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2010 부동산세제(주택)

  • 가야컨설팅
  • 2009-12-27 23:06:26
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2010 부동산세제(주택)


양도소득세율 하향조정

올해에 이어 내년에도 양도소득세율은 소폭 하향조정된다. 양도차익이 1200만~8800만원인 경우 1%포인트씩, 8800만원을 초과할 경우 기존 35%에서 33%로 2%포인트 하향조정된다. 따라서 2주택자 이상인 경우나 실거주요건을 갖추지 못해 일반탄력세율을 적용받는 경우라면 내년에 처분하는 것이 다소나마 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.

반면 양도소득세 산출세액 중 부동산 양도 당월 말부터 두 달 이내 예정신고 시 10% 세액공제를 받을 수 있었던 제도는 올해 말까지만 적용된다. 내년부터는 이런 ‘부동산양도소득에 대한 예정신고액 공제’가 폐지된다.

임대사업자의 신고의무 강화

부동산임대업자라면 반드시 알아둬야 할 내용을 살펴보자. 내년부터 상가임대인은 부가가치세 신고 시 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출해야 한다. 만약 제출하지 않거나 부실기재 내용이 발견되면 1% 가산세가 붙는다.

이는 과표노출이 제대로 되지 않은 상가임대료를 국세청이 상가건물별, 지역별 임대료 현황 DB를 구축, 동일지역 내 상가건물 간 임대료 현황을 비교해 임대료 과소신고를 막기 위한 조치이고, 내년 7월 1일부터 시행된다.

따라서 현재 임차인과 이중임대계약을 체결 중이라면 최대한 빠른 시일 내 실제 임대료 수입을 신고하는 것이 추후 가산세 부과위험에 대비할 수 있다.

또한 점포를 여러 개 갖고 있는 상가임대사업자에 대한 일반과세자 판정 시, 모든 점포의 임대료를 합산해 동시에 판정한다는 점도 반드시 알아둬야 한다.

2011년부터 3주택 이상 다주택자에 대한 전세보증금에 대해서도 소득세를 과세한다. 기존에는 2주택(1주택은 기준시가 9억원 초과 주택만 과세) 이상 소유자의 월세임대에 한해 소득세를 부과하던 것을 전세금에까지 확대시킬 계획이다.

보증금소득세 산출은 3억원 초과보증금의 60%에 대해 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 뒤, 전세보증금을 은행예치 시 받은 이자액은 과세소득에서 제외하는 방식으로 산출된다.

따라서 내년에는 3주택자 중 전세보증금을 활용해 여러 채의 주택을 보유하고 있다면 내년 말까지 적절한 처분을 통해 자산 재조정이 필요할 것으로 판단된다.

다주택자 중과 폐지 내년 말 종료

올해 주택·건설 활성화를 위해 갖가지 조세특례제한법상 혜택이 주어졌지만 그 혜택은 대부분 내년이면 종료된다.

우선 다주택자에 대한 한시적 중과세 폐지, 완화가 내년 말까지만 적용된다.

기존 2주택 이상을 보유했다면 내년 말까지 처분하는 것이 절대적으로 유리하다. 특히 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세(60%)의 한시적 완화조치도 내년 말까지 허용된다는 점에서, 비사업용 토지 중 특히 임야를 보유하고 있다면 내년까지 처분하는 것이 절대적으로 유리하다.

올해 1월 1일부터 내년 12월 31일 사이에 새로 취득한 주택은 이후 언제 양도하더라도 일반세율을 적용받는다. 거주자 또는 비거주자가 서울특별시 이외 지역에 소재하는 미분양주택을 올해 2월 12일부터 내년 2월 11일까지 최초로 매매계약을 체결·취득하고, 그 취득일로부터 5년 이내 양도함으로써 발생하는 양도소득금액에 대해서는 양도소득세 100%(수도권 과밀억제권역안의 경우 60%) 세액이 감면된다.

단, 수도권 과밀억제권역 내 미분양주택은 대지면적 660㎡ 이내, 주택연면적 전용면적 149㎡ 이내로 제한되지만 그 외 지역은 제한이 없다.

이 같은 이유로 건설사들이 올해 말과 내년 초에 공격적으로 분양 물량을 쏟아낼 것으로 예상된다. 때문에 이 시기에 실수요자 입장에서 분양받는 것을 신중하게 고려해볼 필요가 있다.
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