후광효과 혹은 곁불효과

역세권 개발 후광효과 노려볼까?
역세권 개발 분양 아파트, 후광효과는?

포탈사이트에 안터넷 기사로 기끔 나오는 기사 제목이다.
여느 지역에 전철이 개통되고, 지하철역이 새로 생기면, 역 가가운 주변 역세권의 아파트값이 오를꺼라는 이야기다.

이런 쉬운 용어는 확실히 일반인에게 잘 먹히는 방법이다.

그러나 이런 표현은 후광효과의 원래 뜻에서 보면 한참 잘못된 것이다.경제학 용어인 파급효과에 가까운 뜻으로 쓰는 경우다.후광효과를 오히려 꺼꾸로 쓰고 있다고 볼 수 있다.

후광(halo)효과란 어떤 사람이 갖고 있는 한 가지 장점이나 매력때문에 그 사람의 다른 특성들도 좋게 평가되는 것을 말한다.

즉 사람을 만날 때 첫 인상에 의해 그를 평가할 때나, 기업에 있어서 인사고과 등 다른 사람을 평가함에 있어서, 어떤 사람이 매력적이면 그 사람은 지적이고, 관대하고, 성격도 좋고, 집안 환경도 좋을 거라고 생각하하는 것이 일반적이다.

이처럼 어느 사람의 한 가지 장점을 놓고 다른 인상 평가에 긍정적으로 영향을 미치는 현상을 '후광효과'(後光效果 Halo Effect) 라고 한다.

후광효과란 원래 인사고과론에서 유래한 것이다.후광효과는 첫인상이나 이른바 “인사고과의 오류(부정확)”의 흔한 하나의 유형이라고 본다.

사람의 첫 인상이 어떻게 형성되는지를 연구한 심리학자들이 신체적 매력이 대인관계에서 일종의 후광처럼 작용한다는 것을 알아내고 이에 이름붙인 용어인 것이다.

그 유래는 이렇다.

흔히 성화에서 성모 마리아와 예수의 머리 뒤쪽에 둥근 빛이 그려져 있는 것을 발견하게 된다. 후광이라 불리는 이 둥근 빛은 성모 마리아의 신비성을 연출하는 일종의 소품인 셈이다.
 
따라서 역세권의 개발이 그 배후단지에 있는 아파트 등의 집값 상승에 영향을 준다는 설명은 차라리 개발지 인접지역에 대한 투자요령이라는 것으로 설명하는 것이 정확할 것이다.

차라리 곁불효과라는 것이 재미있는 표현이라고 할 수 있다
.[이승진/가야컨설팅 대표]

개발지 인접지역 투자요령[사례 1]
대규모 도시개발예정지나 신도시 예정지 인접지역
 
대토 가능지역수도권은 거의 모두 토지거래허가구역이기 때문에 수용당하는 농지의 대토(代土)를 하는 경우, 기존 거주지로부터 80Km 이내의 거리에 소재하는 지역에서 새로이 농지를 구입하는 경우에는 양도세가 감면된다.

따라서 어느 지역에 신도시가 개발되거나, 대규모 택지개발사업이 시행되어 토지수용이  진행될 때에는, 보상금으로 대토가 예상되는 인접지역을 주목할 필요가 있다. 대토가 가능한 땅값이 싸고 규제가 덜 한 인접지역이라면 후에 수요의 증가로 반드시 땅값이 오를 것을 예상할 수 있다.

[사례 2]
대규모 재개발예정지역 인접 토지

대규모 재개발사업이 예정되어 있거나, 진행 중인 곳의 인접지를 주목할 필요가 있다. 재개발로 인하여 이주인구가 다량 발생하고, 완공 후에도 인근지역의 주거 및 상권 환경이 개선되어 토지가격이 상승할 여력이 많기 때문이다.

대단위 택지개발예정지구의 인접지역 사정도 동일하다. 이와 같이 어느 지역이 개발지로 각광을 받을 대 이웃 토지도 덩달아 덕을 보는 것을 업계에서는 “곁불효과”라고 한다.

[사례 3]
길이 뚫려 수도권의 접근성이 좋아 지는 수도권 인접지

새로운 고속도로가 개통되거나, 수도권 광역전철이 연장되어, 수도권과의 접근성이 크게 개선되고, 통행시간이 단축되는 경우에는 그 지역의 땅값이 큰 폭으로 상승할 수 있는 가능성이 있다. 동서고속도로 팔당 ~ 춘천 간의 고속도로가 착공 진행됨에 따라 그 노선 연변에 있는 지역인 강촌, 팔봉산, 춘천 남면, 홍천 북방면 등의 땅값이 많이 올랐다. 착공 전에 비하여 약 두 배가량 뛰었다.

[사례 4]
고속도로 IC 건설 추정지 및 IC 근처 2Km 이내 인접지역

신설되는 고속도로의 인터체인지 부근의 땅은 후일 땅값이 오를 좋은 투자처가 됨은 널리 알려진 사항이다. 대개 실시설계 단계에서 인터체인지로 예정하는 지역은 민가와 농토가 적은 산지 및 지역으로서, 공익용산지나 임업용산지가 많은 그런 지역 일대를 IC로 잡게 된다.

인공호수나 댐의 건설로 인하여 발생하는 수몰예정지구의 인접 산과 임야도 좋은 투자대상이 된다. 다만 정확한 투자를 위하여는 수몰지의 정확한 위치와 수몰시기 등과 향후 이용방안에 대한 사전검토가 필요한 요건이 된다

[사례 5]
 신설 스키장 진입로 부근 인접지

신설 스키장의 진입로 주변의 땅들은 대개 스키장비 렌트나 숙박업소, 음식점 등이 많이 들어서기 때문에 상가토지로 땅값이 비싸고 또 많이 오른다. 그러나 실제 시설이 과잉되어 있으며, 겨울철에 한하여 장사가 되는 계절장사로 생각보다 그리 수익성이 높은 것은 아니다. 인기 있는 자연휴양림이나 자연공원의 진입로 입구의 지역은 전원주택이나 펜션부지로 인기가 많다.

[사례 6]
양쪽에서 개발이 진행 중인 중간지역

양쪽의 도시 또는 지역에서 개발이 한창 진행 중인 중간지역은, 후일 양쪽으로부터 개발압력이 밀어 올 가능성이 많아 필연적으로 개발범위에 포함되고, 땅값이 오른다. 수도권 남부지역에서 흔히 볼 수 있는 현상으로서, 인구가 급팽창하는 지역이거나, 기존의 신도시 주변에 많은 사례가 생긴다.

사례로 헤쳐 보는 토지투자의 맥[가야토지시리즈 제3권] 중에서