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상권과 입지[가야컨설팅 특강 교안]

  • 이승진
  • 2013-10-28 15:59:31
  • hit4730

상권과 입지

 

[목 차]

 

Ⅰ 부동산과 입지론

1. 아파트와 입지

2. 상가와 입지

3. 토지와 입지

4. 풍수지리와 입지

Ⅱ 상권과 입지

1. 상권(Area)

2. 입지(Location)

3. 상권과 입지이론

Ⅲ 상권분석방법

1. 상권조사

2. 고정인구와 유동인구

(1) 고정인구

(2) 유동인구

3. 1차 2차 3차상권

(1) 1차 상권

(2) 2차 상권

(3) 3차 상권

Ⅳ 입지선정

1. 입지에 따른 점포의 분류

(1) 로드샵

(2) 노면독립입지

(3) 전문상가

(4) 근린상가

(5) 쇼핑센터 유통센터

(6) 시장상가

(7) 푸드코트

2. 접근성

3. 가시성

4. 점포규모와 입지

5. 주차장과 입지

6. 통행량과 통행방향(동선)

7. 업종과 경쟁업체

Ⅴ 상권 입지와 권리금 임차료 아이템의 연관성

1, 권리금

2. 임차료

3. 아이템

Ⅵ 불리한 입지를 극복하는 방법

(1) 끈기와 성실성 일관성

(2) 단골고객의 확보

(3) Brand와 입소문

(4) 지속적인 홍보 판촉

 

 

Ⅰ 부동산과 입지론

 

입지조건이란 입지대상이 내포하고 있는 토지의 자연적. 인문적 조건을 말한다.

① 주거지역 입지조건: 쾌적성. 편리성. 접근성

② 상업지의 입지조건: 수익성

③ 공업지의 입지조건: 생산비와 수송비의 절약

④ 농업지. 임업지의 입지조건: 기상상태나 토양이 양호하고, 생산성이 높은

 

 

1. 아파트와 입지

아파트의 가격결정요인

직장 등 일자리, 주위환경의 쾌적성, 교통의 편이성, 학교, 단지의 크기, 유통 및 문화시설, 브랜드, 조망권, 로얄층,

 

2. 상가와 입지

상가의 가격결정요인

역세권, 주변상권, 배후단지(인구, 소득수준), 입지, 통행인구 등 유 동인구, 사람들의 통행방향, 도로의 넓이, 권리금

 

3. 토지와 입지

토지의 가격결정요인

1. 접근성과 도로

2. 입지와 주변환경

3. 진입도로

4. 공법규제 및 조세정책

5. 지역의 개발전망

6. 지자체의 개발정책과 의지

4. 풍수지리와 입지

 

 

Ⅱ 상권과 입지

 

1. 상권(Trading Area)

상업상의 거래가 행하여지고 있는 공간적 범위

2. 입지(Location)

소매점은 입지가 성패의 80%를 좌우한다.

프랜차이즈 가맹점은 대개 입지사업(외식, 소매유통 등)

 

3. 상권과 입지이론

(1) 닐슨의 8가지 입지평가법칙[넬슨의 소비입지이론]

① 상권의 잠재력 :현재 관할 상권 내에서 취급하려는 상품에 대한 수익성 확보 가능성에 대한 검토

② 접근 가능성: 관할 상권 내에 있는 고객을 자기 점포에 어느 정도 흡인할 수 있는가에 대한 가능성을 검토

③ 성장가능성: 인구증가와 소득수준의 향상으로 시장규모나 선택한 사업장. 유통상권의 매출액이 성장할 가능성에 대한 검토

④ 중간저지성: 기존 점포나 상권지역이 고객과의 중간에 위치함으로써 경재점포나 기존의 상권지역으로 접근하는 고객을 중간에서 차단할 수 있는 가능성을 검토

⑤ 누적적 흡인력: 영업의 형태가 비숫하거나 동일한 점포가 집중적으로 몰려있어 고객의 흡인력을 극대화할 수 있는 가능성 및 사무실, 학교, 문화시설 등에 인접함으로써 고객을 흡인하기에 유리한 조건에 속에 있는가에 대한 검토로, 예비창업자는 창업 아이템에 따라서 중간 저지성의 입지를 선택할 것인지, 누적적 흡인력의 입지를 선택할 것인지를 판단해서 결정함

⑥ 양립성: 상호보완 관계에 있는 점포가 서로 인접해 있어서 고객의 흡인력을 높일 수 있는 가능성에 대한 검토

(2) 크리스탈러의 중심지아론

한 도시의 중심지(Central Place) 기능의 수행정도는 일반적으로 그 도시(지역)의 인구규모에 비례하며, 중심도시를 둘러싼 배후도시의 규모도 도시의 규모에 비례하여 커진다.

(3) 레일리의 소매인력의 법칙

두 경쟁도시의 중간에 있는 소도시의 거주자를 끌어들일 수 있는 상권의 규모는 인구에 비례하고, 각 도시와 중간도시 간의 거리의 제곱에 반비례한다.

[사례]

가평군에는 북한강을 따라 중간에 상현리라는 작은 마을(인구 1,200명)이 있는데, 국도 10Km 북쪽에 인구 20,000명의 가평읍이 있고, 남쪽 5Km 국도변으로 청펑면 펑평리(인구 10,000명)이 있습니다. 레일리의 법칙에 따르면, 상현리 주민의 소매인력(흡입력)은 가평읍에 몇 명이고, 청평리에 멏 명으로 분산될까요? ***^^***

 

 

Ⅲ 상권분석방법

 

1. 상권조사

(1) 인구조사

① 고정상권 : 주거밀집지역, 오피스가

② 유동상권 : 쇼핑, 교통, 관광 등

(2) 고객조사

① 인구밀도 : 고정인구(세대수, 빌딩수 등), 유동인구

② 연령구성 : 신세대, 20대, 30대, 40대, 50대 이후, 가족형,

③ 성별구성 : 남, 여(생활용품전문점은 30~50대 여자 비율)

④ 소득수준 : 상, 중, 하

⑤ 주거형태 : 아파트 평형, 주거형태, 빌딩규모

⑥ 구매습관 : 일. 주. 월. 연간. 구매횟수 등

⑶ 시간대별 유동인구 조사

① 오전(9~12시)

② 오후(1시~3시)

③ 야간(9시~10시)

⑷ 점포 주변환경

① 인근 업종의 구성

② 경쟁점포의 수와 경쟁력

⑸ 상권의 전망

① 상권 쇠퇴 또는 팽창

② 교통시설의 변경. 도로의 개설 여부

 

2. 고정인구와 유동인구

(1) 고정인구

배후지(Hinterland)

(2) 유동인구

통행인구

유입인구

상권의 흡입력

 

3. 1차상권과 2차상권 3차상권

(1) 1차상권 : 이용고객의 50~60%를 포함하는 범위를 말하며. 악 500m 이내의 지점을 말한다.

(2) 2차상권 : 이용고객의 20~30%를 포함하는 범위를 말하며, 약 1km 반경 이내의 지점을 말한다.

(3) 3차상권 : 1차 상권, 2차 상권 이외의 고객을 포함하는 범위를 말하 며, 약 반경 2km 이내의 지구를 말한다.

 

Ⅳ 입지선정

 

1. 입지에 따른 점포의 분류

(1) 로드샵

(2) 노면독립입지

(3) 전문상가

(4) 근린상가

(5) 쇼핑센터 유통센터

(6) 시장상가

(7) 푸드코트

 

2. 접근성

전철역과 버스정류장

대로변과 골목

주출입구

뒤쪽의 통로

점포에의 접근편이성

 

3. 가시성

점포 정문

점포 후문

점포가 입주해 있는 건물의 특징

간판문제

 

4. 점포규모와 입지

소비자가 어느 상업지에서 구매하는 확률은 그 상업 집적의 매장면적에 비례하고, 그 곳에 이르는 거리의 제곱에 반비례한다.[수정 허프모델]

 

5. 주차장과 입지

 

6. 통행량과 통행방향(동선)

동선의 심리법칙

① 최단거리 실현의 법칙: 인간은 최단거리로 목적지에 가려는 심리가 있다. 여기서 안쪽 동선이라고 하는 뒷길이 발생한다. 뒷길을 이용하는 고객들은 미리 파악하지 못한 채 언뜻 보기에 동선이라고 생각되는 큰 길을 선택해서 입지 선정에 실패한 사례가 많다.

② 보증실현의 법칙: 인간은 먼저 득을 얻는 쪽을 택한다. 길을 건널 때에도 최초로 만나는 횡단보도를 이용하려는 성향이 있다.

③ 안전 증시의 범칙: 인간은 본능적으로 신체의 안전을 지키기 위해 위험하거나 모르는 길, 다른 사람이 잘 가지 않는 장소도은 가려고 하지 않는다.

④ 집합의 법칙: 대부분의 사람들은 군중 심리에 의해 사람이 모여 있는 곳에 모인다. 군중 사이에서는 자신의 독립적인 이성보다는 전체의 분위기에 이끌리는 경우가 많기 때문에 소비행동도 쉽게 유발된다.

 

7. 업종과 경쟁업체

상권 내, 인근 또는 동일건물 내 업종의 분포(병원, 학원, 은행 등)

① 경쟁적 동업종

② 대체적 업종

③ 보완적 동업종

 

Ⅴ 상권 입지와 권리금 임차료 아이템의 연관성

 

1, 권리금

 

권리금이란 무엇인가?

권리금이란 기존의 점포 경영자가 점포를 운영하면서 닦아 놓은 점포의 명성이나 고정고객 등에 대한 대가를 가리키며 새로이 해당 점포에 입주하려는 세입자에게 요구하는 금액을 말한다.즉, 권리금은 점포의 지리적 조건을 고려할 때 뛰어난 재산적 가치를 가지고 있다고 판단되는 경우 나중에 입주하는 사람이 먼저 영업을 했던 사람에게 지급하는 일종의 프리미엄이라고 보면 된다. 따라서, 권리금은 장사가 잘 되는 곳에서 형성되는 것으로 권리금이 높은 곳은 비교적 상권이 양호하다고 판단될 수 있다.또한, 권리금은 어디까지나 세입자간에 서로 주고 받는 것이기 때문에 소유주와는 아무런 관계가 없다. 따라서, 새로 적용되는 상가임대차보호법에서 권리금은 보호대상이 되지 않는다는 점도 체크를 꼭 해둬야 할 부분이다. 특히, 계약기간 만료 후 특별한 이유 없이 재계약을 거부하고 건물주가 상가를 철거해버린다면 임차인은 권리금을 날려버릴 가능성이 있으므로 계약당시 이런 부분에 대해서는 사전에 확인을 받는 것이 좋다. 그러나 권리금의 반환에 대한 특약을 임대차 계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대한 법률적인 규정이 없기 때문에 송사에 휘말리게 될 경우 특약을 지키지 않아도 패소하게 되는 경우가 많다. 법적인 보장을 받지 못하는 만큼 법적 규제사항도 없으며 세금도 붙지 않는다.권리금을 산정하는 데에는 특정 원칙이 없다. 이전 점 때문에 권리금은 매도자의 사정, 중개인의 역할, 협상 여하에 따라 금액이 크게 달라질 수 있기 때문에 인내심을 가지고 협상하는 자세가 필요하다.

 

권리금의 종류

통상적으로 권리금은 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 구성되어 있는데, 상황에 따라 권리금에 이들 세가지 모두가 포함되거나 일부만 포함되기도 한다.

 

가. 영업권리금

영업권리금이란 1년간 점포에서 평균적으로 발생되는 매출이익을 지칭한다. 이 권리금은 어떤 점주가 점포를 운영하더라도 나올 수 있는 기본 이익이기 때문에 점포 양도시 대부분 지불되어야 하는 돈으로 본다.(영업권리금이 형성되어 있지 않다면 사실 누가 들어가서 장사를 해도 망하는 집이라 생각하면 된다)- 영업권리금은 어떻게 구해지나?예) 한달 매출액이 2천만원이고 매출이익이 4백만원이라고 가정하자. 매출이익은 앞으로 임대료와 인건비, 공과금을 지불해야 하는 모든 비용이 합산된 이익금이다. 바로 이 금액에서 각종 금액을 제한 나머지가 순이익=영업이익이다. (여기서는 2백만원을 순이익금으로 본다) 이때 영업권리금은 2백만원*12개월=2천4백만원이란 금액이 나오고 이것이 바로 1년간 영업을 통해 발생하는 평균적인 금액인 영업권리금이다.

 

나. 시설권리금

시설권리금이란 초기 개점 시 투여된 시설비용을 말한다. 인테리어, 간판, 기자재 등이 시설 권리금에 포함되는데 이 시설 권리금을 산출할 때는 감가상각을 적용해야 한다. 시설권리금을 계산하는 특별한 산정공식은 없다. 다만 통상적으로 시설에 대한 감가상각은 3년을 기준으로 하는데 3년이 지난 시설 집기에 대해서는 전혀 시설 권리금을 줄 필요가 없지만, 관리 상태에 따라 눈으로 확인하고 보장수준을 타협해야 한다. 그러나 이는 계산상의 공식일 뿐이고, 1년을 사용했지만 하도 험하게 사용해 거의 못쓰게 된 시설물이라면 30%공제가 아니라 90%를 공제해도 좋다. 거꾸로 3년을 사용했지만 관리를 잘해 거의 새것과 다름없다면 다만 얼마라도 보상을 해주어야 하는 것이 사람간의 협의 규칙이다.

- 왜 3년 이후에는 시설권리금을 줄 필요가 없다고 인식하나?3년 정도면 시대의 흐름이 달라져 손님들의 소비성향과 취향도 변하므로 실내 인테리어도 그에 따라 바꿔주어야 하고, 한 사람이 한 장소에서 3년 정도 장사를 했다면 그 시설로 충분히 수익을 올렸다고 생각하며, 또한 3년이 되면 시설이 낡아 시설을 교체해야 하기 때문이다.

 

다. 바닥권리금

바닥권리금이란 상권이 가져다주는 기본 영업력을 지칭한다. 바닥권리금에도 역시 특별한 산정공식은 없다. 다만 예를 들어 설명하자면, 대단위 아파트단지가 들어서는 상가의 경우 건물이 완공되지도 않고 누가 사용도 하지 않았는데 바닥 권리금으로 수천만원을 요구하거나, 기업단체에서 테마상가를 기획하면서 이 상가가 완공되면 사람이 완공되면 사람이 바글바글 할 테니 누가 들어와도 장사는 성공이라며 바닥권리금을 요구하기도 한다. 결국 신규 세입자의 신중한 판단이 필요할 것이다.

 

2. 임차료

고객수준과 지급 임차료에 걸맞는 아이템의 선정

 

3. 아이템

창업과 STP 전략

S : 지역 및 고객세분화 분석(Segmentation)

T : 목표고객의 설정(Targetting)

P : 포지셔닝(Positioning)

 

Ⅵ 불리한 입지를 극복하는 방법

(1) 끈기와 성실성 일관성

(2) 단골고객의 확보

(3) Brand와 입소문

(4) 지속적인 홍보 판촉

(5) 경쟁업체와의 차별화 전략

   

 

감사합니다.

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