[연천]임진강과 연천지역의 전망
----------------------------------
글쓴이 이승진 가야컨설팅 대표

[이 글은 본인의 생각에 불과하므로 연천지역 땅의 전망에 관해 혹시 다른 의견이 있드라도 양해바랍니다.]


경기북부지역에서 투자처로 가장 많이 등장하는 연천지역은 수도권의 다른 시 군에 비하여 몇가지 특징을 가지고 있다. 이 지역에 땅을 구하는 실수요자나 투자하려는 분은 연천군의 특성을 사전에 알아 두는 것이 절대로 필요하다.


첫째 연천군은 대부분의 지역이 북위 38도선을 넘는 수복지역에 있으며, 군사분계선과 남방한계선을 끼고 있는 접경지역이다.

따라서 군의 99%가 군사보호구역으로 지정되어 있으며, 곳곳에 군부대와 군사도로 군인아파트 포사격장 저장물창고 등 군사시설물이 많아 개발이나 건축물의 신축이 용이하지 않다.

민통선 안은 물론 군부대나 초소의 주위 500m 이내의 거리나 군시설 혹은 작전도로가 내려다 보이는 높은 지역은 통제구역으로 군의 허가가 거의 불가능하다. 그 밖의 1000m 이내의 거리도 대부분 군협의를 요하는 군동의 필수지역으로서, 건축허가나 개발승인이전에 반드시 서면으로 별도의 군동의 절차를 밟아야 한다.

어느 경우나 허가나 동의가 틀림없이 날 것이라고 아무도 장담할 수는 없는 것이다.
외지인은 토지구입 전에 군부대에 직접 문의할 수는 있겠으나, "일단 신청해 보라'는 정도 이상의 확답을 받을 수는 없는 것이다. 틀림없이 동의가 날 것이라는 무책임한 지주나 중개업자의 말을 액면대로 믿어서는 안될 것이다.

따라서 토지구입자가 실수요자라면 매매계약시 군동의를 조건으로 한다는 명문의 조건을 계약서에 명기하는 방법도 있다.


둘째 연천군은 토지거래허가구역이 아니지만, 수도권정비법 상의 권역별 행위제한 규제를 받고 있는 지역이다.

수도권에는 66개의 지방자치 시 군 구가 있다.
[서울 25구, 인천 8구 2군, 경기도 27개 시 4군]

수도권의 66개 시 군 중에은 거의 다 토지거래허가구역으로 지정되어 있다.
다만 허가구역에서 제외된 것은 인천의 옹진군과 경기도의 여주, 이천, 양평, 가평군과 연천군 등 6개 시 군에 국한된다. 이 외에 용인, 안성 및 남양주 일부의 자연보전권역이 허가구역이 아니다.

연천이 지역적으로 수도권의 북방 변두리에 있어서 교통이 안 좋고, 인프라가 없으며, 접경지역임에도 불구하고 투자처로 각광(?)을 받아 매년 큰 폭으로 공시지가가 상승하는 주요 원인은 허가구역이 아니어서, 농지와 임야 등의 거래가 비교적 자유스럽다는데 있는 것이다.

그러나 연천군도 분명히 수도권에 속해 있음으로 인하여, 수도권정비법의 강력한 규제의 틀 안에 있다.

수도권 지역에 있어서는 국토계획법 보다 수도권정비법과 군가시설보호법이 우선 적용하도록 법에 명문으로 규정되어 있는 것이다. 따라서 대규모 회사 공단, 공장 물류단지나 대학, 연수원 등 인구집중시설의 신설이 엄격히 제한되어 왔다.

이것이 군사보호구역에 이어 연천의 발전을 막아 온 또 하나의 원인인 셈이다.

연천에 대규모 주택단지나 교육시설 혹은 공장 물류창고 등을 계획할 때는 반드시 사전에 허용가능한지 여부를 점검할 필요가 있는 것이다.


세째 연천군의 도시화 인구 재정 기업체 공단 도로 철도 등의 사회 인프라는 매우 취약하다. 그리고 아직은 서울과 경기남부지역 수도권에서의 교통과 접근성이 매우 떨어진다.

연천군의 면적은 수도권 66개 시 군중 네번째로 넓으나, 인구는 4만 8천명으로 가장 적다.
그나마 그 인구의 대부분이 군에 관련된 인구이고, 65세 이상의 고령인구가 15%가 넘는
고령화 사회에 진입하고 있다. 한마디로 생산인력이 부족하고, 출산인구가 적다는 말이다. 그리고 총 인구는 매년 줄어들고 있다.

인구증가와 땅값상승의 상관관계를 고려할 때에 연천군은 자체 인구나 기반으로는 지가상승의 여력이 없다는 것을 의미한다. 이것은 군 내의 아주 취약한 인프라와 빈약한 재정력과 맞물려 지속적인 악순환을 거듭하면서, 인구감소의 원인이 되고 있다고 보여진다.

근래에 파주 LG필립스 공장의 협력업체 공단조성으로 돌파구를 찾고 있으나, 그 규모가 적어 파급효과는 크지 않게 보인다. 또 연천 전곡 일대에 50만 인구의 신도시를 건설한다고 하나, 사회 인프라나 직장 학교 병원 등이 없이는 계획대로의 인구유입이 어려울 것은 충분히 예상할 수 있다.


네째 고양 파주 양주의 신도시 개발에 따릉 보상금이 땅값이 싼 인근 지역인 연천으로 몰릴 것이란 기대와 예측도 많다.

그러나 실제 연천지역을 돌아보면 농사를 지을만한 땅이 많지 않고, 또 농지값도 많이 올라 대토용으로는 만만치 않은 것이 사실이다. 대토수요가 없지는 않겠지만 기대만큼은 결코 안될 것으로 보인다.


다섯째 연천은 남북관계의 진전이나 임진강의 개발과 밀접한 관계가 있다.

접경지역인 연천군은 남북관계가 협조무드로 진행될 때는 땅값이 많이 오른다.,
찾는 이도 많으며, 특히 북에서 온 분들은 북쪽을 볼 수 있는 가까운 지역을 원하기도 한다. 북으로 가는 길목으로서 통일 후에 남북 공동개발의 교두보 기지가 되고, 또 평화벨트를 구축하여 대규모 안보 관광단지가 되리라는 꿈도 있다.

이런 분들의 열성적인 구매력이 연천 땅값의 기본이 되고 있는 것은 분명하다.
그러나 남북관계가 통일로 이어지는 그 시기란 아무도 장담할 수 없기에, 이런 경우에는 오히려 상속 등을 감안한 장기투자로 묻어 두는 것이 어떨가 하는 생각이다.

그리고 연천지역에서는 근래에 다시 불거져 나온 한탄강댐 건설계획처럼 불시에 수몰지구나 수변제한구역으로 묶일 수 있다는 것도 충분히 고려해야할 사항이 아닌가 싶다.

댐건설지역이나 저류지가 예상되는 합수 저지대 지역, 그리고 댐이 건설 안되는 경우에 대비하여 과거 홍수가 빈번히 났던 취약지역 등을 미리 조사해 두는 것도 투자에 실패하지 않는 요령이 되지 않을까 생각한다.[이승진 가야컨설팅 대표]

-------------------------------------------------------------------------------
<관련 최근 신문기사>

접경지역 토지투자자 '돈 묶이나' 시름


- 북한 핵실험, 부동산시장

북한의 핵실험 발표로 인해 접경지역 토지 투자자들의 시름이 깊어지고 있다.
10일 부동산 업계에 따르면 최근 파주 신도시 등 인근지역 보상금이 풀리면서 투자 수요가 몰렸던 파주시와 경기도 연천군, 강원도 철원군 등 접경지역의 경우 8.31대책 이후 침체된 시장이 북핵 문제로 더욱 얼어붙을 것으로 우려하고 있다.

경기도 연천군의 한 중개업소 사장은 “최근 토지 거래가 거의 끊겼고, 가격도 약세를 보이는 등 나빠질 대로 나빠져 있는데 이번 북핵 사태는 엎친데 덮친격”이라며 “토지 매수자들이 대체로 장기투자를 각오하고 있지만 북핵 실험으로 인해 유동성이 더 나빠지지 않을까 걱정하고 있다”고 말했다.

토지거래허가구역에서 제외돼 한 때 파주, 남양주시 등지의 보상수요와 수도권 투기 열풍이 불었던 철원군도 북핵 문제에 예민한 반응을 보이고 있다.

이 지역도 지난해 8.31대책 이후 외지인에 대한 세금 강화 등으로 투자수요가 급감한데다 파주 신도시 등 원주민들의 대토(代土)가 마무리된 탓에 썰렁한 상태다.

가격도 약세를 보여 지난해 평당 10만-13만원을 웃돌았던 철원군 장흥리 농지의 경우 현재 평당 7만-9만원선으로 평당 3만원 정도 떨어졌다.

이 지역 B부동산 사장은 “지난해에 1억-3억원대 투자자가 많았다면 8.31대책 이후에는 5천만-6천만원대의 소액 투자들이 겨우 거래를 유지하고 있었는데 앞으로 투자가 더 위축되지 않겠느냐”며 “아직 (투자자들이)별다른 동요는 없지만 북핵 문제가 심각해지면 토지 시장이 완전히 얼어붙지 않을까 우려하고 있다”고 말했다.

R공인 관계자는 “최근 수요가 줄어 사무실을 정리하고 떠나는 중개업자들이 많은데 이번 일로 중개업소의 이탈이 더욱 가속화될 것”이라고 말했다.

하지만 또 다른 중개업소 사장은 “어차피 접경지역은 북한 문제에 대한 위험성을 안고 있는 지역”이라며 “과거 북핵 문제때도 그랬지만 단기적 충격에 그칠 것”이라며 시장 상황을 비교적 낙관하기도 했다.

운정신도시 분양으로 투자 분위기가 가열됐던 파주시의 경우 국세청 세무조사로 인해 신도시 인근 60-70개 중개업소와 교하읍 금촌동 일대 일부 업소들이 문을 닫은 가운데 추석 직전과 달리 분위기가 가라앉고 있다.

G공인 사장은 “환금성이 좋은 아파트도 당분간 매수세가 위축될 것으로 예상되는데 그렇지 못한 토지 투자자들은 땅을 팔기 더욱 힘들어질 것”이라며 “어차피 살 사람도 없어 매물이 당장 늘진 않았지만 토지 투자자들의 불안감은 더욱 커질 것 같다”고 말했다.


서울=연합뉴스
입력 : 2006.10.10 06:20 14'
-------------------------------------------------------------------------------