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무허가 농가주택 매매와 이행강제금

  • (주)가야컨설팅
  • 2020-12-06 18:24:00
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[문의]

 

제 친척중에 충북 괴산에 주말농장용으로 토지 3필지(약300평정도)를 구입하였는데,

그 땅위에 구옥 한 채가 있었습니다. 매수 시 땅에 대해서만 매수를 하였구요....

그런데 그 집은 90년에 건축된 소위 불법건축물로서,

매도인은 91년부터 계속 옥세를 납부해오고 있었다고 합니다.

 

그런데 주변 사람의 신고에 의해선지 군청에서 매수인에게 집에 대해 이행강제금을 납부하라는

통지가 나왔는데요, 매수인이 납부의무가 있는지 아니면 매도인이 납부의무자인지 궁금합니다.

그리고 어떻게 대처 해야 하는지요?

 

요새 매도인은 연락이 안 되고 있는 상태로, 무허가 집에 대해서는 땅 이전시 서로 협의하여

처리하기로 하였다고 합니다.

 

일설에 의하면 92년 이전에 지어진 집에 대해서는 강제이행금 납부대상이 아니라는 말도 있던데.. .

바쁘시더라도 교수님의 명쾌한 답변 부탁드립니다.

교수님 저서 잘 읽었습니다!!!

 

[가야컨설팅 답변]

 

안녕하십니까?

밭 등의 농지위에 농지전용허가 없이 불법으로 지은 무허가농가주택에 관하여는

농지법 위반이 되어, 원칙적으로 원상회복의무 외에 이행강제금 등의 처벌을 받게 됩니다.

 

그러나 지난 1988년 11월4일의 농림부 특별구제조치로 일부 양성화할 수 있는 근거는 있습니다.

다만 양성화 대상 불법농가주택은 1988년10월 31일 이전에 지어진 농가주택에 한합니다.

양성화 공고는 그 후에도 1990년과 1992년에 두 번 재차 공고가 있었으나.

양성화 대상은 동일합니다.

 

그러나 문의하신 무허가농가주택은 92년 이후에 지어졌다고 하니, 양성화 대상은 아닌 것으로

보여 집니다. 따라서 이행강제금의 부과대상이 됩니다.

 

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이행강제금의 법적성격

 

이행강제금은 행정법상의 부작위의무 또는 비대체적 작위의무를 이행하지 않은 경우에 ‘일정한 기한까지

의무를 이행하지 않을 때에는 일정한 금전적 부담을 과할 뜻’을 미리 ‘계고’함으로써

의무자에게 심리적 압박을 주어 장래를 향하여 의무의 이행을 확보하려는 간접적인 행정상 강제집행 수단이다.

[대법원 2015. 6. 24. 선고 2011두2170 판결]

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그런데 불법농지전용에 대한 이행강제금 부과 대상은 매도인이냐? 매수인이냐?의

논난이 있을 수 있습니다. 이행강제금은 불법전용농지의 원상회복을 강제하는 성격을 가진 제재적행정처분으로

일신전속성이 있으므로, 이를 위반한 종전 매도인에게 부과되었다면 그가 부과대상으로서 납부의무를 진다고 봅니다.

 

다만 매수한 이후 매수인에게 새로이 부과되는 이행강제금은 매수인이 부담하게 됩니다.

이행강제금은 건물재산세와는 별개의 문제입니다.

 

현재 이행강제금은 위반 농지의 개별공시지가의 20%이며, 원상복구 시 까지 매년 부과하고

있습니다. 이행강제금을 면하려면, 원상복구(건물 철거)하던지, 농지를 처분하던지 혹은

농지은행에 위탁경영을 해야 합니다.

 

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