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토지법규 및 판례정보

◆부동산 실거래가 시행의 영향과 대책◆

  • 관리자
  • 2005-02-22 23:34:23
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거래자 실거래가 신고법' 건교소위 통과
( 연합속보 2005-02-22 기사 )



국회 건설교통위원회는 22일 법안심사소위를 열고부동산 중개업소 뿐아니라 거래당사자도 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보하도록 하는 내용의 부동산중개 및 거래신고에 관한 법률을 통과시켜 전체회의로 넘겼다.

개정안은 소위 위원 9명이 참석한 가운데 여야 합의로 가결 처리됐다.

개정안은 부동산 거래당사자가 계약일로부터 30일 이내에 지불한 돈의 규모 등거래계약 내용을 사실대로 시.군.구 등 행정기관에 의무적으로 신고하도록 해 과세당국이 실거래가를 확보할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 중개업자가 거래에 개입한 경우 중개업자의 거래내용 신고도 의무화된다.

개정안은 이같은 신고 의무를 지키지 않을 경우 취득세의 3배 이하에 해당하는과태료를 물리도록 하는 제재조항을 담고 있다.

여야는 거래당사자가 중개업자에게 미신고 또는 허위신고를 요구할 수 없도록하고, 허위계약서 작성시 3년 이하의 징역에 처하도록 한 기존 정부안을 수정해 500만원 이하의 과태료를 물거나 등록취소 또는 업무정지를 할 수 있도록 했다.

여야는 또 변호사와 법무사의 권한인 부동산 경매.공매 입찰신청 대리권을 공인중개사에게도 주도록 하는 내용을 개정안에 추가했다. 개정안은 내년 1월 1일부터 시행된다.
[연합]

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내년부터 실시되는 부동산실거래가신고제는 취.등록세를 대폭 올려 부동산시장 을 크게 위축시킬 전망이다. 특히 토지의 경우 취.등록세가 일시에 10배 이상 오르는 곳도 수두룩해 파장이 클 것으로 예상된다.

그러나 아파트와 달리 토지와 상업용건물 등은 실거래가를 파악하기 힘든데다 행정력도 뒷받침되기 어려워 "축소신고"가 만연할 가능성이 높은 것으로 지적 되고 있다.

<>실거래가를 모든 부동산 과표로 활용

실거래가 신고대상은 아파트 단독주택 다세대주택 토지 상업용건물 등 모든 부 동산이다.
적용대상 지역도 전국이다.

실거래가 신고자료는 내년부터 취.등록세 과세표준으로 활용된다.

행정자치부 관계자는 "지방세법은 실거래가와 시가표준액 중 큰 금액을 기준 으로 과세하도록 규정하고 있지만 매수인들이 그동안 세금을 적게 내기 위해 시 가표준액과 유사한 금액으로 허위 이중계약서를 적성해 신고해왔다"며 "실거래 가 과세기반이 마련된 만큼 이같은 불법행위는 더 이상 할 수없게 됐다"고 말했 다.

이렇게 되면 취.등록세가 급등할 수밖에 없다.

토지의 경우 과세기준이 되는 시가표준액이 시세의 10분도 되지 않는 곳이 허다 하다.

건물도 시가표준액이 시세의 절반 수준인 곳이 많다.


가뜩이나 인기가 없는 단독.다세대주택 등은 세금마저 늘어나게 돼 환금성이 더 떨어질 것으로 예상된다.

물론 정부에서 향후 거래세율을 낮춘다고는 하지만 과표가 급격히 늘어나는 탓 에 세금은 늘 수밖에 없다.

다만 아파트의 경우 현재 시세의 70~90% 수준인 기준시가로 세금을 내고 있고 있고 주택거래신고지역에선 이미 실거래가를 기준으로 세금을 내고 있어 취.등 록세가 급격히 늘어나는 것은 아니다.


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가야컨설팅의 해설 1


[주택관련 4대 부동산 개혁법안]
부동산시장 선진.투명화 전망


재건축 개발이익 환수 법안과 부동산 실거래가 신고 의무 법안이 우여곡절 끝에 22일 국회 건교위 법안심사소위를 통과함에 따라 제도 측면에서의 4대 부동산 개혁법안이 사실상 마무리됐다.

4대 개혁법안중 주택거래신고제와 주택가격공시제도는 이미 작년 4월과 올 1월 월에 도입돼 본격 시행중이다.

건교부는 `10.29대책'의 근간을 이루고 있는 4대 개혁법안 시행으로 시장이 당 분간 침체국면을 맞을 수도 있으나 장기적으로는 시장이 안정되면서 동시에 선진화, 투명화될 것으로 전망하고 있다.

건교부 관계자는 23일 "4대 부동산 개혁법안을 토대로 우리나라 부동산시장이 한단계 발전할 것으로 기대한다"면서 "특히 부동산실거래가 신고 의무화 조치와 주 택가격공시제도는 시장을 선진화, 투명화하는데 크게 기여할 전망"이라고 말했다.

다음은 4대 개혁법안의 요지..


◆재건축 개발이익 환수법(도시및주거환경정비법)
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재건축 임대아파트 공급 의 무화를 골자로 하는 도시및주거환경정비법 개정안은 가장 논란이 많았던 법안이다.

재건축조합들이 임대아파트 의무건설에 강력 반발하면서 국회가 별도의 공청회 까지 열어 보완책을 마련하는 등 법안 통과과정에 숱한 우여곡절이 있었다.

4월 말부터 시행될 개정안은 우선 재건축 사업승인 이전 단지에 대해 재건축으 로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 하되 위헌 소지를 없 애기 위해 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 상향조정해 주도록 하고 있다.

또 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서 는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하 되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비를 기준으로 임대아파트를 매입해 주 도록 하고 있다.

개정안중 위헌논란이 제기됐던 대지지분 보상문제에 대해서는 정부 또는 지자체 가 대지지분에 대해 공시지가로 매입해 주거나 사업시행자가 용적률 인센티브를 선 택할 경우 대지지분을 기부채납하도록 했다.



◆부동산 실거래가 신고법(부동산중개및거래신고에 관한 법률)
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= 부동산 실거 래가 신고의무 법안은 재건축 개발이익 환수법과 함께 막판까지 논란을 빚었던 법안 이다. 당초 오는 7월1일부터 시행될 예정이었으나 국회 심의과정에서 시행시기가 내년 1월1일로 조정됐다.

이 법안은 과세당국이 실거래가를 확보할 수 있도록 부동산 거래당사자가 계약 일로부터 30일 이내에 지불한 돈의 규모 등 거래계약 내용을 사실대로 시.군.구 등 행정기관에 의무적으로 신고하도록 의무화하고 있다.

중개업자가 거래에 개입한 경우에는 당연히 중개업자도 거래내용을 신고해야 한 다.

신고의무를 지키지 않을 경우 최고 취득세의 3배에 해당하는 과태료를 물게 되 며 특히 중개업소는 허위계약서 작성시 500만원 이하의 과태료를 물거나 등록취소 또는 업무정지를 당하게 된다.


◆주택가격공시제도(부동산공시및감정평가에관한 법률)
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주택가격공시제도는 이미 지난 1월14일 공포돼 본격 시행중이다.

이 제도는 아파트와 다가구.단독, 다세대.연립 등 전국 모든 주택(약 1천308만5 천가구)의 집값을 시가로 산정해 매년 4월30일 관보 등에 공개하는 것으로 표준단독 주택 13만5천가구에 대해서는 이미 가격이 공시됐다.

건교부가 공시하는 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과 기준이나 부동산실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용되게 된다.

건교부는 이르면 2006년부터 공동 및 단독주택은 물론 상가와 오피스텔 등 비주 거용 건물에 대해서도 가격을 조사, 공시한다는 방침이다.

이 제도는 아파트와 마찬가지로 단독 및 다세대.다가구 주택에 대해서도 가격을 낱낱이 공개함으로써 투명.공평 과세기반을 마련하는데 크게 기여할 전망이다.


◆주택거래신고제
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작년 4월 도입된 주택거래신고제는 주택투기가 성행하거나 투기우려가 있는 지역에서 일정 규모의 아파트 등 공동주택을 거래할 경우 계약 체 결일로부터 15일 이내에 인적사항과 주택규모, 거래가액 등을 시.군.구청에 신고토 록 한 것이 골자다.

현재 서울 강남.송파.강동.용산구, 경기도 과천시.성남시 분당구 등 6곳이 주택 거래신고지역으로 묶여 있다.

주택거래신고지역에서는 거래내역을 실거래가로 신고해야 하기 때문에 그만큼 투기성 거래가 줄어드는데 실제 이들 지역에서는 월평균 거래건수가 신고지역 지정 이전에 비해 절반 가량 줄어든 것으로 알려졌다.

sims@yonhapnews.co.kr (끝) (서울=연합뉴스) 심인성기자
2005.02.23 07:36 입력
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가야컨설팅의 해설 2

[토지실거래가의 영향]

◇토지시장 타격 예상
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실거래가로 취ㆍ등록세를 산정할 때 부담이 가장 크게 늘어나는 상품은 토지가 될 것으로 보인다. 토지의 경우 과표 현실화율이 매우 낮아 거래할 때 취ㆍ등록세가 문제가 되지 않았다. 그러나 실거래가 신고 의무화가 시행되면실제 매입금액에 의해 세금을 물 수 밖에 없게 된다.

주택시장도 고가 아파트의 세 부담 증가가 예상되고 있다. 그러나 무엇보다 단독,연립, 다세대 등 비 아파트 시장이 가장 심한 타격을 받을 것으로 보인다. 비 아파트의 경우 경기와 정책 변동에 따라 아파트 보다 상대적으로 더 큰 영향을 받기 때문이다.

실제 연립, 다세대시장은 최근 경기침체와 물량 포화로 경매물건이 큰 폭으로 증가하고 있다. 실거래가 신고 의무화가 시행되면 침체의 골은 더 깊어질 것으로 보인다.


토지 거래세 최고 4배 늘어날 듯
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출 처 : 조선일보 조회수 : 25 등록일 : 2005-02-24 09:59:47


내년 1월부터 부동산 실거래가 신고제가 도입됨에 따라 토지 등 부동산 거래세가 최고 4배까지 늘어날 전망이다.

그동안 서울 강남·송파·강동·용산, 경기도 과천·분당 등 6개 지역의 일부 아파트에 한해 실시하던 주택거래신고제가 사실상 전국의 토지·상가·단독주택·아파트로 확대된다. 아파트는 20% 정도 거래세가 늘어난다. 하지만 거래세(취득세·등록세) 부담이 낮았던 토지·상가·단독주택의 세금부담은 최고 4배까지 늘어날 가능성이 높다. 정부가 거의 실시간으로 부동산 실거래가를 파악함에 따라 부동산 거래의 투명성도 크게 높아질 전망이다.

국회 건설교통위원회는 23일 여야합의로 ‘부동산 중개 및 거래신고에 관한 법률개정안’을 본회의에 상정하기로 확정했다. 관련 법이 오는 3월 2일 국회 본회의를 통과하면 내년 1월부터 모든 부동산 거래시 실거래가로 신고해야 한다.

◆허위신고 땐 취득세 3배까지 과태료

=이 법안은 거래 당사자나 거래 중개업소 모두 부동산 거래 뒤 30일 내에 거래가격 등 거래내역을 해당 시·군·구에 신고하도록 했다. 중개업자가 개입하지 않은 직거래의 경우, 신고를 하지 않거나 허위신고하면 거래 당사자(매수자·매도자) 모두에게 취득세의 3배 이내의 과태료가 부과된다. 중개업자가 계약을 중개하고 신고하지 않을 경우에도 중개업자에게 취득세의 3배까지 과태료가 부과된다. 가령 5억원짜리 부동산이라면 취득세(2%) 1000만원의 3배인 3000만원까지 과태료를 매길 수 있다. 건교부는 부동산 신고가격의 적정성을 판단하는 전산시스템도 함께 구축, 허위 신고자를 색출할 방침이다.

◆아파트보다 토지 거래세 대폭 올라

실거래가 신고제가 도입되면 세금부과 기준이 되는 과표가 실거래가로 바뀐다. 아파트 과표는 현재 시세의 70~80% 수준인 국세청 기준시가이며, 취득·등록세율은 4%(법인과 개인 간 거래는 4.6%)이다. 가령 서초구 서초동 A아파트 46평형의 경우, 현재 기준시가 6억8850만원의 4%인 2754만원을 취득·등록세로 낸다. 하지만 내년부터는 시세(8억5000만원)의 4%인 3400만원을 내야 한다. 전문가들은 아파트는 평균 20% 정도 거래세 부담이 늘어날 것으로 예측하고 있다.

현재 과표가 시세의 30~50% 수준에 불과한 공시지가로 거래세가 부과되는 토지는 실거래가 신고제로 아파트보다 세금이 더 큰 폭으로 오를 전망이다. 공시지가가 500만원인 평택의 임야 1926평의 경우, 현재 거래세가 345만7636원이다. 하지만 실거래가인 2억8665만원으로 세금이 부과되면 거래세가 1318만5900원으로 무려 4배 정도 늘어난다.

◆세율 조정 불가피

세금이 대폭 늘어나기 때문에 정부는 거래세율 인하를 추진할 방침이다. 그러나 거래세율의 인하폭이 크지 않을 것으로 전망돼 세금부담은 늘어날 수밖에 없다. 주용철 세무사는 “특히 상대적으로 시세 반영비율이 낮았던 토지는 과표가 대폭적으로 오르기 때문에 세율을 일부 낮추더라도 세금부담이 크게 늘어날 수밖에 없다”며 “토지·상가 등은 거래세 부담이 크게 늘어 거래 자체가 줄어들 수 있다”고 말했다.

정부는 실거래가 신고제와 함께 국세청·지방자치단체·행자부·건교부를 연결하는 종합부동산 정보망도 가동할 방침이다. 건교부 관계자는 “종합정보망이 가동되면 거의 실시간으로 부동산 소유와 거래를 파악할 수 있어 투기혐의자는 물론 허위 신고자도 손쉽게 적발할 수 있을 것”이라고 말했다.
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◆ 대책

기왕에 농가주택을 구입하거나 전원주택 부지를 마련하려는 실수요자의 입장에서는 금년 을 넘기지 말고 구입하는 것이 좋다.

농가주택의 경우에는 금년말까지 한하여 신규 구입한 농가주택에 대하여 1가구 2주택의 양도세 적용이 배제되기 때문이다. 거래세 부담도 줄일 수 있다.
또 정부의 저금리 농가주택 신축자금 융자도 시행되고 있다.

임야나 농지 등을 보유하고 있는 실 수요자도 금년 중에 처분하는 것이 유리하다.
농지법의 개정 시행(에정)으로 일부 지역의 농지 값이 하락할 우려가 있고 거래세가 대폭 오르기 때문이다.

결론적으로 양도세와 거래세를 줄이기 위하여는 실수요자의 입장에서는 금년 중에 거래를 마무리 하는 것이 유리하다고 볼 수 있다.[가야컨설팅]
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