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2006년 하반기에 시행되는 부동산 새 정책

  • 가야컨설팅
  • 2006-07-28 08:50:18
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2006년 하반기에 시행되는 부동산 새 정책
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올 하반기에는 새롭게 시행되는 정부의 부동산 정책이 유난히 많다. 그만큼 이들 정책은 부동산 시장의 변수로 작용할 공산이 크다.


우선 부동산 거래 당사자나 중개업자는 당장 6월부터 실거래가를 등기부등본에 기재해야 한다. 7월부터는 주택거래신고지역에서 집을 살 때 자금 조달 계획과 입주 계획 등의 신고가 필수 사항이 된다.


집주인들은 오는 7월과 9월 대폭 늘어난 재산세를 납부해야 하고 고가 주택 소유자들은 12월 부과되는 종합부동산세를 걱정해야 할 판이다. 재건축 아파트는 종전의 각종 규제 외에도 기반시설부담금과 함께 개발 부담금이 기다리고 있다.


다만 ‘가감점제’를 중심으로 한 청약 관련 제도 개편은 시행 시기가 다소 늦춰질 전망이다. 올 하반기 시행되는 굵직한 규제책은 부동산 시장에도 상당한 영향을 준다는 점에서 주목된다.


사실상 ‘주택거래허가제’ 시행

이미 지난 6월 1일부터 주택 등 부동산 거래 당사자나 중개업자는 실거래가를 등기부등본에 기재해야 하는 ‘실거래가 신고제’가 시행 중에 있다. 계약 체결 후 30일(주택거래신고지역 공동주택 15일) 이내에 해당 시·군·구에 실거래 가격을 신고해야 하는 것이다.


해당 시·군·구는 이들 신고자에게 ‘거래신고필증’을 교부한다. 거래 당사자는 이 신고필증과 부동산 매매 목록 등 필요 서류를 구비해 소유권 이전등기 신청 때 등기소에 제출해야 한다. 이때 허위로 신고된 것이 적발되면 취득세의 3배 이하(주택거래신고지역 공동주택 5배 이하)의 과태료가 부과된다.


오는 7월부터는 서울 강남을 비롯한 전국 22개 주택거래신고지역에서 집을 사고 팔때 주택구입자금 조달 계획과 입주 계획을 신고해야 한다. 거래자는 시·군·구에 비치된 주택취득자금 조달 계획서와 주택 내용, 실거래가, 입주 계획 등을 담고 있는 ‘주택거래계약 신고서’를 작성해 15일 이내에 이를 제출해야 한다.


이때 주택취득자금 조달 계획서에는 금융회사 예금액, 부동산 매도액, 주택·채권 매각 대금, 현금 등의 항목을 꼼꼼히 기재하도록 돼 있다. 금융회사 대출과 사채 등 차입금도 적어야 한다. 자금 조달 계획은 허위로 기재해도 과태료는 부과되지 않지만 입주 계획은 본인인지, 직계존속을 포함한 가족인지, 전세인지 등을 정확히 표기해야 한다.


올 하반기 각종 부담금 부과 예정

오는 7월 12일부터는 건축 허가나 사업 승인시 연면적 200㎡(60.5평)를 초과해 신축 혹은 증축하는 건축물에 대해 기반시설 부담금을 물린다. 아파트 등 공동주택은 물론 상가, 주상복합 등이 모두 포함된다. 물론 연면적이 넓고 공시지가가 비쌀수록 부담금이 많다. 이는 건축허가 후 2개월 내에 부과된다. 재건축단지의 경우 후에 개발부담금(재건축 초과 이익 환수에 관한 법률)에서 기반시설 부담금을 공제해준다.


도시와 주거환경정비법 개정안이 시행되는 8월 25일부터는 재건축 안전진단과 시공사 선정 절차가 크게 강화된다. 여기에 6월 초 국회 건설교통위 소속 일부 의원들이 의원입법 발의한 주택법 일정 개정에 따라 조기 재건축을 위해 아파트 보수를 소홀히 하는 단지에 대해 과태료를 물리는 새 법안을 시행할 전망이다.

이 경우 아파트 입주자대표회의가 의무적으로 장기 수선 계획을 짜고 수선 주기에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수 관리해야 하기 때문에 입주민들이 재건축을 겨냥, 고의적으로 수선을 회피해 건물의 수명을 단축하는 종전 관행이 차단될 것으로 보인다.


9월에는 개발 부담금이 시행된다. 이에 따라 이 제도 시행일까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못하는 재건축단지는 개발 이익의 최고 50%까지 가구당 수천만~수억원가량 개발 부담금을 물어야 한다. 건설교통부는 서울 강남권에서만 7만2천여 가구가 개발 부담금 대상이 될 것으로 내다보고 있다.


보유세 부담 대폭 커질 듯

올해 부과되는 재산세와 종부세 등 보유세는 공시가격이 전년 대비 17.5%가량 크게 오른데다 과표 적용률 상향 조정 등 강화된 세제책으로 인해 상당한 부담으로 작용할 전망이다.


특히 서울 강남을 비롯한 수도권 주요 지역 아파트의 경우 평균치보다 훨씬 높은 인상률과 함께 올해부터 종부세 부과 대상이 9억원 이상에서 6억원 이상으로 강화됨에 따라 해당 아파트의 보유세가 최고 2배 이상 오를 것으로 보인다.


주택분에 대한 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠 부과된다. 토지분 재산세는 9월에 나오며 12월에는 세대별 합산과세로 바뀐 종부세가 고지된다.


이와 함께 내년부터는 1가구 2주택자에 대한 양도소득세가 커진다. 올해의 경우 기본 세율인 9~36%가 적용되지만 내년에는 50% 단일 세율로 상향 조정되기 때문이다. 보유 기간 등에 따른 10~45%의 장기 보유 특별 공제도 없어진다.


주택청약제도도 확 바뀐다

공공택지와 함께 투기 과열지구 내 민간이 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트도 가구주 연령이나 무주택 여부 등을 반영한 ‘청약가점제’ 방식을 주로 한 주택청약제도도 개편된다.


가점제 항목은 △가구주 연령 △부양가족수 △가구 소득 △청약 가입 기간 등을 기본으로 하고 시스템상 확인이 쉽지 않은 무주택 기간보다는 주택 소유 여부를 따질 예정이다. 당첨자는 이들 항목을 점수화해 정하게 된다. 따라서 가구주의 나이와 가족수가 많고 청약 가입 기간이 긴 무주택자의 경우 당첨 확률이 높아질 전망이다.

반면 가구주의 나이가 어린 핵가족이나 집을 소유한 경우 당첨 가능성이 크게 떨어질 것으로 보인다. 다만 관련 프로그램 개발과 데이터베이스(DB) 구축 등이 필요한 만큼 빨라야 오는 2008년 이후가 될 것으로 예상된다.


때문에 바뀌는 청약제도 가운데 3자녀 이상 가구에 대한 특별 공급 대상 추가만이 올 하반기부터 시행될 전망이며, 이 경우 오는 8월 말 공급할 계획인 판교 신도시 2차 공급부터 적용될 것이란 게 건교부의 설명이다.



6월 이후 부동산 관련 주요 일정(일부 예정)
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6월

●부동산 실거래가 등기부등본 기재(기시행)

●콜금리 0.25%p인상(4.25%)

●청약제도 개편(청약가감제 등-미확정)


7월

●주택거래신고지역 내 거래시 자금조달·입주계획서 제출

●기반시설 부담금 부과

●서울 강북 등 도심지 광역재개발 추진

●주택분 재산세 50% 부과


8월

●판교신도시 2차 공급

●재건축 안전진단·시공사 선정절차 강화

●입주자대표회의 장기 수선계획 의무화


9월

●재건축 개발 부담금(초과 이익 환수)부과

●주택분 재산세 50% 부과

●토지분 재산세 부과


12월

●종합부동산세 부과(주택 6억원 이상, 토지 3억원 이상-세대별 합산과세)


글 / 문성일(머니투데이 기자)
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