인구가 지속적으로 증가하는 지역에 투자하라

전문가들이 토지투자의 적지로 꼽는 대표적인 것이 지속적으로 인구가 증가하는 지역을 주목하라는 것이다. 과거 5년 이상 지속적으로 인구가 늘어나고 있는 시, 군 구 지역이라면 땅값이 오를 가능성이 높다는 것이다. 장기적으로 보아 인구증가지역은 땅값이 오르고 있는 지역일 것이며, 따라서 좋은 투자대상지역으로 꼽을 만 할 것이다.

아기울음소리가 들려야 땅값이 오른다

아기울음소리가 들려야 땅값이 오른다는 토지관련 격언이 있다. 어린아이의 출생율이 높아지면 인구의 자연증가율이 높다는 말과 같다. 그리고 어린아이가 크면서 아이들의 숫자도 늘어 날 것이다. 아이를 낳는 것은 젊은 부부일 것이므로 일자리도 많을 것이다.

젊은 부부와 아이들에게 가장 필요한 것은 무엇일까?

첫째 부부가 일하면서 돈을 벌어야 할 일자리일 것이고, 다음으로는 아이들이 공부할 학교와 학원일 것이다. 일자리란 관공서, 금융기관, 공사, 공단, 대기업 본사 등으로서, 이런 직장은 많은 인원을 고용하고 있으며, 좋은 일자리가 된다. 그리고 관련기관도 많아서 인구흡입효과가 크다. 따라서 수요가 많은 그런 지역의 땅값은 오를 수밖에 없을 것은 쉽게 상상할 수 있다.

지방에 도청소재지가 이전되거나 중소도시에서도 새로운 행정타운이 조성되면 그 일대의 땅값은 일제히 오르는 현상이 그런 것을 말해준다. 학원가에 있는 건물들과 땅값이나 학군이 좋은 지역의 아파트값이 비싼 이유도 마찬가지다. 땅의 수요가 많아지기 때문인 것이다. 그래서 아기울음소리가 들리면 땅값이 오르고, 젊은 부부와 아이들이 많은 지역의 땅값은 비싸지게 마련이다.

행정구역 거주인구 수와 인구의 증가유입속도

더 오를 수 있는 땅을 찾으려면, 땅이 소재하고 있는 어느 행정구역의 땅값 추이를 보거나, 혹은 지난 3년, 5년 혹은 10여년 간의 인구증가율과 이동방향을 보면 매우 유용하다. 확실한 데이터는 없지만, 일반적으로 3년 내지 5년 간 지속적인 인구증가율을 보이는 지역은 분명히 땅값이 오르는 지역이라는 견해가 유력하다. 인구증가율을 증가율이 높거나, 증가속도가 빠를수록 땅값이 오를 수 있다는 확신과 근거를 준다고 본다. 경기도 용인시나 화성시,충남 천안시, 경남 김해시의 경우를 보면 잘 알 수 있다.

인구의 자연증가율과 순이동증가율

시, 군, 구 등 어느 지역의 인구증가율을 알려면 국가기관의 인구증가율에 관한 통계자료를 보면 된다. 통계청, 행정자치부, 국토해양부에 해당 시, 군구의 홈페이지를 보면 대개 과거 10여년 간의 인구수와 인구증가율이 나온다.

인구증가율은 자연증가율과 순이동증가율로 구성된다. 인구자연증가는 연간 출생인구에서 사망인구를 뺀 것이다. 순이동 증가인구는 그 지역에 전입된 인구에서 전출하는 인구를 뺀 것이다. 인구가 증가하는 지역은 자연증가율과 순 이동증가율이 모두 높은 지역이다. 자연증가율은 그 지역에 생활터전을 잡고 살면서 아이를 낳는 젊은 층이 많은 지역에서 인구가 늘어나는 경우다.

지금 경기도와 인천의 경우 자연증가율이 안정적이다. 또 경기도와 울산, 경남지역은 과거 수년간 전입인구가 많아서 순이동증가율이 높다. 반면에 그 인접지역인 서울, 부산, 충청도 등은 전출인구가 전입인구보다 많아 인구가 감소하는 추세에 있다.

그래서 수도권은 서울은 감소 추세이지만 경기도와 인천의 지속적인 인구증가로 국내에서 가장 높은 인구증가율를 보여준다. 통계청의 인구추세자료에 따르면 10년 후인 2020년경에는 전국의 인구감소에도 불구하고, 수도권 인구는 전국 인구의 절반을 넘을 것이라고 전망하고 있다.

인구유입력과 도시의 팽창속도

장기적으로 어느 지역이 땅값 상승의 전망이 있는지, 따라서 투자처로서 매력이 있는지를 검토하려면, 그 지역과 도시가 자체적으로 발전할 수 있는 자생력이 있는지, 지속적인 인구 유입력과 개발호재가 있는가 등을 살펴보아야 한다. 인구집중 흡수요인인 사업, 시설인 관공서, 대기업, 산업체, 공단, 대학교 등과 확정된 대단위 정책사업 및 개발사업이 있는가 살펴본다.

개발계획의 확실성과 규모, 그 영향력의 강도와 지방재정 자립도 그리고 직장 일자리 학교 등 도시자체의 자생력을 기잘 수 있도록 받혀주는 제반 인구집중시설과 인구흡입력이 강력한 경제활동이 도시의 땅값에 많은 영향력을 주고 있다. 그 지역의 발전형태가 단순한 관공서 밀집지대나 공장, 학교를 중심으로 한다던가, 아파트주거단지를 중심으로 베드타운화 되어 있다면 발전에 한계가 있을 수 밖에 없다.

인근 지역과 도시의 팽창속도와 개발압력을 살펴본다.

두 도시의 중간에 있는 어느 도시의 상권은 거리가 가깝거나, 인구가 많은 쪽으로 생활권이 형성된다는 유통입지의 이론이 있다. 예컨대 경기도 가평에 있어서는 남북으로 지역이 넓고, 군 내에 인구를 흡수할 수 있는 자생력과 구심점을 가진 지역이 없다고 보여지기 때문에, 북쪽지역은 춘천생활권이고, 남쪽의 청평지역은 남양주 구리지역의 생활권에 흡수되고 있다.

같은 가평이라도 어느 쪽이 어느 방향으로 발전하여 땅값이 오를 것인가는 접하고 있는 인근의 발전도시를 살펴보는 것이 빠르다. 이처럼 이웃도시의 팽창이 인근지역의 땅값을 상승시키는 것을 나비효과 혹은 빨대효과라고도 부르고 있으나, 정확한 표현은 아니다.

생활권과 인구가 이동하는 방향

어느 도시의 발전방향을 보려면, 그 도시에서 거주하는 성인인구의 이동방향을 살펴보면 좋다. 대개의 경우 일자리나 사업체를 위하여 인근도시로 이동하게 되므로, 어느 지역의 생활권에 속해 있는가를 살펴볼 수 있다. 또 학생의 경우에는 어느 쪽의 학교로 많이 가는지를 볼 필요가 있다.

소위 통근자와 통학자의 수와 방향과 비율을 보아서, 그 도시에 자생력이 있는지, 또 어느 생활권에 속하는지, 아니면 베드타운에 불과한 것인지를 가늠할 수 있을 것이다. 그리고 그러한 요소들이 인접지의 땅값 인상에 중요한 요소가 된다.

주변 인접지역에 통행인구 집중가능성이 있는 시설이 있는가?

개별입지검토에 있어서 주변 인접지역에 명승지, 문화재, 관광지, 유명 산, 유명 사찰, 휴양림, 스키장, 리조트, 온천 등이 있다면 통행인구가 많을 것이고, 그 길목에서 이러한 유동인구를 흡수할 수 있는 접객시설을 갖추는 것이 유리하다. 이러한 시설로는 펜션, 콘도, 숙박업소, 유명 전원식당(가든), 박물관, 식물원 등이 좋다. 따라서 초기투자 시에도 이러한 시설을 건축할 수 있는 입지를 선택하여 투자한다면, 땅값의 오름을 기대할 수 있을 것이다.

지자체의 인구유입 의지와 장기도시발전계획을 살펴본다.

지자체의 인구증가와 행정구역 격상의지와 노력을 살펴보면, 향후 도시가 발전할 수 있는 역동의 방향을 가늠할 수 있다. 행정구역 통합 방향이나 지역 국회의원과 지자체장의 노력과 영향력 또한 중요한 점검사항이다.

또 지역개발 호재의 신빙성 타당성과 전망을 보고, 그 지역(도시)의 지역개발정책과 확정된 장기도시발전기본계획을 살펴보아, 내가 투자를 하려는 지역이 향후 도시발전과 연계되어 있는가를 검토해 본다. 지금 전국적으로 진행 중인 행정구역통합 논의를 관심있게 주목할 필요가 있을 것이다.[끝]

글쓴이 이승진은 토지와 경매전문 (주)가야컨설팅http://www.higaya.net)과 [일산]가야佳野토지&경매학원의 대표로서 토지개발 관련 컨설팅과 강의 및 저술활동을 하고 있으며, 저서로는 <토지투자 재테크 36계(2009.2) 등 가야토지시리즈 전 4권(가야컨설팅 출판)이 있다.

................................................................................................................................................

[학원 홍보문안]

고양시 소재 토지전문 (주)가야컨설팅(대표 이승진)에서는 부동산경매와 토지개발을 하려는 이를 대상으로 제6기 토지와 경매전문과정 교육을 실시한다. 토지과정은 12월7일(수) 경매과정은 13월3일(목)부터 개강하며, 11월26일(토) 낮 2시와 5시, 11월 30일(월) 오후 2시에 일반인을 위한 세 차례 무료공개강의가 열린다.

[문의] 고양시 일산 소재 가야佳野토지&경매학원
 http://www.higaya.net 031-902-0036