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토지분할과 공유토지분할의 사례와 절차

  • (주)가야컨설팅
  • 2021-04-07 20:12:00
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토지분할과 공유토지분할의 사례와 절차

 

 

단독소유 토지와 공유토지

 

 

토지는 부동산 물건의 일종으로, 민법상 원칙에 의하여, 한명 또는 여러 명의 소유자가 있을 수 있다. 한명이 한 필지의 토지를 소유하는 것을 단독소유라고 하며, 대부분의 토지는 단독소유로 되어있다. 2인 이상이 한 필지의 토지를 소유하는 것을 공동소유(共同所有)라고 한다.

 

현행 민법 상 인정되는 공동소유 형태로는 총유, 합유, 공유의 세가지가 있다.

 

총유(總有)는 통상 종중, 교회 등 법인아닌 사단의 소유형태이며, 합유(合有)는 공동수탁자 등에 적용하는 것으로 공동신탁 외에는 그 예가 드물다. 가장 흔하고 많은 것이 공유(共有)관계다.

일반적으로 여러사람이 공유로 소유하는 물건을 공유물이라고 한다.

 

 

공유(共有) 의 여러 가지 경우

 

 

공유가 발생하는 가장 흔한 경우는 부모의 상속부동산을 배우자와 여러 자녀가

함께 상속받는 경우다. 유언 혹은 법정상속분에 따라 일정 비율로 한 개의 부동산을 공유한다. ​공유지분의 비율은 1/n로 토지등기부에 명시된다.

 

 

기획부동산에서 매각하는 큰 임야는, 통상 1/n과 같은 지분등기 형태로 공유지분을 매각한다. 1개 필지를 수백 수천개의 맹지로 토막내어 폭탄분할로 팔기도 한다.

때로는 공유지분 내의 또 공유지분도 팔고 있다. 아것을 쪼개팔기라고 한다.

 

개발현정에서 가장 문제가 많이 되는 것은 도로공유 문제다.

여러 필지의 땅에 이르는 진입도로를 여럿이서 공유지분으로 소유하는 경우나,

전원주택이나 공단 내 도로를 분양받은 이들이 여럿이서 도로를 공유하는 경우에 문제가 많다. 이럴 경우 건축허가 시는 물론 건축 후에도 토지사용료나, 도로 지하의 전기 상수도 하수도 개스 통신망 등 인프라 매설을 위한 토지사용승락서의 발급 시 분쟁이 많다.

 

공유토지의 분쟁 사례

 

공유물의 보존 관리 변경 처분에 대하여는 민법의 규정에 따라 행위 별로 다른 공유자 전원 혹은 과반수 동의 등을 받아야 하는 제한을 받는다. 다른 공유자의 권리를 보호하기 위함이다.

 

구체적으로 보면, 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있으나, 공유물의 이용 개량 등 관리행위는 전 공유자의 과반수 동의가 있어야 한다. 공유물의 변경이나 처분은 공유자 전원의 동의가 있어야 한다. ​공유토지의 용도변경, 지목변경 등은 주요 변경사항으로서, 다른 공유자 전원의 동의를 받아야 한다.

 

몇명의 자녀가 상속받은 공유토지를 갖고 있는 경우에, 자녀에 따라 토지 활용에 대한 의견이 다를 수 있다. ​유산으로 받은 땅을 보존하려는 장남과, 이를 담보로 대출을 받으려는 차남, 전원주택 단지로 개발하여 수익을 올리려는 삼남, 그리고 땅을 처분하여 지분액을 현금으로 회수하려는 출가한 장녀 등 각자의 생각이 다른 경우가 흔하다.

 

공동상속의 경우 모든 경우에 이 땅의 변경 처분은 자녀 전원의 만장일치된 합의가 필요하다. 누구 하나라도 반대하면 일을 추진할 수 없다. 하다하다 공유물 분할 이야기도 나올 수 있지만, ​현실적으로 별로 실효성 없는 방안이다.

​결국은 합의될 때까지 내깔겨 두고, 가는 데까지 가는 수 밖에 없다.

 

 

문제는 상속받은 당대 자녀에는 그나마 극적인 합의 가능성도 기대할 수 있으나,

​세월이 흘러 그 후손에게 다시 각자 상속되는 경우에는 가족 간 합의를 도출할 가능성은 점점 멀어진다. ​그야말로 종중에 유사한 집단이 되어 버린다. 현실에서는 이런 일이 비일비재하다.

 

조상땅 찾기에서도 비슷한 결과로 애를 먹는다.

조상의 자손은 3~4대에 걸쳐 수십명 혹은 수백명에 달할 수 있다.

조상땅을 찾기 위하여 국가를 상대로 소유권반환청구소송을 하려면

잠정 상속자인 그 많은 자손 전원을 일일이 찾아서 모두의 인감증명과 동의를 받아야 한다. 그 절차가 쉬운 일이 결코 아닌 것이다.

 

 

토지분할과 공유물분할의 구분과 차이

 

 

토지분할은 당초 1인의 단독소유로 되어 있는 상태의 토지를 둘 이상으로 쪼개는 것이다. 이에 반하여 공유물분할은 원래 2인 이상의 공유상태로 되어 있는 토지를 공유자가 쪼개어 각자 단독소유로 만드는 과정이다. 분할 이전의 소유자 수에 따라 구분이 되는 것이다.

 

공유물을 함께 보유한 공유자간에는 민법상 공유(共有)관계에 있기 때문에, 공유물의 관리유지, 변경, 처분 등의 행위에 있어서는 자유롭지 못하고 민법의 제한규정에 따른다. 구체적으로 보면 관리 유지는 공유자 전원의 과반수, 변경과 처분은 공유자 전원의 동의가 필요하다.

 

내 지분의 땅을 단독소유로 해서 자유롭게 사용 수익하거나 변경 처분을 내 맘대로 하고 싶으면 공유물분할의 절차를 밟아야 한다. 공유물분할은 사법(私法)상의 관계로서 민법의 규정에 따른다. 이 점이 공법상 제한으로 공법규정에 따라서 행하는 토지분할과 크게 다른 점이다.

즉 토지분할은 공법관계이며, 공유물분할은 사법관계인 것이다.

 

토지분할규제는 공법법규(지적관련법)이며, 국가의 토지분할허가절차에 따라 분할이 이루어진다. 그 과정에서 최소면적, 횟수, 조례 등에 의한 각종 제한 금지규정이 있다.

 

이에 반하여 공유물분할은 사법관계로 민법의 규정에 따른다.

협의분할 혹은 공유물분할청구의 소에 따라 당사자 간에서 처리되며, 국가의 간섭은 없다. 다만 아파트 종유부분의 분할과 같이 정책상 공유물분할이 금지되는 경우가 일부 있을 뿐이다. 당사자건 분할금지특약도 5년간은 분할을 할 수는 없겠으나, 기간 중 새로 협의한다면 분할이 가능할 것이다.

공유물분할은 당사자 간에서 협의로 처리할 수 있다.

그러나 협의가 안될 경우에는 법원에 공유물분할청구소송을 할 수 있다.

공유물분할은 분할을 원하는 지분권자가 다른 공유자 전원을 상대로 법원에 신청한다. 신청을 받은 법원은 우선 당사자가 협의분할하도록 협의와 조정을 시도한다.

그러나 협의가 되지 않은 경우 조정안에 의한 현물분할, 공유자 일인의 취득에 의한 가격배상을 시도하며, 이것 저것 협의가 안 되는 경우에는 공유물을 매각하여 그 대금으로 분할하는 대금분할을 위해 경매로 넘길 수도 있다.

 

 

공유물분할판결에 의한 토지분할의 제한

 

 

토지분할의 제한과 금지를 회피하기 위하여, 여럿이서 일단 공동명의로 구입하여 공유상태를 만들고, 이후 공유물분할판결을 받아 토지분할을 하는 우회적 수법이 과거에 많이 횡행하였다.

이에 따라서 이러한 탈법행위를 막고자, 지자체 조례에서는 공유물분할판결에 의한 토지분할을 금지하고 있는 규정이 늘고 있다. 최근 기획부동산의 토지분할 금지 제한조례(혹은 지침)에서는 이러한 규정이 꼭 삽입되기도 한다.

 

 

글쓴이 승진 가야컨설팅 대표

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