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토지법규 및 판례정보

다가구주택과 다세대주택

  • 가야컨설팅
  • 2007-07-29 13:49:47
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간혹 질의하시는 다가구주택과 다세대주택의 차잇점과 중개상 유의할 사항을 정리히면 다음과 같습니다. 참고하시기 바랍니다.[가야컨설팅]

1. 다가구주택과 다세대주택의 차잇점

다가구주택은 단독주택으로서, 통상 원룸이 이에 해당합니다.
다가구주택은 소유자가 1인인 단독주택이므로, 구분소유 등기 및 분양이 되지 않습니다.
보통 방실별로 임차인이 따로 있게 됩니다.

다세대주택은 공동주택으로서, 통상 빌라 등이 이에 해당합니다.
다세대주택은 하나의 건축물에 호수마다 소유자가 다릅니다.
즉 아파트처럼 방실마다 구분소유 등기가 되고, 분양도 가능합니다.

단독주택이냐 공동주택이냐 하는 차이는 [건축법시행령 별표 1]에 있으며,
건축법은 건축물을 용도에 따라 28가지로 분류하여 정의합니다.
상세한 정의는 이 별표를 보시면 잘 알 수 있습니다.

토지이용에 있어서 단둑주택의 신축이 가능한 곳과, 공동주택의 신축이 가능한 것이 어디인지가 국토계획법 상 용도지역별로, 규제법별로 각기 다릅니다.

2. 다가구주택과 다세대주택을 구별하는 방법

통상적으로 외형만 가지고는 순수한 단독인지, 다가구인지, 다세대인지가 구별되지 않습니다. 다가구와 다세대는 공통적으로 바닥면적 660제곱미터(약 200평) 이하에, 19세대 이하인 점은 공통이기 때문입니다. 법상으로 다가구는 3층 이하이고, 다세대는 4층 이하로 규정되어 있지만, 모두 지하주차장은 제외하고 또 1층 필로티를 주차장으로 쓰는 경우에는 이를 빼는 경우도 있으므로, 외형만으로는 구분이 확실하지 않습니다.

이럴 때에는 건물의 등기부등본을 떼어 보는 것이 가장 확실한 방법입니다.

건물의 등기부 상 표제란의 건물의 표시에 있어서, 다가구는 다가구용 단독주택으로, 다세대는 다가구용 공동주택으로 나타나 있습니다.

그리고 갑(甲)구란에 다가구의 소유자는 1인이지만, 다세대주택은 전유부분 등기에 층수 호실별로 별도의 소유자가 올라 있습니다.[아파트등기와 유사]

3. 경매 및 중개 시 유의할 점

중개 시 계약서에 양자 모두 층수와 호실을 정확히 기재하는 것이 중요합니다.,

특히 다세대주택은 공동주택으로 호실별로 주인이 다르므로, 등기부 등본을 떼어 반드시 임차집의 층수와 호실을 명기하고, 구분소유자 명의로 계약서를 작성해야 할 것입니다.

다가구주택의 경우에는 등기부등본 상 그 집에 설정되어 있는 저당권 최고액과 채무잔액 등을 서류 상 확인해야 함은 물론, 실제 입주한 모든 세대의 임차보증금의 총액이 얼마인지도 주인에게 직접 물어 보아 정확하게 확인한 후, 새로운 임차인에게 그 총액을 알려 주어야 합니다.[공인중개사의 대상물건 확인설명의무]

또 소송제기나 경매 시 퇴거통보 등을 할 경우에는 다세대는 물론 다가구의 경우에는 특히 그 층수와 동 호실을 명기해서 송달하여야 하고, 건물의 지번 만으로 통보하면 효력이 없습니다.[판례] 이 점 특히 유의해야 합니다.

4. 다가구주택을 다세대주택으로 전환할 수 있는가?

일반적으로 현재 다가구주택을 다세대주택으로 구조를 바꾸고 용도변경하여 다세대주택으로 변경하는 것도 현행법 상 가능합니다. 그러나 다가구는 단독주택, 다세대는 공동주택이므로, 다세대주택 신축 시에 요구되는 법규, 용도지역, 층수, 구조, 설비, 주차장 기타 인허가조건을 모두 충족해야 할 것입니다.

예를 들면 단독주택만 혀용되는 그린벨트나 상수원보호구역 내에서는 다세대주택으로의 변경이 허용되지 않을 것입니다.

또 재개발지역에서는 종래 시행 인가 전에 다가구를 다세대로 바꾸어 분양권을 늘리는 것이 유행이었으나, 관련법의 개정으로 지금은 특별한 경우로 제한됩니다.[가야컨설팅]
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다가구 다세대주택 건축기준 관련 건축법시행령 개정 내용[2007.2.28]

건축법 시행령
[일부개정 2007.2.28 대통령령 제19920호]

◇개정이유

민간택지내 주택 공급을 활성화함으로써 부동산 시장을 안정화시키기 위하여 다세대주택의 일부 일조기준을 주거환경을 침해하지 아니하는 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 정할 수 있도록 하는 등 다세대주택 및 다가구주택의 일부 건축기준을 합리적으로 조정하려는 것임.

◇주요내용

가. 다세대주택의 일조기준 합리화(영 제86조제2항)
(1) 다세대주택은 지역에 상관없이 건축물 높이의 4분의 1 이상을 인접대지경계선으로부터 이격(離隔)하여 건축하도록 하고 있어 주택공급의 확대가 필요한 지역에서 대지활용도가 떨어져 다세대주택 보급이 저조한 문제가 있음.
(2) 일조 등의 확보를 위하여 정하는 다세대주택의 인접대지경계선과의 이격거리를 최소 1미터 이상으로서 지방자체단체의 조례로 정하는 거리 이상으로 정함.
(3) 주거환경을 침해하지 아니하는 범위 안에서 지역별 특성을 고려하여 합리적으로 일조기준을 적용할 수 있어 다세대주택의 공급이 활성화될 것으로 기대됨.

나. 다세대주택 및 다가구주택의 층수 산정기준 합리화(영 별표1 제1호 및 제2호)
(1) 다세대주택 및 다가구주택의 1층 전부를 피로티 구조의 주차장으로 하는 경우에만 주택의 층수에서 제외하고 있어 대지활용률이 떨어지고 1층 피로티 주차장을 장려하려는 정책의 실효성이 떨어지는 문제가 있음.
(2) 다세대주택 및 다가구주택의 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조의 주차장으로 하는 경우에도 주택의 층수에서 제외함.
(3) 1층의 일부를 피로티 구조로 하는 다세대주택 및 다가구주택의 경우 1개층의 추가 건축이 가능하게 되어 주거밀집지역 토지의 효율적 활용이 가능해지고 다세대주택 및 다가구주택의 건축이 보다 활성화될 것으로 기대됨. [가야컨설팅]
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