현황도로와 지적상 도로 

'길이 아니면 가지마라" 란 부동산업계의 격언이 있습니다.
이미 지어진 아파트나 연립등 주거용 주택에서는 이미 도로를 전제로 건축허가가 된 것이므로 기존주택에는 별로 해당이 없습니다.

그러나 논, 밭, 임야 등에 주택 또는 건물을 건축하거나 개발을 하고자 농지전용 또는 산지전용이나 건축허가를 받을 때 진입도로는 그 어느 것보다도 기본적이며 선결해야 하는 중요한 허가조건이 됩니다.

도로로 인한 분쟁도 많습니다.

땅을 매입하고자 지적도를 들고 현징에 가서 직접 볼 때에 다음과 같은 세가지 경우가 있을 수 있습니다.

첫째, 지적도에 도로가 존재하고 실제로도 도로가 있는 경우입니다.

이 때에는 실제 도로폭과 지적도상 도로폭이 같은 가를 확인하고, 도로의 지목과 소유자를 확인하면 됩니다.;지적상 문제가 없는 도로는 토지의 지적상 지목이 "도로' 이며 지적도에 경계가 표시되어 있어야 하고, 소유자가 국(國) 또는 시(市) 군(郡)으로 되어 있어야 합니다.

둘째, 지적도상에는 도로가 표시되어 있으나 현재는 논이나 밭 또는 임야상태로 있어 실제로는 전혀 도로가 보이지 않는 경우입니다.
이것을 지적상도로라고 합니다. 

지적상 도로

지적상 도로는 국가 또는 지자체 소유의 공(公)도로와 개인 또는 종중소유의 사(私)도로가 있습니다. 공도로는 문제가 없지만 사도로인 경우에는 도로부지를 구입하거나 또는 토지소유자의 토지사용승락서를 첨부해야 건축허가가 가능합니다.

또 지적상도로는 지적도상 도로폭이 건축법상 요건에 맞는가를 보아야 합니다.

지적도상 도로가 현재 도로로 사용되고 있지 않으면 도로의 신규개설이 되므로 지적상 폭이 4m 이하일 경우 건축허가가 불가능합니다.

또 공사를 위하여는 허가 시까지 도로를 실제로 복원할 수 있는가 하는 것을 검토해야 합니다.

도로에 주민이 야채 등을 심어 경작하는 경우 땅주인이라 할지라도 함부로 걷어낼 수 없기 때문에 민원이 발생하는 경우가 많습니다.
 
나무가 있다면 나무 소유자가 옮기고 난 후에, 채소나 곡식은 아무래도 추수 후에 공사를 해야 하겠지요...... 

현황도로

세째 지적도상에는 도로표시가 없는데 실제로는 오래 전부터 마을 사람들과 트랙터나 차량이 다니는 길이 있는 경우입니다. 이것을 통상 현황도로라고 합니다. 즉 현황도로는 지목이 "도로"로 되어 있지 않고 "전"'답""잡종지" 또는 '임야'나 '구거"등으로 표기되며 별도로 도로경계가 없으나 현재 도로로 사용 되는 것을 말합니다.

건축법상 건축을 위하여 신규로 도로를 개설하고져 할 때에 건축허가에 맞는 도로폭은 지역과 도로상황에 따라 다릅니다.원칙적으로 건축을 위한 도로는 폭 4m 도로이어야 하며 (건축법 제2조 제1항 제11호}건축을 하고져 하는 대지는 2m 이상 도로에 접하여아 합니다.(건축법 제33조)

막다른 도로

그러나 도로가 막다른 도로일 경우에는 다소 다릅니다.
즉 막다른 도로가 10m 미만인 경우에는 도로폭은 2m 이면 되고 막다른 도로가 10~35m인 경우에는 3m이며. 35m 이상인 경우에는 6m 가 되어야 합니다.그러나 읍 면 지역인 경우에는 막다른 도로가 35m 이상인 경우에도 4m 이면 됩니다.(건축법 시행령 제3조의 3)

그러나 이러한 조건은 건축허가를 내기 위하여 도로를 신설할 때의 조건이며 지적상 폭이 2m가 안되어도 지적상 도로가 현재 도로로 사용되고 있으면 건축허가가 가능하다고 합니다.

현황도로를 이용한 건축허가

다음에 지적도상에는 없는 현황도로만을 이용하여 건축허가를 받고져 할 때에는 디음의 조건을 충족해야 합니다.

첫째, 현황도로는 5가구 이상의 작은 마을의 실제 거주민이 사는 주택에서 일상 사용되는 도로이어야 합니다.

둘째 도로부지로 사용하고 있는 토지의 소유자가 해당 관청에 도로사용에 대한 이의를 제기하지 않아야 합니다.

세째 전에 이와같은 현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 사실이 있으면 쉽게 건축허가를 받을 수 있습니다.

이러한 경우 도로폭이 법이 규정한 도로폭(신설도로폭) 에 미달하더라도 현황도로를 이용하여 건축허가를 받을 수 있다고 합니다.
 
그러나 비록 현황도로일 지라도 그 토지의 소유자가 새로이 통행을 방해 또는 저지하는 등 적극적인 보상요구가 있을 때에는 민법상 주위통행요구권과 보상규정에 따라 적절한 합의 보상으로서 사용을 재개할 수 밖에 없습니다.

이상 현황도로와 지적상 도로에 관한 설명은 임야에 개설되는 임도인 경우에는 전혀 해당이 없읍니다. 임도는 별도 산과 임야를 위한 도로이므로 건축법상의 건축울을 위한 도로와는 그 취지나 목적이 다르기 때문입니다.

임도  

임도란 산림법에 의하여 산림의 효율적인 개발, 이용의 고도화. 임업의 기계화 등 임업의 생산기반정비를 촉진하기 위하여 산림청장이 산림소유자의 동의를 받아 개설한 도로이기 때문에 개인의 다른 용도로는 사용할 수는 없습니다.

따라서 임도는 원칙적으로 건축허가 시에 요구되는 진입도로로 인정되거나 사용할 수는 없습니다. 그러므로 임도를 이용한 건측허가는 나지 않습니다. 

그러나 지방자치단체에 다라 임도를 진입도로로 혀용하는 조례도 있어 때로는 지역에 따라 임도를 이용하여도 집을 지을 수 있다고 할 것입니다.