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농지 강제매각’ 부재지주 비상

  • 가야컨설팅
  • 2007-04-12 23:05:27
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농지 강제매각’ 부재지주 비상
농림부ㆍ지자체 이용목적 위반 농지대상 처분 압박… 가격하락 대혼란 예고


‘국가는 농지에 관해 경자유전(耕者有田)의 원칙이 달성될 수 있도록 노력해야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다 ’(헌법 제121조 1항) 농림부와 전국의 일선 지자체가 부재 지주의 농지를 강제 처분토록 잇따라 통지, 비상이 걸렸다.

또 이는 향후 농지가격의 하락을 가져오는 등 후유증이 만만치 않을 전망이다.

4월12일 농림부와 지방자치단체 등에 따르면 정부는 농지 투기단속을 위해 지난해 9월부터 농지 이용실태 조사를 대대적으로 벌인 데 이어 최근에는 당초 이용목적을 위반한 농지의 경우 의무적으로 처분하도록 지주들에게 일제히 통지하고 있다.

또 이용목적을 위반한 투기단속을 앞으로도 지속적으로 벌여 강제 처분토록 할 방침이다.

이미 전남 고성군의 경우 농지 소유자 중 자경(自耕)하지 않는 부재 지주 등 260명에 대해 처분토록 통보한 상태다. 이는 지난해 통지대상 30명에 비해 무려 767%나 늘어난 것이다.

경남 거제시도 농지 사용의무를 위반한 180여명에게, 전북 익산시는 110여명에게, 전주시는 81명에게 최근 처분을 통지했다.

전북도는 올해 14개 시ㆍ군에서 총 1000여건의 위반 사례를 적발하고 이중 이의신청 등을 거쳐 700~800여명이 최종 농지 처분 통지를 받은 것으로 추산된다.

다른 지자체도 지난달 말부터 일제히 농지 이용의무 위반자를 적발해 의무처분 통지를 하고 있다.

이와 관련, 고성군 관계자는 “예년에는 단속실적이 거의 없었지만 전국적인 땅투기를 막기 위해 이번에 대대적인 조사를 벌여 임대ㆍ휴경 등의 위반 사례가 대거 적발됐다”며 “토지거래허가구역이 아니어서 도시민이 농지를 대거 취득한 데 따른 것”이라고 분석했다.

농지처분 통지(1년)에 이어 처분 명령을 받은 뒤에도 6개월 내에 팔지 않으면 매년 공시지가의 20%에 이르는 이행강제금을 물어야 한다.

그러나 농지를 팔고 싶어도 팔리지 않을 경우 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 매도 위탁을 할 수 있다. 다만 처분 의무 통지를 받은 농지는 농지은행에 임대를 맡길 수 없다.

이 경우 농지를 팔아야 하고 팔기 싫다면 최소 1년에 90일 이상 직접 농사를 지어야 한다.
그래야 1년 후 농지은행에 임대 위탁을 할 수 있고 처분 명령도 3년간 유예받을 수 있다.

한편 처분 통지를 받은 농지가 향후 대거 매매시장에 나올 경우 농지가격 하락이 불가피할 것으로 전망된다.

스피드뱅크 박원갑 소장은 “토지거래허가구역, 토지투기지역 등 규제로 가뜩이나 시장이 위축된 가운데 강제 처분 매물까지 나오면 농지가격은 더욱 떨어질 것”이라며 “부재 지주가 자경을 하기는 쉽지 않은 만큼 단순 시세차익을 목적으로 농지에 투자하는 것은 재고해야 한다”고 말했다.

농림부도 ‘농지처분의무통지’가 농지가격 하락에 일정부분 영향을 줄 수 있다고 전망하고 있다.

아직 정확한 통계가 나오지 않아 예단하기는 어렵지만 토지거래허가구역, 토지투기지역 등 규제로 묶여 있는 지역에 포함된 농지가 매물로 나올 경우 농지가격 하락에 영향을 줄 수 있다는 입장이다.

또 한계농지(경작이 어려운 땅)도 농지가격 하락에 일정부분 영향을 미칠 것으로 전망하고 있다.

다만 지난해의 경우 전체 농지 180만㏊ 가운데 처분 명령을 받아 매물로 나온 농지는 395㏊로 그 비중이 0.02%에 불과해 농지가격 하락에 별다른 영향은 주지 못했다고 설명했다.

농림부 관계자는 “부동산시장 위축으로 수도권 근교 지역의 일부 매물의 경우 농지가격에 영향을 줄 것으로 보인다”며 “다만 매매가 형성되면 다시 가격이 올라갈 가능성도 있어 전체 농지가격의 하락은 오래 이어지지 않을 것”이라고 말했다.

따라서 단순한 시세 차익 목적으로 지방에 논·밭을 사는 것은 조심해야 할 것 같다. 지방 자치단체들이 농사를 직접 짓지 않는 부재 지주에 대해 단속에 나섰기 때문이다. 지방자치단체가 지난해 가을 농지이용 전면 실태 조사를 통해 자경(自耕)하지 않는 부재 지주를 적발했는데, 100명이 넘는 곳도 많다.

농지법에 따르면 1996년 1월 이후 농지를 취득한 사람이 개인에게 임대를 주는 행위는 불법이다. 농사의 절반 이상을 직접 지어야 자경으로 인정받는다. 다만 상속에 따른 취득분이나 8년간 자경한 이후 이농한 사람 소유의 농지는 1만㎡(3025평)까지 사적 임대가 허용된다.

그러나 상당수 외지인들이 농지를 산 뒤 현지 주민에게 농사를 맡기고 임대료를 수확물로 받고 있다. 하지만 갈수록 단속이 강해지고 있어 이런 방법은 쉽지 않게 됐다. 불이익도 만만치 않다. 농지 처분 통지에 이어 처분 명령을 받은 뒤에도 팔지 않으면 매년 이행 강제금(공시지가의 20%)을 물어야 한다.

자경이 어려운 부재 지주가 농지를 계속 보유하려면 한국농촌공사에서 운영하는 농지은행(w ww.ekr.or.kr)에 임대를 맡기는 게 좋다. 농사를 직접 짓지 않아도 불이익을 주지 않는데다 계약기간(5년) 중 임대료도 받을 수 있다. 지난해 1만㎡ 기준으로 논 소유자들은 169만원, 밭은 100만원(전국 평균)의 임대료를 받았다. 다만 이미 지자체에서 처분 대상 통지를 받은 농지나 도시지역·계획관리지역 내 농지 등은 위탁이 안 된다.

매각이 여의치 않으면 매도 위탁을 의뢰해도 된다. 농지은행은 지난해 4월부터 농지를 팔려는 사람과 농업인을 연결해주는 매도 위탁사업을 시행하고 있다. 수수료는 거래금액의 0.6~0.9% 정도.
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非自耕농지 이행강제금 안내려면 …

부재지주 농지 매각 비상 … 지자체 "직접 농사 안짓는 땅 팔아라"


1996년 이후 취득한 토지는 개인 간 임대가 금지돼 있지만 예외가 있다.
3030평(1만㎡) 미만의 상속받은 농지는 대상이 아니다.
다만 증여는 해당되지 않는다.

또 1만㎡ 초과~3만㎡ 이하까지는 농지은행에 위탁해야 임대할 수 있다.
8년 이상 자경 후 이농을 해도 1만㎡ 미만인 경우는 임대가 가능하다.
5년 이상 자경한 60세 이상자가 농지가 있는 시·군 또는 인접 시·군에 소재하는 경우도 사적 임대차가 허용된다.

부상으로 3개월 이상 치료를 요하는 경우와 국외여행을 해도 처분 의무를 지지 않는다.
또 주말농장을 운영하려는 자에게 임대를 해도 마찬가지다.

이러한 조건을 갖추지 못한 경우에는 모두 부재지주의 비자경농지로 단속 대상이 된다.
자경으로 인정받기 위해서는 본인이 농사의 2분의 1 이상을 직접 지어야 한다.

시·군·구 등 지방자치단체 등은 매년 9~11월 농사를 직접 짓는지 여부와 이용 현황을 조사한다. 여기에서 적발되면 이의신청을 거쳐 비자경 농지로 확인된 경우 다음 해 1년 안에 의무적으로 처분하도록 통지받는다.
만약 1년 안에 처분하지 못하면 처분명령이 떨어진다.

이행강제금은 처분명령 6개월 뒤에 부과한다.

강제로 땅을 팔거나 이행강제금을 내지 않으려면 농지은행에 맡기는 방법이 있다.
농지은행에 임대를 의뢰하면 법적 문제 없이 농지를 소유할 수 있다.
농지를 소유하고 있는 사람은 누구나 가능하며 논 밭 과수원 등이 대상이다.

농지를 소유하고 임대료를 받을 수 있어 좋다.

하지만 투기방지를 위해 개발계획구역 및 예정지 내의 농지,소규모 농지(농업진흥지역 안 1000㎡,밖 1500㎡) 등은 임대차 대상에서 제외된다.
임차료는 농지 소유자 및 임차할 사람이 협의해서 결정하며 위탁수수료는 8~12% 수준이다. 임대료는 농촌공사에서 약정일에 은행계좌로 넣어준다.

최소 5년 이상은 맡겨야 한다.

2006년 12월 말 현재 농촌공사에 임대를 의뢰한 땅은 6075건 2983ha이며 이 가운데 831건 390ha가 전업농 등에게 임대됐다.

자세한 문의는 농촌공사 농지은행 홈페이지(www.fbo.or.kr)나 전화(1577-7770)를 통해 확인할 수 있다.
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