 멀 떨어진 경우에는 개발이 될 때까지 많이 기다려야 하거나 혹은 전혀 개발이 안 되고 오히려 묶이는 수도 있다. 현행법상 강력한 연접개발제한규정이나 개발행위 허가제한 조치에도 유의하여야 할 것이다.

대규모 도시개발예정지나 신도시예정지 인접지역은 개발대상지에서 보상받은 지주들의 만만한 대토(代土) 가능지역으로서 땅값이 오를 확률이 큰 곳이다. 또 도시의 양쪽에서 개발이 진행됨으로서 개발압력으로 두 도시 가운데 위치한 지역이 뚫림으로서 거대한 도시로 통합 확산 될 수 있다. 이것을 도시의 연담화현상(conurbation)이라고 한다.

다만 그린벨트 해제 시 인접지역은 매우 좋은 투자처가 될 수가 있으나, 오히려 연담화현상을 방지하기 위해 해제를 못하도록 묶어 놓을 가능성도 있어 주의를 요한다.

연담화효과는 서울특별시와 인천광역시의 70~80년대 확장과정에서 중간지역의 부천, 주안, 광명, 시흥 등이 합께 붙어 발전하는 과정에서 쉽게 볼 수 있다. 지금 수도권에서도 고양시와 파주시의 중간인 교하지역, 평택과 화성의 접경지역과 연접해 있는 안성 공도 등 서부지역이 그런 가능성이 있는 지역이라고 볼 수 있다.

개발지의 개발압력이 인근지역으로 뻗어나가는 것을 흔히 후광효과(hallow effect)라고 하는데 이 표현은 사실 정확한 용어가 아니고, 오히려 거꾸로 쓰는 잘못된 사례라고 할 수 있다. 후광효과란 원래 인사고과에 있어서 그 사람의 학벌, 가문 등에 의해 좋은 선입관을 가지고, 다른 행동들도 높게 평가하는 것을 의미하기 때문이다.

주택개발단지의 경우 인접지는 가급적 개발단지의 정문이나 주 출입구 쪽으로 잡아야 한다. 아파트 단지의 경우 주 출입문 쪽이 주민이 이동하는 주된 동선이 되기 때문에 도로가 크게 뚫리고 상가가 형성될 가능성이 높은 것이다 특히 대학이 신설, 이전되는 경우에 후문 쪽은 통행이 드문 외진 곳이 되어 투자가치가 없다고 볼 수 있다.

또 도로가 신설되는 경우 개발혜택을 보는 지역은 종점지역이나 중간의 인터체인지 부근 지역에 국한된다. 실제 고속도로가 지나가는 주변 땅이나 고속도로교차점(JCT) 부근은 전혀 별볼일 없는 땅이 된다.(끝)

글쓴이 이승진은 토지와 경매전문 (주)가야컨설팅 (http://www.higaya.net)과 [일산]가야佳野토지&경매학원의 대표로서 토지개발 관련 컨설팅과 강의 및 저술활동을 하고 있으며, 저서로는 <토지투자 재테크 36계(2009.2) 등 가야토지시리즈 전 4권(가야컨설팅 출판)이 있다.