자료실

가야컨설팅홈페이지를

찾아주셔서 감사합니다.

자료실

토지법규 및 판례정보

2008 재건축 재개발사업 10대 이슈

  • 가야컨설팅
  • 2008-02-08 10:23:08
  • hit2240

MB부동산정책’ 개막… 정비사업 지각 변동 예고[펌]
자료 : 출처미상


대통령 취임일이 이제 불과 보름 앞으로 다가왔다.
그동안 이명박 대통령당선자는 도심지내 재건축·재개발 사업을 통해 주택 공급을 늘려 주택 가격을 안정화시키겠다는 공약을 내걸었다. ‘채찍질’로 일관하던 참여정부와 달리 재건축·재개발에 ‘당근책’을 병행하겠다는 것이다.

또 이와 맞물려 재정비촉진지구내 정비사업이 본격적으로 시행되고 민간사업지의 분양가상한제 적용 아파트가 선보이는 등 올 한해 다양한 변화가 있을 것으로 예상된다. 이른바 ‘MB 시대’ 개막과 함께 재건축·재개발 사업의 지각 변동이 예고된다.

2008년 정비사업의 첨예한 이슈로 떠오른 10가지를 조명해 봤다.


1. 새정부 용적률 완화 '딜레마'

‘부동산 시장 안정화’라는 목표를 달성하기 위한 참여정부의 수단은 ‘규제 정책’이었다.
이에 반해 이명박 대통령당선자는 시장의 자율화를 통해 주택공급과 집값안정이라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 방침이다.

이 당선자는 선거 전 매년 50만호의 신규 주택을 공급하고 이 중 12만호를 신혼부부들에게 공급하겠다는 공약을 내걸었다. 이를 위해 재개발, 재건축, 주거환경개선 사업 등의 용적률을 10% 상향 조정하고 도시인구 규모 등을 감안해 과밀지구 등의 용적률을 더욱 올리겠다는 구상이다.


하지만 신 정부가 규제를 풀 경우 집값이 상승할 것이라는 우려의 목소리도 높은 게 사실이다. 결국 공약으로 내걸었던 용적률 상향정책이 집값 상승을 부추긴다는 비난 여론 속에서 어떤 결론를 내릴지 귀추가 주목된다.


2. 서울만? 이젠 지방도 '촉진시대'

〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉이 제정·시행된 지 올해로 만 2년이 되어간다.
지난해 서울시 대부분의 촉진지구가 재정비촉진계획 공람·공고를 마친 상태다.
따라서 올해 안으로 촉진계획이 고시되면 본격적인 ‘촉진 시대’가 열릴 것으로 기대된다. 촉진 계획이 고시되면 구역지정이 의제 처리돼 추진위원회 구성 후 본격적인 사업을 시작할 수 있게 된다.


이러한 움직임은 지방에서도 나타나고 있다. 재건축·재개발 입찰·판례·지역정보 전문 제공업체인 KRBID(한국재건축재개발정보원)에 따르면 서울 22곳을 제외하고 경기도 9곳, 대전 5곳, 부산 4곳, 인천3곳, 대구와 충남 각각 1곳이 촉진지구로 지정된 것으로 조사됐다. 따라서 올해는 전국에서 촉진지구 내의 정비사업이 활발해질 것으로 기대된다.


3. 재건축·재개발 수도권-지방 '양극화'

수도권의 재건축·재개발 사업이 가속화될 것으로 보인다. 경기도, 인천시 등의 경우 정비기본계획이 고시됨에 따라 본격적으로 재건축·재개발 사업이 추진될 것으로 보인다.

특히 안양, 수원, 안산, 고양, 인천, 부천 등이 관심을 끌고 있는 가운데 하남, 광명, 의왕, 의정부 등도 사업의 출발을 알리고 있다. 이에 반해 지방의 경우 기본계획이 수립·고시 됐음에도 불구하고 분양가상한제 시행으로 인한 미분양 적체와 사업성 악화 등으로 인해 사업이 답보상태에 놓였다. 이러한 상황은 당분간 크게 달라지지 않을 것으로 보여 수도권과 지방의 양극화는 더욱 심해질 전망이다.


4. 조합설립 완화…정비사업 숨통

정부는 지난해 12월 21일 재건축·재개발 조합설립을 위한 토지등소유자 동의 요건을 기존 4/5에서 3/4으로 완화하는 개정안을 공포했다. 표면상으로 보면 조합설립 동의 요건이 기존 80%에서 75%로 5%p 낮아진 것에 불과하다. 하지만 소재 파악이 안 되거나 연락이 두절된 토지등소유자 등과 같이 불가피한 사유로 인해 동의율을 맞추지 못한 많은 추진위가 구제 받을 수 있을 전망이다.

또 동의율이 낮아진 만큼 사업 속도 역시 빨라질 것으로 기대된다.


5. '조합설립=시공자 선정' 가능해지나

사업시행인가 이후에나 시공자를 선정할 수 있는 재건축 사업은 사업초기에 자금차입이 어려워 많은 곤란을 겪어왔다. 이에 따라 많은 업계 전문가들은 재건축도 재개발과 마찬가지로 시공자 선정 시기를 앞당겨야한다고 주장하고 있다.

하지만 정부는 시공자 선정시기 조정이 자칫 규제를 푸는 것으로 비춰질 경우 집값 상승의 신호탄이 될 수 있어 꺼려하고 있다. 하지만 현재 재건축은 각종 규제에 막혀 투자 메리트를 상실한 상황이다. 또 신 정부는 사업 자체를 막기보다는 이익을 환수하더라도 사업을 유도하는 방향으로 정책을 펴겠다는 방침이어서 시공자 선정 시기는 앞당겨질 것으로 점쳐지고 있다.


6. 단독재건축, '명분'과 '실리'사이

서울시는 단독주택 노후·불량건축물의 연한을 기존 20년에서 30년으로 강화하겠다고 밝혔다. 또 촉진지구내에 일정 비율의 단독주택을 의무적으로 건립하도록 했다. 이 같은 조치는 도시가 아파트로 획일화되는 것을 막기 위해서라는 게 서울시의 주장이다. 단독주택 연한이 강화될 경우 이미 사업이 추진 중인 구역들의 피해가 불가피할 전망이다.

더욱이 주택수요 욕구가 높은 도심지내에서 주택공급 토지를 확보하기 어려워져 수급불균형에 따른 가격불안이 우려되는 상황이다. 지난 2005년 인구주택총조사에 따르면 서울시의 주택보급률은 89.7%로 선진국의 120% 수준은 커녕 1가구당 1호의 주택에도 못 미치는 수치를 보였다. 도시의 주택 다양화라는 ‘명분’을 찾다 자칫 ‘실리’를 잃는 것 아니냐고 전문가들은 지적하고 있다.


7. 분양가상한제, 여전히 핵폭탄급

분양가상한제 시행을 앞두고 밀어내기식 분양이 성행하면서 미분양 아파트가 무섭게 늘고 있다. 지난해 10월, 미분양 물량이 10만호를 넘어서는 등 사상 최고치를 기록하고 있다. 미분양으로 인한 피해는 수도권보다는 지방에서 더 큰 타격으로 나타났다. 분양가상한제 시행으로 수익성이 낮아져 사업을 포기하는 사태가 빈번하게 벌어지기도 했다. 또 재건축 사업에서는 현금청산자들이 늘면서 미분양은 더욱 늘어가고 있는 실정이다.


전문가들은 이미 적체된 미분양 물량이 워낙 많아 분양가상한제로 인한 타격은 올해도 계속 이어질 것으로 예상하고 있다.


8. 지자체 정비계획 수립 확산 조짐

서울시가 주민제안형 정비계획수립을 폐지키로 결정했다.
다만 추진위 승인을 받은 구역이나 1년이상 방치된 곳은 예외적으로 허용키로 했다.
이에 전문가들은 “지자체가 정비계획을 직접 수립하면 예산이나 민원난 등이 발생한다”며 문제를 제기하고 있지만 주민제안형 제도를 폐지하려는 움직임은 지방으로 확대되고 있다. 광역시에서는 처음으로 부산에서 이러한 움직임을 보이고 있다. 하지만 재정난에 허덕이는 지방의 경우 과연 주민제안형 정비구역 입안제도 폐지가 가능할 지는 아직 의문이다.


9. 리모델링, 동별→단지가 '대세'

리모델링은 허용연한을 준공된 지 20년에서 15년으로 완화하는 정부 장려 정책에 힘입어 점차 정비사업의 한 분야로 자리잡고 있다. 여기에 재건축을 대체할 사업으로 부각되면서 동별 리모델링의 틀에서 벗어나 단지 전체를 리모델링하는 추세로 변하고 있다.

방배동 궁전아파트를 리모델링한 쌍용예가클래식을 필두로 최근 단지 리모델링을 위한 시공자 선정이 봇물을 이뤘다. 향후 신시가지인 목동, 평촌, 일산 등의 아파트들이 리모델링 연한인 15년을 앞두고 있어 대규모 단지 리모델링 시대가 도래할 것이라고 업계 관계자들은 전하고 있다.


10. 이제는 아파트도 '웰빙 시대'

최근 아파트의 개념이 달라지고 있다. 오로지 먹고 자고 생활하는 공간에서 보다 친자연적이면서도 효율적인 에너지 사용공간과 미려한 외관을 갖춘 아파트의 선호도가 높아지고 있는 것이다. 그만큼 소비자의 눈이 높아졌다는 얘기다. 여기에 제도도 개선된다.

주택성능 등급표시제도가 기존 2천가구 이상에서 1천가구 이상의 아파트에 확대 적용된다. 또 건축심의 개선 대책에 따라 획일화된 외관의 아파트는 지을 수 없다. 친환경 요소가 없는 건축물은 용적률 불이익도 받게 된다. 이제 아파트도 ‘웰빙 시대’다.
게시글 공유 URL복사
댓글작성

열기 닫기

댓글작성