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[특집18] 경기도 연천지역

  • 가야
  • 2004-12-22 00:54:01
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[연천군 면적 서울의 1.14배]

연천군은 6·25 한국전쟁 이후 1954년 정식 수복되었으며 행정구역 면적은 695.23㎢로 경기도 시·군 가운데 4번째, 서울의 1.14배에 달하고 있다.

연천군은 휴전선과 접한 경기도 최북단 지역으로 군 전체면적의 30%(5개면 25개리)가 민북지역에 포함돼 있으며 이로 인해 연천군 면적의 99.8%인 963.38㎢ 가 군사시설보호구역으로 지정돼 개발제한을 받고 있다.

한탄강과 임진강을 끼고 있는 연천군은 전곡리 한탄강변에서 30만년전 선사시대 유물이 발견되는 등 연천군 전지역이 유물 출토지역일 정도로 역사적 가치를 지녔다. 이선호기자/lshgo@joongboo.com
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[연천. 외지인 북적‘땅 투기 열풍’』

개성공단 호재에 신도시 헛소문가세
토지 투기지역으로 지정되면 돈 묶여


"하루하루가 다르다. 지금 사두는 게 좋지 않을까요."
지난 8일 경기도 연천군 백학면 K부동산 사무실.
중개업소 직원이 서울에서 온 손님들에게 늦기 전에 땅을 사라고 재촉했다.

두 시간 뒤 파주시 문산읍 선유리 M부동산 중개업소.
차가운 날씨인데도 투자자 2명이 상담하고 있었다.
중개업소 사장은 "개성공단으로 가는 길이 뚫리면 문산 일대 땅은 더 오를 수밖에 없다"고 말했다.

파주 문산·적성, 경기 연천 등 수도권 북부와 접경지역 토지시장이 심상찮다.

개성공단 개발, 군사보호구역 해제 등 기존 재료에다 신도시 건설 등 근거 없는 소문까지 나돌면서 투기 열풍이 몰아치고 있다. 정부의 토지시장 안정대책이 나온 뒤 대부분 지역이 주춤한 것과는 대조적이다. 외지인들이 구석구석을 헤집고 다닌 바람에 땅값은 껑충 뛰었고, 땅주인들도 값이 더 오르기를 기대하며 매물을 거둬들이고 있다.

전문가들은 지난 6일 남북도로 개통 등 남북경협 결과까지 발표돼 이를 미끼로 투기세력이 더 기승을 부릴 것이라며 대책 마련이 시급하다고 지적한다.


▼ 토지시장 달아올라

개성공단으로 가는 길목인 문산 선유리 일대의 경우 외지 투자자들로 북적거린다.
선유리 H부동산 앞에서 만난 40대 주부는 "남북 화해 분위기로 문산 땅값이 더 오를 것 같아 땅을 보러 왔다"고 말했다.

선유리 2차로 도로에 붙은 땅은 평당 70만~80만원, 문산읍에서 떨어진 율곡, 이천, 운천리 등의 관리지역(옛 준농림지)은 평당 30만~50만원, 아파트를 지을 수 있는 땅은 평당 120만~130만원을 호가한다. 올 들어서만 10만~20만원 뛰었다.

중개업소마다 외지인들로부터 부탁받은 매물을 구하느라 경쟁이 치열하다.

문산읍 B공인 관계자는 "3억~5억원을 투자하려는 외지인들이 찾아오지만 땅주인들이 매물을 거둬들여 거래가 쉽지 않다"고 말했다.
문산 일대에 불어닥친 투기 바람은 이웃한 경기도 연천군 일대로 퍼지고 있다.
연천군 백학면, 전곡읍 전곡리 등 문산 쪽에 가까운 지역을 중심으로 땅값이 들썩인다.

백학면으로 가는 323번국도변에는 50~100m 간격으로 '땅' 간판을 내건 중개업소가 줄줄이 들어섰다. 백학면 J공인 관계자는 "서울 등 외지에서 온 1억~3억원대 일반 투자자가 많다"며 "지난해엔 한달에 계약서 한 장 쓰기도 빠듯했지만 요즘엔 일주일에 5~7건은 거래를 성사 시킨다"고 귀띔했다.

백학면은 최근 한달동안 땅값이 평당 2만~5만원 뛰어 도로변 관리지역은 평당 20만~30만원, 임야는 3만~15만원, 전원주택지는 15만원 안팎을 호가한다.
파주시 적성 일대 땅값도 도로변을 중심으로 지난 연말보다 평당 2만~3만원 올랐다.


▼헛소문ㆍ편법거래 많아

일부 무허가 중개업자 등은 문산이 파주시내보다 땅값이 싸고, 개성공단으로 가는 길목이라는 점을 내세워 매입을 권유한다.

연천의 경우 지난해 9월 토지거래허가구역에서 제외돼 투자자들이 몰리고 있다. 오는 5~6월 파주 교하ㆍ운정지구의 토지보상이 이뤄지면 돈이 풀려 주변 땅값이 오를 것으로 기대하고 사재기하는 이들도 있다. 문산읍 주변의 운천리, 장산리, 마정리, 임진리 일대에는 때 아닌 신도시 개발설이 나돌고 있다.

일부 무허가 중개업소는 "개성공단 길목인 문산 일대에 30만명이상을 수용할 수 있는 신도시가 들어설 것"이라며 그럴 듯한 소문을 퍼뜨리고 있다.

편법 거래도 판을 친다. 파주시에 따르면 최근 토지거래허가 신청 건수는 하루 평균 25건으로 지난해 이맘때보다 두 배 정도 늘었다.

파주시 관계자는 "불법 거래가 꽤 있지만 원주민 앞으로 명의신탁한 뒤 근저당ㆍ가압류ㆍ가처분 금지 등을 하기 때문에 적발하기가 어렵다"고 말했다.


▼상황 반전 주의보

시장이 과열될 경우 문산의 경우 투기지역, 연천은 다시 토지거래허가구역으로 묶일 가능성이 있다. 현지 중개업자들도 정부의 대책에 따라 상황이 반전될 수 있다며 잔뜩 긴장하는 분위기다.

연천군 J부동산 김경오씨는 "토지거래허가구역이나 투기지역으로 묶이면 매기가 끊길 것"이라며 "땅을 사려는 사람들도 이를 먼저 물어 본다"고 말했다.

J의 진명기사장은 "수도권 북부지역은 군사보호구역이 많아 군부대 동의를 받아야 개발이 가능한 땅이 많으므로 분위기에 휩쓸린 투자는 금물"이라고 조언했다. (성종수ㆍ박원갑 기자/2004.03.09/중앙일보 )

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[연천지역현황]]

최근 정부의 강력한 부동산 정책에 이은 각종 규제로 인해 상대적으로 규제가 덜하고 거래가 자유로운 토지거래허가구역 및 토지투기지역이 아닌 지역으로의 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

오랜 시간동안 분단의 멍에를 짊어지고 지역 개발의 꿈을 꾸는 것마저 버거워했던 지역들이 최근 남북관계의 화해무드를 타고 환골탈퇴를 준비하고 있다.

2003년 12월 신도시 개발계획 발표로 투자자들의 관심권에 들어와 파주 운정지구, 양주 고읍지구 보상금의 유망 대체토지투자지역으로 부각되고 있는 연천지역에 대해 살펴보기로 하자.


▶ 지역개요

1. 입지여건

◈ 교통
① 서울∼의정부∼동두천∼연천∼철원으로 이어지는 3번국도(4차선)와 경원선 철도가 운행
② 자유로∼연천∼포천을 연결하는 37번 국도가 관통하고 있어 교통 입지여건 우수

◈ 자연환경
그동안 개발이 제한, 천혜의 자연환경이 그대로 보존되어 있어서 대표적인 청정지역

◈ 문화관광여건
① 선사유적관, 이벤트광장 2010년까지 유적지 종합개발계획 수립 추진 중
② 제1땅굴, 경순왕릉, 태풍전망대, 재인폭포, 노동당사 등 수많은 문화유적과 안보관광지가 연계되어 있어
... 수도권 내 1일 안보관광 및 안보교육코스로 각광


2. 지역특성과 발전과제

◈ 발전적 요인
① 통일시대 남북교류의 거점도시로 발전할 수 있는 잠재력
② 접경지역지원법 제정에 따른 사회간접자본시설 확충과 남북교류 협력사업, 통일기반시설설치로 획기적인 지역개발 기대
③ 태풍전망대, 전곡리 선사 유적지, 각종 안보관광자원 등 개발가능한 관광자원 다수 산재

◈ 제약적 요인
① 휴전선 32㎞와 접한 경기도의 최북단 지역
② 군사시설 보호구역 등 각종 규제로 지역개발 둔화
③ 상업 및 교육, 문화시설의 열악으로 4년 연속 인구감소
④ 연천군 전체면적의 30%가 민통선 북방지역으로 군(軍)통제에 의한 생활불편 초래

◈ 발전과제
① 접경지역지원법 제정에 따른 종합개발계획에 연천군 의견 최대한 반영
.. - 남북교류협력 대비 물류단지 조성, 추가령 첨단 산업벨트 단지 조성, 임진강 국민관광지 개발 등
② 통일을 대비한 계획적인 토지이용 및 교통망 확충 - 도시계획구역의 재정비 및 지역의 균형 개발 도모
③ 군사시설보호법의 완화와 수도권정비계획법의 적용 제외


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[개발 계획 ]

◈ 위치 및 규모
전곡읍 은대1~4리와 연천읍 통현2리 일대 150여만평 규모

◈ 추진일정
2003년 12월 : 3번국도변 일대 신도시 개발 계획 발표
2004년말 : 기본설계 및 실시설계
2005년~2007년(1단계) : 지역주민 및 군인 가족용 주택단지 조성
2008년~2010년(2단계) : 대학 및 산업단지 유치
2010년~2015년(3단계) : 2만여가구 규모의 아파트 단지 건설

◈ 전망
① 연천군은 지역개발을 저해하고 있는 군사시설 보호구역 해제 및 규제완화, 수도권 정비계획법 등 행위제한 완화, 지역개발을 위한 도로망 건설, 경원선 전철 연장 조기 추진 등 신도시개발 사업을 원활하게 진행할 방침
② 신도시 예정지 주변의 군부대가 2006년까지 이전 계획을 밝힘에 따라 추진의 어려움은 없을 듯

◈ 기대효과
① 경원선과 국도3호선이 신도시 개발예정지를 통과하고 있어 향후 발전가능성이 클 것
② 통일 이후 연천지역이 남북을 잇는 국토의 중심역할을 담당할 것으로 기대


2. 파주, 양주 보상금의 이동

◈ 파주, 양주 보상으로 인해 연천지역 땅값 급등세
◈ 파주신도시 보상으로 인해 지가가 저렴한 장단, 전곡, 문산, 연천 등 파주시 북쪽과 연천군 지역 동반 상승세
◈ 5월 19일, 파주 운정지구 토지보상금 (총 1조 6천억원) 풀리기 시작
◈ 6월, 양주 고읍지구 토지보상금 (총 9천억원) 풀릴 예정
◈ 현지 중개업소의 의견을 종합해보면, 실질적인 투자포인트는 파주가 아닌 연천이 될 것으로 전망


[지가동향 ]

◈ 연천지역 농 전 답 평당 6만~20만원(최근 6개월 150~200%이상 상승)

◈ 군남면 삼거리 도로 접한 땅 평당 200~250만원 거래

◈ 박학면 일대 도로변 관리지역 30~40만원선, 임야 5~20만원선

◈ 파주시 두포리 일대 농지, 임야 10~15만원

◈ 연천전지역 파주 토지보상금 기대감으로 최근들어 20~30% 지가상승 실현


[투자의견]

◈ 파주 LG필립스 LCD단지(100만평) 2006년 완공과 협력단지 70만평 개발로 인한 인근지역 후광효과

◈ 전곡읍 은대리와 연천군 통현리 일대(150만평) 신도시개발계획 - 자족기능 갖춘 남북교류거점 및 관광도시

◈ 군남면 삼거리 일대 미니신도시 도시계획 입안

◈ 5월 19일, 파주 운정지구(142만평) 1조6천억 보상금이 풀리기 시작, 대체토지투자지역으로 각광

◈ 각종 규제로 인해 최근 토지거래허가구역 및 토지투기지역이 아닌 지역으로의 투자자들 관심 집중

◈ 투자용 토지 매물은 전반적으로 상당히 부족한 상태

◈ 투자포인트는 단기 시세차익 실현은 전, 답 / 장기 시세차익 실현은 임야,강가

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[연천 장기개발계획]


연천군은 2020년 계획인구가 15만명(현재5만명)이 될 도시기본계획안을 마련, 내년 하반기까지 도(道)와 건설교통부의 승인, 관리계획 수립절차를 마친뒤 2006년부터 본격 개발에 착수하겠다고 11월 12일 공청회를 열어 밝혔다.

계획안은 '통일을 준비하는 환경친화적 도.농복합도시'를 건설하기 위해

연천읍은 행정서비스,
전곡읍은 상업중심기능,
백학면은 파주LCD단지 유치로 산업중심,
신서면은 관광ㆍ위락시설 및 대북물류기지건설,
은대리는 대학유치및 신도시조성 등

5개 생활권으로 나눠 개발한다는 방침이다.

계획안에 따르면 2020년까지 대학2곳, 초ㆍ중ㆍ고교 36곳이 새로 세워지며, 경원선 연천구간 전철화및 역세권 주변의 환승시설계획, 국도 3호선과 37호선의 우회도로개설, 군남~ 신서간 도로신설, 신도시개발지역으로 시외버스터미녈 이전 등 교통망 확충방안도 시행될 예정이다.

이에 따라 연천군은 지난해 말부터 토지가격이 꿈뜰대기 시작해 향후 2~3년까지 상승세가 계속될 것으로 예상된다. 건교부가 발표한 3/4분기 전국지가 조사 결과에 따르면 연천지역의 지가상승률은 2.19%로 전국 평균지가 상승률 0.77%에 비해 1.3배이상이 올랐다.

이같이 연천군지역의 땅값이 급상승세를 타고 있는 것은 비투기과열지구인데다 토지거래허가구역이 아니기 때문이다.

게다가 신도시 계획,산업단지조성등 굵직굵직한 각종 개발프로젝트와 파주시신도시로 수용되는 지역의 토지보상이 진행되면서 파주 바로 인근인 연천지역에 토지 투자자가 몰리고 있다.

지난 5월부터 보상이 이뤄지고 있는 파주신도시 1지구인 운정지구 (1백45만평)의 토지보상금은 무려 2조원에 육박한다. 양주 고읍지구 보상금 9천억의 대규모 자금인 토지보상금이 연천지역으로 옮겨가고 있는 이유는 토지가격이 상대적으로 싸기 때문이다.

이 가운데 연천지역 부동산시장 상황을 바꿔놓은 가장 큰 변수는 연천지역이 가지고 있는 대형 개발 프로젝트다. 토지투자 0순위 지역으로 부상하면서 투자자들에게 좋은 기회로 작용하고 있다.
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[연천지역 토지가격 뛰는 이유는.......}
2005.01.17j


신도시 조성, 택지개발지구사업, 관광지 개발] 개발계획 수두룩

개발호재 많고 토지거래 자유로와 인기
토지가격 상승세 계속… 투자 0순위

연천은 정부의 부동산 규제책과는 거리가 먼 지역으로 2003년말부터 토지가격이 꿈틀대기 시작, 향후 2~3년까지 상승세가 멈추지 않을 것으로 예상되는 지역이다.

건설교통부의 2004년 3/4분기 연천지역의 지가 상승률은 2.19%로 전국 평균 지가 상승률 0.77%에 비해 1.3배 이상이 올랐다.

이같이 연천군 지역의 땅값이 급상승세를 타고 있는 것은 비토지거래허가구역이라는 메리트 외에도 신도시 계획, 택지개발지구사업 계획, 산업단지 조성, 대형 쇼핑몰 건립 등 굵직한 개발프로젝트가 예정되어 있어 향후 개발전망이 밝기 때문이다.

접경지역이라는 특수성과 군사보호시설구역 지정 등 각종 개발 규제로 지난 20년간 도시발전이 하향곡선을 그리던 연천에 투자자들이 관심을 보이기 시작한 것은 파주 신도시로 수용되는 지역의 토지보상금이 연천으로 몰려오기 시작하면서부터이다.

2조원에 육박하는 파주신도시 운정지구(1백45만평)의 토지보상금이 상대적으로 지가가 저렴한 연천지역으로 옮겨오면서 불붙기 시작한 연천지역의 투자러쉬는 연천군 장기개발계획의 일환으로 발표된 신도시 조성 계획, 4년제 대학 유치계획, 산업단지 조성계획, 관광지 개발계획 등과 맞물려 그 기세가 좀처럼 수그러들지 않고 있다.


150만평 규모 신도시 조성


현재 연천지역에서 가장 큰 투자메리트로 작용하고 있는 것은 신도시 조성이다. 파주시의 토지보상금이 가장 먼저 흘러들어온 곳이기도 하다.

연천 신도시 조성계획은 2004년 상반기 연천군과 한국토지공사가 지역개발협력사업에 대한 기본협약을 체결하면서 가시화됐다.

연천군청과 토지공사에 따르면 신도시가 조성되는 곳은 연천군 통현리와 은대리 일대로 규모는 대략 150만평 규모로 예정하고 있다.

2007년까지는 지역주민, 군인, 가족용 주택단지를 조성하는데 이어 2008년부터 2010년까지는 대학 및 산업단지를 유치할 예정이다. 또한 2010년부터 2015년까지는 통현리 일대에 대규모 아파트 단지를 조성, 2만여가구의 아파트가 조성될 예정이다.


택지개발지구 사업도 계획중


연천지역이 가지고 있는 또 다른 개발 프로젝트는 택지개발사업.

연천군청측은 토지이용계획과 사회간접시설의 확충계획에 따라 택지개발지구사업과 함께 테마단지 조성을 예정하고 있다.

현재 택지개발사업지구로 거론되고 있는 지역은 신서면 도신리 일대, 왕진면 북삼리 일대, 미산면 동이리 일대, 청산면 백이리 일대 등 4개 지역으로 신서면 등 총 66만6,600여평에 이른다. 이들 지역에 2만2,000가구 정도의 주택을 지어 인구 5만5,000여명을 수용한다는 계획이다.

또한 테마단지는 기존 취락지역과 연계해 개발하는 것을 기본방침으로 삼고 있는데 실버타운, 동호인 주택, 주말주택 등 단지별로 특성화한다는 계획이다. 총 4만4,000평 규모로 백학면 학곡리, 미산면 아미리, 신서면 대광리 등에 조성될 계획이다.


대형 쇼핑센터, 물류단지, 관광지 조성


대형 쇼핑센터는 오는 2006년까지 전곡읍 전곡리에 3만3,330평 규모로 조성될 계획인데 교통이 비교적 편리한 지역인 전곡에 유통센터를 건립하여 지역 경제를 활성화시킨다는 계획이다.

대규모 물류단지도 조성될 예정이다. 물류단지가 들어설 것으로 예정되는 유력한 입지로는 신서면이 떠오르고 있으며 규모는 20만평 정도로 예상하고 있다

고대산 관광지 개발은 연천군청의 핵심전략사업 중 하나로 경원선 철도 종단점과 자연환경이 우수한 고대산을 연계하여 동북부권 통일안보, 휴양레저시설 개발을 통해 지역개발 활성화를 촉진시키겠다는 계획이다. 신서면 대광리 산 25-1번지 일대에 7만여평 규모로 조성될 계획에 있으며 오는 2012년 사업을 완료할 계획이다.


180만여평 규모 신탄리 종합 관광지 개발


연천군은 신서면 신탄리 일대를 ‘신탄리 종합 관광지’로 개발해 레저산업 유치, 안보관광 등으로 관광산업의 시너지 효과를 창출할 계획에 있다.

신탄리 일대 180만평 규모로 역사안보관광기능에 레저휴양기능을 추가한 종합관광지로 조성된다는 것이 ‘신탄리 종합 관광지’ 개발 기본 구상이다. 신탄리 관광지에는 철도 중단점 기념공원, 골프장, 스키장, 수련시설, 어린이 테마파크, 숙박시설 등이 들어올 것으로 예상된다.

군은 이를 위해 총 사업비 3,500억원을 예상, 토지 매입비와 보상비로 575억원, 시설조성비로 2,925억원으로 산정해 놓고 있는 상태이다.


토지가격 싸 시세차익 노려볼 만


연천군은 수도권을 대표하는 관광도시의 기반을 가지고 있음에도 불구하고 일반 투자자들에게는 비교적 주목을 받지 못했던 곳이다.

이는 접경지역이라는 특수성과 함께 군사시설보호구역 등 각종 규제로 도시발전이 억제되어 있었고 도시기반 시설과 편의시설 등이 부족하여 주변도시 의존성이 높은 지역이어서 도시발전에 상당한 애로를 겪어왔던 지역이기도 하다.

그러나 위에서 언급했던 각종 개발호재들이 줄줄이 예정되어 있고 땅값이 상대적으로 싸기 때문에 시세차익을 노린 투자자들에게 안성맞춤인 지역이 아닐 수 없다.

2005년 연천지역중 토지투자 유망지역으로는 황지리와 인근 군남면 진상리, 삼거리 등이 있다.

황지리의 경우 파주 필립스 LCD단지의 협력업체 단지가 황지리에 조성될 예정으로 기존 평당 4만~5만원에서 현재는 10만원 정도 올랐고 올해는 이보다 가격이 더 상승할 것으로 예상된다.

진상리와 삼거리의 경우에는 이 일대가 임진강과 붙어 있어 전원주택용 토지를 중심으로 주목받을 대표적인 곳이다. 일대 관리지역의 경우 전원주택용 토지는 평당 20만원선에서 최근에는 2배 이상 올라간 가격에 거래되고 있고 그마저 매물이 자취를 감추면서 현재는 거래가 뜸한 편이다.

그외 미산면, 백학면, 왕징면 등 아직 저평가되어 있는 지역이나 민통성 내부 지역으로 농사를 짓기 위한 대토개념의 토지투자가 아닌 일반적 투자 대상지역으로 피하는 것이 좋다.

이렇듯 연천지역 땅값 상승이 전 지역을 걸쳐 골고루 일어나는 현상은 아니기에 연천지역의 땅값이 욱일승천의 기세로 올라가고 있지만 용도에 따른 세심한 선별투자를 필요로 한다.

전반적인 부동산 경기의 침체로 인해 대부분의 투자자들의 움직임이 소걸음이라 하여도 유망 투자지역에 대한 한 걸음 빠른 투자를 실천에 옮기는 투자자만이 최고의 수익을 올릴 수 있을 것이다.

무궁무진한 개발 가능성으로 충만한 연천지역에 대한 투자는 바로 이 시점이 적기다.
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