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8.31 부동산 종합대책 총정리

  • 가야컨설팅
  • 2005-09-01 13:43:40
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8.31 부동산 종합대책 총정리

8.31 부동산 종합대책은 크게 부동상(주택, 건축)세제부문. 주택의 공급부문과 토지부문의 세 부문으로 대별할 수 있다.

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◇ 주택부문 세제 개편

⑴ 주택에 대한 종합부동산세 과세 강화
과표적용률을 2006년에 20%p, 2007년부터는 매년 10%p 상향 조정해 2009년에 100%달성

-과세방법 : 세대별 합산
-기준금액 : 공시가격 6억원 초과
-세율 : 6~9억 1%, 9~20억원 1.5%, 20~100 2%, 100억원 초과 3%
-종부세 세부담 상한조정 : 전년대비 1.5배→ 3배 한도, 평균 실효세율 2009년까지 1%수준 달성 예상
-주택분 재산세 조정방안 : 서민들의 주택보유 부담을 완화하기 위해 주택분 재산세 과표적용률은 2008년부터 5%포인트씩 상향 조정(당초 계획은 2006년부터)

⑵ 양도소득세
- 2006년부터 1세대 2주택에 대해 실거래가 과세
- 2007년부터 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환

*1세대 2주택에 대한 양도세 과세 강화
-세율 :9~36%→ 50%, 장기보유특별공제 적용 배제
-대상 : 수도권.광역시 소재 기준시가 1억원 초과 주택, 기타지역 소재 기준시가 3억원 초과 주택
-이사,근무, 혼인, 노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대2주택이 된 경우에는 중과세 대상에서 제외

⑶ 거래세 인하
-개인간 주택거래시 거래세 1%(취득세 0.5%포인트, 등록세 0.5%포인트)인하, 현행 3.5%→ 06년 2.5%, 농특세,교육세 포함할 경우 현행 4%→ 2.85%,
-향후 보유세 강화수준에 맞추어 거래세 추가 인하

⑷ 종합부동산세 세수를 지역균형발전에 활용
-06년부터 부동산 지방교부세를 신설해 종부세 강화에 따른 세수가 지역균형발전과 연계.운영될 수 있도록 시스템 구축
-추가 확보되는 종부세 재원을 거래세 감소분 보전과 재정력이 취약한 지자체의 재원확충을 위해 전액 교부


◇ 주택 공급 정책

⑴ 수도권 연 6만호 공급이 부족, 민간택지 규제합리화 등을 통해 연 1만호 내외 추가 가능, 이에 따라 공공택지에서 연 5만호를 추가 건설 필요, 연 5만호 추가건설에는 연 300만평의 택지가 소요

⑵ 공공택지 공급확대 방안 : 연 300만평(5년간 1500만평)

*강남지역의 안정적 주택수급을 위해 국공유지를 택지지구로 개발 → 총 200만평(5만호, 중대형 2만호) 공급
-대상지 ; 송파거여 지구에 대해 관계부처와 조속히 협의해 절차 추진

*현재 개발이 진행중인 기존 택지지구 주변을 확대 개발해 자족적 기반시설 등을 갖춘 수도권내 거점도시로 육성 → 1000만평(14만호, 중대형 6만) 공급
-대상지 : 김포신도시, 양주옥정지구 등 4~5대 지구에 대해 관계부처와 조속히 협의 추진

*수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 공공택지내 중대형 아파트 건설 비중 확대
-인천청라지구(중대형 8000 →1만6000), 판교 (중대형 6600→ 9700)
-현재 확보 또는 예정된 수도권 공공택지 물량(연 600만평)에 일괄 적용시 중대형 아파트 3만호 내외 증가(12만→15만)
-이상의 조치에도 불구하고 택지공급 부족이 우려될 경우 추가대책 마련

⑶ 재개발 특별법 제정을 통해 활성화
*재개발 사업시행시 광역적 공공개발 체계 확립
- 개별 소규모 정비사업을 통합한 광역지구(최소 15만평)를 지정
- 교통. 문화.교육 인프라 투자로 수준 높은 주거여건 마련
- 시설 소요재원은 원칙적으로 지구내 개발이익으로 충당
; 기반시설분담을 통해 개발이익 환수

*공공이 시행하는 경우 규제완화 및 용적률 상향 조정
- 사업시행자 지정요건 완화(주민동의 2/3 → 1/2)
- 소형의무비율 완화(85제곱미터이하 현행 80% → 60%이상)
- 층고제한(해발에 따라 5~25층)을 완화하고 용도지역 변경을 통해 용적률을 현행(200~250%)보다 50~100%포인트 상향 조정
- 광역지구지정 추진 단계에서부터 토지거랙 허가구역으로 지정하고 토지분필도 제한해 투기수요 억제

*재건축정책 방향 : 기반시설부담금제 도입 등을 통해 개발이익의 철저한 환수가 전제되고 주택가격의 안정세가 정착된 이후 재건축에 대한 규제완화를 신중하게 검토

⑷ 주택공급제도 개편
*주택공영개발 확대
- 공공택지내에서는 주택공사 등 공공기관이 주택을 건설해 분양.임대하는 주택공영개발 방식을 확대
- 공공택지의 개발이익을 공공부문으로 적절히 환수하고 공공주택 재고확보를 통해 서민주거 안정에 기여

*공공택지내 아파트 분양가격 결정방식 개선
- 공공택지내 25.7평이하.초과 모두 원가연동제 방식으로 분양가를 규제해 분양가 안정을 유도
-25.7평 초과에 대해서는 주택채권 입찰제도를 도입해 최초분양자의 시세차익을 환수, 채권매입 상한은 실제 분양가가 시세에 근접하도록 책정
- 민간택지는 현행대로 분양가 자율

*분양권 전매제한 강화
- 투기과열지구내 아파트 분양권 전매제한은 현행 유지
- 분양가규제 적용 주택중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매제한을 강화
; 수도권(과밀.성장)은 분양계약일로부터 10면, 그외 지역은 5년

*채권매입 의무가 있는 25.7평 초과는 현행유지(수도권 5년, 기타 3년)

⑸ 판교
*25.7평 초과 아파트는 주공이 공영개발 방식으로 건설.분양
- 공급물량의 30%내외를 임대아파트(전세형 임대포함)로 건설
전세형 임대 : 임대기간 2년(연장가능), 임대료는 시중전세가에 근접, 임대기간 완료후 분양전환 불허
-25.7평이하는 택지를 공급(05.6 완료), 현행대로 민간업체가 건설

*분양방식
▷25.7평이하 : 원가연동제
- 분양권 전매제한 : 분양계약일로부터 10년간
▷25.7평 초과 : 원가연동제+ 주택채권입찰제
- 분양권 전매제한 : 분양계약일로부터 5년간

*물량확대
-건설물량의 10%(순증 2600호)를 확대하고 이를 중대형(3100호)으로 공급
- 일부 단독주택 전환 : 단독 5백호→ 공동 1500호(순증 1000호)
- 공동주택 용적률 상향조정(160% →200%) :1600호

*향후 일정
-25.7평이하는 06년3월, 25.7평 초과는 06.8월분양


◇ 토지 시장 안정 대책

⑴ 토지거래허가제
*시.도 지사에게 위임돼 있는 1개 시군구 전체에 대한 토지거래 허가구역 지정권한을 건교부장관이 행사하도록 개선

*농지 및 임야에 대한 토지거래 허가요건 강화
- 농지 및 임야 취득을 위한 사전거주 요건을 세대원 전원이 당해 지역에 1년 이상 거주해야 하도록 강화(현행 6개월)
- 임야의 취득을 위한 거주지 요건을 농지와 같이 토지소재 시군에 거주해야 하도록 강화(현행 : 토지소재+연접 시군거주)
- 토지거래 허가 신청시 자금조달내역 제출 의무화
- 허가받은 토지의 의무이용기간 강화 (농지 2년, 개발사업용 4년 임야 3년 기타 5년)
- 허가받은 토지의 의무이용 위반에 대한 사후관리 강화
: 위반시 과태료 500만원 → 취득가액 10%이내로 상향조정
: 이용의무위반 적발 등과 관련해 신고포상제 도입
- 토지분할을 통한 개발행위에 대해 허가 강화

⑵ 부담금제도 정비
*개발부담금 재부과
-관련법 개정 06년부터 부과, 부과율은 25%유지

*기반시설부담금제 도입
- 부과대상 개발행위 : 일정기준 이상의 건축행위(신규주택, 상가, 오피스빌딩, 재건축, 재개발 등)
부과대상 지역 : 전국
- 부과기준 : 기반시설 원단위 비용(표준공사비+당해 지역 용지비)에 건축연면적을 곱해 산정한 후 기반시설 설치를 위해 이미 지출한 비용 및 타 부담을 공제, 기반시설 설치비용을 정부와 민간이 분담한다는 측면에서 민간부담률은 30%를 넘지 않도록 설정

⑶ 토지보상자금 관리개편
*토지수용시 채권 및 현물보상 활성화
- 부재지주에 대해서는 보상액중 일정금액을 초과하는 부분을 전액 채권으로 지급
- 제도의 실효성 확보를 위해 부재지주 요건 강화
- 토지소유자가 희망할 경우 보상비에 상응한 용지 또는 아파트를 공급하는 방안 도입

*농지 대토시 양도세 비과세제도 개선
- 현행대로 3년이상 자경농지를 양도한후 신농지를 취득해 3년이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세 감면, 다만 대토수요를 조성하기 위해 감면요건을 완화
감면한도 설정: 5년합산 1억원

⑷ 비사업토지 종부세 과세강화 양도세 강화
*비사업용 토지에 대한 종부세 과세 강화
- 과표적용률을 2006년에 20%포인트 상향조정하고 2007년부터 매년 10%포인트씩 상향조정
- 과세방법 ; 세대별 합산
- 기준금액 ; 공시지가 6억원→3억원 초과
- 종부세 세부담 상한 조정 : 전년대비 1.5배→ 3배 한도
-2009년까지 종부세 대상 비사업용 토지에 대한 평균실효세율 1%수준 달성 예상

*양도세 강화
- 양도세 과세를 실거래가 기준으로 전환 : 2006년부터 비사업용 나대지.잡종지 및 부재지주 소유농지. 임야 목장용지에 대해 실거래가 과세, 2007년부터 실거래가 과세로 전면 전환
- 비사업용 나대지.잡종지 및 부재지주 소유 농지.임야. 목장용지에 대한 양도세 과세 강화 : 부재지주 소유 농지 등의 양도소득에 대해 1세대 3주택에 준한 양도세율 60% 적용, 장기보유특별공제(양도차익의 10~30%공제) 적용 배제
- 법인부동산 양도시 특별부가세 과세제도 개선: 법인세 특별부가세 30%부과
- 매물유도를 위해 1년간의 유예기간 부여


◇ 서민 주거 안정 대책

⑴ 무주택서민 주거안정 지원
*국민주택기금을 통한 서민주거 안정 지원자금 확대
- 주택구입자금 예산 5000억원 증액(1.5조 → 2.0조)
- 주택 구입자금 금리를 소득계층 내지 주택 구입가액별로 차등화해 지원
- 생애 최초 주택 구입자금 지원 재개
- 저소득층 전세자금 대출금리 인하
; 영세민 전세자금(3.0 →2.0%), 근로자 전세자금(5.0 →4.5%)
*공공택지 지구내 개발이주자 전세자금 지원확대
- 당해 사업으로 이주는 전체가구, 지원금리 인하(3% →2%)
- 지원금액 : 3000만원(지방)~4000만원(수도권)
*주택금융공사의 저소득. 무주택서민에 대한 모기지론 지원 확대
- 대상: 일정소득(예 ; 연 2000만원)이하 가구주(최초 주택구입자)
- 지원 : 금리 우대(일반 모기지론보다 0.5~1%포인트 인하) 및 신청시 우선지원 조치
*무주택자 등의 비투기지역내 25.7평형 이하 주택구입 지원을 위한 모기지 보험제도 도입
*실수요자 중심의 청약제도 개편
- 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간.소득.자산.가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여

⑵ 국민임대주택 원활한 공급기반 마련
*국민임대주택의 원활한 공급기반 마련
-환경적 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제예정지를 활용해 국민임대주택(현재 60개소, 1900만평)를 추가 확대
-국민임대주택특별법 적용 지역의 면적 기준을 현행 최대 30만평에서 최대 50만평 규모로 확대→30만평 초과분에 대해서는 국민임대주택 비중을 현행 50%에서 40%로 낮추고 10%포인트 물량은 중형 임대 등으로 건설

*국민임대주택 지원 확대를 통한 입주자 부담 완화
- 재정 : 현행 11.4조원 →13.1조원
- 기금 ; 22.4조원 → 31조원
*수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택 공급
- 빈곤층 주거안정 효과가 큰 다가구 매입임대 공급을 확대
- 주공.지자체가 전세계약 체결후 저소득층에게 재임대

*10년 장기 민간 건설임대주택 활성화
- 장기 자금 운용이 가능한 재무적 투자자가 중심이 되는 SPC의 사업참여를 유도
- 장기임대주택 건설시 당해 용도지역 용적률의 20%까지 인센티브 제공
*민간 매입주택 지원요건 등 강화
- 민간 매입임대주택 등록요건 및 세제지원 요건을 강화
(등록요건 강화) 매입주택수 : 현행 2호→ 5호, 임대 의무기간 ; 현행 3년→5년
(지방세 세제지원 요건 강화) ; 현행 임대기간 3년→5년
- 매입임대 사업자가 주택거래 신고지역내 아파트를 추가 취득시 취득.등록세 감면혜택을 편지

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