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[특집13] 경기도 이천지역

  • 가야
  • 2004-12-22 01:08:28
  • hit4901


이천은 도·농 복합도시로서 수도권 동남부지역 중 사통팔달의 도로망을 갖춰 안정된 도시라는 평가를 받고 있습니다. 경기외곽과 충북 북부, 강원 서부지역 등지를 2시간 이내에 도착할 수 있어 전원주택지로의 이용가치가 높은 곳입니다.

또한 국내에서 가장 많은 도자기 보급률을 자랑하고 도자기 축제가 문화행사로 자리매김 되어 도예를 배우며 전원생활을 할 수 있는 최적의 환경을 갖추고 있습니다.

건설교통부의 제2차 수도권 정비계획 (‘97~2011)을 보면 수도권 공간구조를 크게 4개 전역으로 분류하고 있는데 서울과 인천권을‘국제교류 중심축’으로, 파주, 포천, 연천은‘북방교류 벨트’로, 안산, 평택, 안성을‘산업도시 벨트’로, 가평에서 양평, 광주, 용인, 이천, 여주를‘전원도시 벨트’로 지정하고 있습니다.

또 대도시 인구집중 방지책으로 국제교류 중심축을 ‘과밀억제전역’, 북방교류 벨트와 산업도시 벨트를 ‘성장관리전역’전원도시 벨트는 ‘자연보전전역’으로 구분하고 있습니다.
이것은 정부의 부동산 정책에 의존해야만 하는 수도권의 전원주택 이주 희망자들이 어느 곳에 둥지를 틀어야 할지에 대한 단서를 제공하는 것입니다.

수도권 광역철도망과 도로확장 및 신설계획은 과거 거리개념을 시간개념으로 바꿔 생각하게 했습니다. 때문에 수도권은 물론 경기외곽과 충북 북부, 강원 서부지역 등 2시간 이내에 도착할 수 있는 지역은 모두 전원주택지로 이용될 수 있는 잠재력을 가지고 있는 지역으로 분석하고 있습니다.

이들 중 이천은 도ㆍ농 복합도시로서 수도권 동남부 지역 중 사통팔달의 도로망을 갖춰 안정된 도시라는 평가를 받고 있습니다.

좋은 토질과 북서고 동남저의 지형으로 햇살이 가득하여 예로부터 쌀로 유명한 이천입니다. 수도권에 몇 안 되는 온천과 광주, 여주와 함께 도예촌이 발달되어 국내에서는 가장 많은 도자기 보급률을 자랑합니다.
게다가 매년 9~10월에 개최되는 도자기 축제는 50만명 이상이 참여하는 문화행사로 자리매김 돼있어 도예를 배우며 전원생활을 할 수 있는 국내 유일의 전원환경을 갖추고 있습니다.

현재 이천은 한강 상수원 특별대책법상 수변구역 1권역에 해당되어 규제가 심한 양평, 남양주, 여주 등과 달리 2권역에 해당되어 상대적으로 개발이 용이하다는 점이 작용됩니다. 또한 그것이 전원환경으로서의 이천을 부각 시키는 호재로 작용했습니다.


■ 도자기 체험과 산수유 축제의 고장, 신둔백사면

3번국도 주변으로 도예촌과 쌀밥집이 군락을 이루며 예향 이천을 피부로 느낄 수 있는 신둔, 백사면은 이천시에서 서울과 가장 근접한 지리적 이점이 있는 곳입니다.
때문에 전원주택 수요자가 가장 많이 모여들고 있는 지역으로 땅값도 하루가 다르게 치솟고 있습니다.

그러나 농림지역은 개발이 제한돼 주의가 필요하고 관리지역으로 전, 답은 20~50만원대, 임야는 15~40만원 정도의 가격이 형성돼 있습니다.
대지는 50~100만원대 입니다.


■ 접근성이 양호한 마장면

중부고속도로 서이천I.C와 영동고속도로 덕평I.C가 있어 이천시에서 가장 빠른 시간에 도착 할 수 있는 곳이 장암리와 덕평리 일대입니다.
이곳은 전원주택단지 분양이 많았던 지역으로 지산스키장이 인접해 있고 산세가 좋아 높은 가격에 매매가 이뤄지고 있습니다.
관리지역 임야, 전 등이 20~50만원, 대지가격은 70~80만원 선에서 거래되고 있습니다.


■ 행정타운 이천읍, 공업단지 부발읍

도심 취락지구와 제조업이 발달돼 있는 이천과 부발은 분명 전원환경은 열악하지만 대도시와는 밀집이 다른 형태라 요소요소에서 쓸만한 매물을 찾을 수 있습니다.
관리지역 임야, 전, 답은 20~40만원 선, 대지는 70만원 이상 선에서 거래되고 있습니다.


■ 중부와 영동고속도로가 교차하는 호법 대월면

호법JC 주변은 현재 한강수계권역의 쓰레기 소각장을 유치하려는 이천시와 인근 14개 마을 지역주민과 마찰을 빚고 있는 곳입니다. 때문에 전원환경으로는 적합치 않습니다.
대월면은 창고와 공장이 많은 공단배후지라는 단점을 갖고 있습니다.
가격은 5만~30만원 선입니다.


■ 내륙의 중심 장호원읍

3번과 37번, 38번 국도가 십자로 교차하는 장호원은 쾌적한 전원도시의 잠재력을 충분히 갖고 있습니다. 중부내륙고속도로의 개통으로 감곡I.C를 이용하면 1시간 30분대에 도착할 수 있는 거리입니다.
임야, 전, 답 10~30만원선, 대지는 30~50만원선입니다.


■ 축사가 많은 고장 설성, 율면

한 때 조류독감이 발생하기도 했던 설성, 율면은 가축을 기르는 축사가 많아 대부분 지하수를 상수원으로 하는 전원주택으로써는 기피하는 지역입니다.
그러나 지대가 다소 높은 농림지역 임야의 경우에는 큰 피해를 우려하지 않으면서도 저가의 가격이 형성돼 있어 잘만 고르면 재테크도 겸할 수 있습니다.
농림지역 3~8만원정도, 관리지역은 5~15만원선입니다.



[이천지역 투자 핵심 가이드]

이천지역은 현재 판교신도시의 보상금으로 재투자에 나선 많은 수요자들이 몰리고 있습니다. 동남부지역의 중심도시면서 대체적으로 환경이 잘 보존돼 있는 이천시는 투기지역 후보지에 올라있어 향후 거래가 위축될 수도 있습니다.
특히 작년 10월 등장한 ‘산지관리법’으로 개인적인 개발을 요하는 사람은 주의가 요망됩니다.

또한 이천은 작은 면적의 단필지가 적어 주변지가를 철저히 조사해보고 단지형 전원주택지로 분양 받는 것도 고려해볼만 합니다.

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[투기지역지정이 찬물 끼얹어... ]

이천 상승세 타던 땅값, 숨죽인 보합세로



이천의 부동산시장은 투기지역 지정 여파가 심하다. 1/4분기 땅값이 전년 대비 3.08%나 오르면서 지난 5월 29일 투기지역에 포함되었고, 그 이후 상승세를 타던 매매건수가 급격히 줄어들게 된 것. 땅을 내놓으려는 사람은 없는데, 사려는 사람의 발길은 이어지고 있는 이천의 토지시장을 점검해 본다.


이천의 토지시장은 여주와 비슷하게 돌아간다. 두 곳은 경기 동남부에 인접해 있고, 규제 시점이나 조례도 거의 비슷하다. 그 중 이천은 여주에 비해 평균 땅값이 다소 낮으면서, 상수원보호구역도 2권역에 속해 있는 곳이라 전원주택지를 마련하는 데 더 적합할 수 있다.


[중부내륙고속도로, 경전철 등 교통망 개선 호재 ]

이천은 중부와 영동고속도로의 교차지역이며 서울에서 충주를 연결하는 3번 국도와 수원에서 여주를 연결하는 42번 국도가 만나는 지점이다. 여기에 양평에서부터 여주까지 이어지는 중부내륙고속도로가 2009년 완공될 예정이다. 이천 시내를 가로지르는 자동차 전용도로도 공사 중이다. 2007년 완공 예정이며 성남에서 장호원까지 연결된다.

그러나 무엇보다 가장 주목을 끄는 것은 바로 경전철 노선이다. 총 54㎞ 길이로 분당에서 출발해 여주까지 연결되는 복선전철로, 이 중 신둔역, 이천역, 부발역 총 3개 역사가 이천에 지어질 계획이다.

특히 반도체 공장과 거대 주류공장들이 들어선 부발역 예정지는 벌써부터 바쁜 움직임을 보이고 있다. 경전철은 2004년~2008년 착공예정이며 완공 예상시기는 2012년이다.



[지가 상승으로 현재 투기지역으로 묶인 상태]

시 입장에서는 경전철 주변에 전원주택용 도시형성을 기대하고 있다. 서울에서 40~50분 이내로 출퇴근이 쉬워지면 그동안 거리 때문에 꺼려하던 전원주택 수요자들의 유입을 예상하기 때문이다. 이미 이천역 인근으로 시청과 경찰서를 이전할 계획을 세웠으며, 신둔역과 이천역 사이에는 3천평 크기의 대형마트 부지를 마련 중이다.

그러나 이러한 개발기대를 간파한 발빠른 투자자들 때문에 지가가 크게 올라 결국 토지투기지역으로 묶이게 된 상태. 투기지역이면 땅을 파는 사람의 조세부담이 매우 커지게 된다.

투기지역 전에는 실거래가의 30~40% 가격의 기준시가를 기준으로 세금을 냈지만, 지정 후에는 실거래가를 기준으로 양도소득세가 부과되고 있다.

예를 들어, 2년전 1억5천을 주고 산 땅을 3억을 받고 판다고 치면, 실거래가 차이가 1억5천이나 나기 때문에 36%인 4천1백만원 정도의 양도소득세를 물어야 한다(양도소득세 부과 기준 3천만원 이하 9%, 3~8천만원 18%, 8천만원~1억 27%, 1억 이상 36%). 반면, 사는 사람의 경우 내야하는 취득세, 등록세는 종전대로 기준시가를 토대로 산정하므로 아무런 지장이 없다.



[매물 찾기가 하늘에 별따기 발만 구르는 수요자]


이렇게 세금이 무겁다보니, 땅주인들이 돈이 궁한 경우가 아니면 매물을 내놓지 않고 있다. 이천시 외곽지역 부동산 업주들은 “역세권 땅값이 오른 것을 가지고 이천시 전체를 투기지역으로 묶어 놓아서 손해가 만만치 않다”면서 불편한 기색을 보였다. 그도 그럴 것이 몇 달간 한 건의 매매도 이루지 못한 부동산들이 속출하면서 폐업양상까지 보이는 실정이다.

투기지역지정은 오르고 있던 땅값까지 붙잡는 결과를 낳았다. 이천은 다른 수도권 지역에 비해 상대적으로 지가가 낮게 형성되어 있었고, 특히 외곽지역에서는 평당 5~7만원대 임야도 찾아볼 수 있었다. 올해 들어 전국적으로 토지투자에 관심이 높아지고, 경전철 등 수혜요소가 생겨나며 올들어 20~30% 정도 오른 상태였으나, 지금은 매물이 자취를 감춰 가격대가 형성되지 않는 형편이다.


이미 역세권 일대의 임야는 평당 40만~50만원선까지 오른 상태다. 부발읍의 D공인 관계자는 “1천평 이하 규모의 땅을 찾는 이가 많다. 그러나 규제 때문에 앞으로 가격이 어떻게 변할지 모르니 몸을 사리고 있다”면서 “그래도 인기 좋은 3백~5백평 임야는 평당 50만원 이상의 시세가 지속될 것이다”라고 전했다. 반면 외곽지역의 전ㆍ답, 임야의 지가는 그야말로 천차만별이다. 교통과 생활편의시설, 주변경관에 따라 평당 10만원에서 40만원까지 다양한 선으로 형성되어 있다.


앞으로 투기지역 풀릴까 기대 걸어볼 만

8월 20일, 내수경기 회복의 차원으로 투기지역 5곳이 처음 풀리게 되면서 이천지역의 부동산 관계자들도 촉각을 곤두세우기 시작했다. 수도권을 제외한 지방도시를 우선으로 한다는 발표가 있었지만, 막상 해제가 시작되고 경기부양정책으로 판로가 바뀌면 이천의 토지시장도 기대를 걸만하기 때문이다. 실수요자 입장에서는 투기지역이 해제되고 매물이 많아질 때를 기다려 마음에 드는 땅을 찾는 게 좋을 것이다.


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▒ 읍ㆍ면 단위 토지동향


■ 이천의 관문 마장면

영동고속도로의 덕평IC와 중부고속도로의 서이천IC가 위치하고 42번 국도가 관통하는 이천의 관문이다. 산세가 수려하여 문화 예술인이 많이 거주하는 고장이며, 이천의 명산인 도드람과 지산리조트 등으로 인기다.

전원주택단지들이 많이 들어서 있으며 특히 장암리와 덕평리 일대는 서울에서 가장 가까운 거리로 사람들이 많이 찾는다. 도드람 일대는 산세가 좋아 가격대가 높게 형성되어 있다. 관리지역의 경우 임야나 전, 답이 20~50만원, 대지는 80만원선에서 거래되고 있다.


■ 도자기 마을 신둔·백사면

신둔면은 기존의 3번 국도와 경충산업도로 외에 도자기엑스포 때 개통된 서이천 IC와 시도 12호선, 15선이 연결되는 관문이다. 서울과 가장 가깝다는 이점 때문에 전원주택지로 가장 인기있는 지역이다. 백사면과 함께 260여개의 크고 작은 도자기업체가 운집해 있어 한국 도예의 메카 역할을 하며 경전철 역사가 들어서면서 하루가 다르게 땅값이 오르고 있다.


역세권의 대지는 150만원대를 넘어섰고, 주변의 전,답도 50만원을 호가한다. 그 외 지역의 전, 답은 20만~40만원대, 임야는 15만~35만원대 정도로 가격이 형성되어 있다.


■ 행정타운 인근 부발읍

이천읍은 역사가 들어서면서 행정타운으로의 면모를 갖춰가고 있다. 그러나 도심 취락지구이기 때문에 전원주택지로는 적합하지 않고, 인근의 부발읍이 더 나은 형편이다.

원래 부발읍은 농업과 축산업이 주를 이루었지만, 하이닉스반도체와 주류공장들이 들어서면서 도농 복합도시로 탈바꿈했다. 영동고속도로와 국도 3호선 및 42호선이 교차하는 교통 요충지로 근래들어 대단위 아파트들이 들어서고 있기 때문에, 생활편의시설도 많아지고 있다. 관리지역의 임야, 전, 답은 20만~40만원선, 대지는 70만~1백만원에 거래되고 있다.


■ 쓰레기소각장 들어서는 호법·대월면

이 두 면은 전형적인 농촌지역이다. 호법면은 영동고속도로와 중부고속도로가 교차하는 곳이며, 2007년도에 경기도의 광역쓰레기소각장이 설치될 예정이다. 이는 이천, 여주, 양평, 광주, 하남 등 5개 시군에서 배출되는 생활쓰레기를 공동처리하는 3만5천여평 규모의 소각장이다.

덕분에 체육시설, 청소년센터, 주민 다목적운동장 등 150억원 규모의 주민편익시설이 건설된다. 말대로 주변피해가 없는 환경친화적 소각장이 조성된다면 인근의 편의시설을 그대로 누릴 수 있는 전원생활을 기대해 볼만 하다. 대월면은 창고와 공장이 많이 분포되어 있는 공단의 분위기가 많아 그다지 인기가 높지 않다. 관리지역의 전답, 임야는 5만~30만원선이다.


■ 축사가 많은 고장 설성·율면

이천시의 최남단에 위치하고 있는 곳으로 청정지역의 요소를 두루 갖추고 있다. 임오산과 마이산, 면내 남북을 가로질러 석원천이 흐르고 있으며, 넓은 평야지가 발달한 지역이다. 공장 등 기업체는 거의 없는 편이지만, 가축을 기르는 축사가 많은 편이다. 수도가 들어오지 않는 지하수를 상수원으로 써야 할 대지라면 위쪽에 축사가 있나 잘 확인해 봐야 한다. 작년 조류독감이 발생하기도 한 곳이기 때문이다. 외곽지역이다보니 가격은 높지 않다. 관리지역의 전, 답, 임야가 5만~20만원선이다.


■ 경기도와 충청도의 경계 장호원읍

경기도의 동남쪽 끝으로 이천시에서 가장 큰 청미천을 경계로 충북 음성군과 경계를 이루고 있다. 3번, 37번, 38번 국도가 십자로 교차하며, 성남 장호원 간 전용도로가 건설 중이라 교통 여건은 더욱 편리해 질 것으로 보인다. 야산이 많아 과수원이 발달해 있어 복숭아, 관상수 등이 주요생산물이다. 임야, 전, 답은 10만~30만원선이며 대지는 50만원에 달하고 있다.

취재·이세정 기자|
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이천, 토지거래허가구역 지정 유보
2004.11.26


이천이 토지거래허가구역 지정에서 여주, 양평 등과 함께 유보됐다.


건설교통부는 2004년 11월 19일 중앙도시계획위원회를 열고 2년간 한시적으로 지정돼 이달 말로 끝나는 수도권에 대한 토지거래허가구역을 1년간 연장키로 결정했다고 밝혔다.

이천은 지난해 5월에도 여주와 함께 토지거래허가구역 후보로 올랐다 유보된 전례가 있고 지난 3/4분기 동안 전국 땅값 상승률은 0.77%에 그친 반면 이천 2.12%, 여주 2.37%, 양평 1.72%의 지가상승률을 보여 이번 결정에서 지정 가능성이 높은 것으로 전해졌었다.

건교부의 이번 결정은 이규택 국회의원과 이천시 시의원들의 노력이 많은 영향을 미친 것으로 전해지고 있다.

이규택 의원은 17일 건교부 장관과 차관, 토지정책국장을 만나 토지거래허가구역 지정의 부당성과 주민피해 등을 설명하고 지정을 유보해 줄 것을 건의했다.


또 18일에는 원종성 시의회 의장과 민병효 부의장, 권영천 운영위원장이 건교부를 방문해 지정 유보를 건의했다.

의원들은 이날 건교부 차관을 만나 이천시가 토지투기지역으로 지정된 이후 또다시 토지거래허가지역으로 지정하는 것은 자치단체의 경쟁력을 악화시키는 것이라며 더 이상의 중첩규제는 안된다는 입장을 전달했다.

한편 토지거래허가구역으로 지정되면 도시지역 내 녹지는 60.5평, 용도 미지정 지역의 경우 54.45평을 초과하는 토지를 거래할 경우 해당 시·군·구의 허가를 받아야 하며 비도시 지역에서 농지는 302.5평, 임야의 경우 605평을 넘으면 허가대상이 된다.
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