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분양가상한제의 영향

  • 가야컨설팅
  • 2007-11-23 20:07:54
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분양가상한제의 영향


신도시 주변 기존아파트값 하락

아파트 분양가 상한제 시행 이후 경기 파주 운정, 화성 동탄 등 수도권 2기 신도시 주변지역의 기존 아파트값이 급락하고 있다. 이는 2기 신도시에서 분양가 상한제 적용으로 주변 시세의 80∼90% 수준에 책정된 신규 아파트들이 쏟아져 나오면서 주변 기존 집값을 끌어 내리고 있기 때문이다. 특히 경기 파주 운정신도시와 수원 광교신도시 주변의 기존 아파트는 시세보다 10∼20% 정도 낮춘 급매물이 출시되고 있지만 거래는 이뤄지지 않고 있다.

이 때문에 일각에선 주택시장에 분양가 상한제 효과가 본격적으로 나타나고 있는게 아니냐는 분석도 나오고 있다.

11월 22일 수도권 2기 신도시 주변 중개업소 등에 따르면 최근 들어 경기 화성동탄, 수원 광교, 파주 운정, 김포 등 신도시 주변지역 기존 아파트값이 정점을 이뤘던 지난해 11·15부동산 대책 발표 직전에 비해 최대 25%까지 떨어졌다.

광교신도시의 대표적인 후광지역인 수원 영통지구 일대 기존 아파트는 지난 1년 동안 아파트값이 최대 25% 정도나 하락했다. 영통동 청명대우 162㎡는 지난해 7억7500만원에서 이달 현재 5억8400만원으로 24.6%나 빠졌다.

수원 영통동의 B공인 관계자는 “광교신도시의 분양가격이 3.3㎡당 1300만원대에 책정될 것으로 예고되면서 주변 집값이 급격히 조정받고 있다”면서 “최근 인근의 흥덕지구에서 분양가 상한제가 적용된 아파트 분양가격이 3.3㎡당 1000만원 수준에 분양되면서 급매물이 쏟아지고 있다”고 전했다. 광교신도시의 또다른 수혜지로 꼽히는 용인시 성복동 일대 아파트도 가격이 하락세를 면치 못하고 있다. 성복동 LG빌리지1차 304㎡는 지난해 11월 평균 14억1000만원대에 거래됐지만 현재는 12억1000만원으로 14.2%나 떨어졌다.

지난해 11월 파주신도시 확대 발표로 한때 64.5%나 폭등했던 인근 교하지구 내 아파트들도 최근 들어 시세가 24% 정도 내렸다. 교하지구 월드메르디앙2차 145㎡는 지난해 10월 5억8000만원에서 현재 4억3000만원으로 1억5000만원 내렸고 인근 현대 2차와 동문1차 등 다른 단지도 하락세가 이어지고 있다.

지난 6월 동탄2신도시 추진 발표로 며칠새 5000만원 이상 급등했던 동탄신도시 아파트들도 지난 9월 이후 2개월여 동안 12%나 가격이 빠졌다. 동탄신도시 시범단지의 한화꿈에그린 109㎡는 4억9000만원에서 4억2000만원으로 빠졌다. 동탄신도시와 인접한 화성시 병점역 인근 우남퍼스트빌 1차 129㎡는 6월 4억4000만원 정도에서 최근엔 3억8000만원까지 내린 매물이 나오고 있지만 찾는 사람이 없다.

닥터아파트 이진영 팀장은 “분양가 상한제로 신도시의 아파트 분양가격이 주변 시세보다 낮게 책정되는 것을 감안해 수요자들이 신도시 주변 아파트 매입을 꺼리고 있다”면서 “신도시 주변지역은 지난해 이미 많이 오른 탓도 있지만 분양가 상한제 여파로 가격 하락세는 계속될 것”이라고 내다봤다.


재개발 재건축도 적용

재건축 대부분 분양가 상한제 적용

대부분의 재건축 아파트에 분양가상한제가 적용돼 재건축사업 위축이 불가피할 전망이다. 현재 재건축·재개발을 추진중인 아파트가 11월말까지 관리처분인가를 신청하지 않으면 분양가 상한제가 적용되고 원가도 공개해야 하는 방향으로 법 개정이 추진되고 있기 때문이다.

이와 함께 분양가상한제가 적용되는 모든 아파트에 마이너스옵션제가 시행되며, 민간아파트 택지비는 예외없이 감정가를 기준으로 산정된다.

11월 7일 건설교통부에 따르면 열린우리당 문학진 의원 등 12명은 이같은 내용의 주택법 개정안을 국회에 제출했다.

◇분양가상한제 확대=개정안은 민간택지에서 공급되는 아파트에 대해서도 오는 9월1일부터 분양가 상한제를 적용토록 했다. 또 지방자치단체장은 입주자모집승인 전에 분양가의 적정성을 심의하기 위한 분양가심의위원회를 설치하도록 하고 있다.

특히 재개발·재건축의 경우 올 9월1일 이전에 사업시행인가를 신청하지 않거나, 12월1일 이전에 관리처분계획인가를 신청하지 않을 경우 원가공개와 함께 분양가상한제가 적용된다. 그러나 3개월 동안 이러한 과정을 마무리하는 것은 현실적으로 불가능하다는 게 부동산업계의 분석이다. 일반분양 아파트는 9월1일 이전 사업승인을 신청하고 11월말까지 분양신청하면 상한제 적용을 받지 않는다.

공공택지지만 분양가 상한제가 적용되지 않고 있는 2005년 3월8일 이전 85㎡ 이하 사업승인분, 2006년 2월23일 이전 85㎡ 초과 사업승인분도 11월말까지 분양승인 신청을 하지 않을 경우 분양가 상한제를 적용하기로 했다.

◇민간택지는 감정가액만 인정=분양가 구성 항목 가운데 공공택지내 택지비는 공급가(매입가)를 인정하지만 민간택지는 예외없이 감정가액만을 인정하도록 했다. 따라서 감정가보다 훨씬 높은 가격에 사업용 토지를 사들인 서울 성동구 성수동 뚝섬 상업용지와 인천 청라지구 등 수도권 주요 사업들이 손실을 볼 가능성이 높아졌다.

특히 뚝섬 상업용지 1·3·4구역의 감정가격은 2005년 6월 입찰당시 5270억원이었으나 실제 경쟁 입찰을 통해 매각된 금액은 감정가의 두배가 넘는 1조1262억원이었다. 이에 따라 택지를 받은 업체들은 매입가격을 감안해 평당 4000만원 안팎으로 분양가를 책정, 공급할 계획이었다. 하지만 이들 단지는 9월 이전에 사업계획승인을 받기가 어려워 감정가로 택지비를 계산해야 할 것으로 보인다. 이 경우 재감정을 받아야 하는데 감정가가 낙찰가를 넘기기는 어려울 전망이다.

◇마이너스옵션 의무화=분양가상한제가 적용되는 모든 주택에는 벽지, 바닥재, 주방용구, 조명기구 등을 계약자들이 선택할 수 있는 ‘마이너스옵션제’가 의무적으로 적용된다. 즉 신규분양 계약자는 모델하우스와 같은 마감이 이뤄진 주택과, 인테리어가 전혀 돼있지 않은 주택 가운데 하나를 선택해야 한다. 통상 내부 마감재가 건축비의 20~25%가량 차지하기 때문에 마이너스옵션제로 분양가는 마감주택에 비해 10% 정도 저렴할 것으로 보인다. 그러나 건설업계는 대량구매 효과가 없기 때문에 마이너스옵션 비용이 더 높을 수 있다고 주장하고 있다.

이와 함께 ‘반값아파트’ 논란을 일으킨 토지임대부 분양주택과 환매조건부 분양주택 등을 국가나 지자체, 대한주택공사, 지방공사 등 공공기관이 추진할 수 있는 근거도 마련됐다.
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