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토지법규 및 판례정보

토지규제 피하는 편법.불법 활개

  • 가야컨설팅
  • 2005-09-25 11:27:10
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정부가 강도 높은 땅 투기억제 대책을 잇따라 내놓은 데 이어 국세청이 탈법ㆍ 불법 땅 투기사례에 대한 세무조사에 나서는 등 전방위 압박에도 불구하고 전 국 주요 땅 투기지역에서는 편법ㆍ탈법 매매사례가 횡행하고 있다.

외지인이 주민등록 이전이 완료될 때까지 쓸 만한 땅을 미리 잡아놓는 근저당 이나 소유권 가등기ㆍ가처분, 거래허가 단위 이하로 낮추는 토지분할, 법원 경 매와 명의변경에 이르기까지 다양한 투기 방법이 총동원되고 있는 것. 특히 정부가 6월부터 임야를 토지거래허가 대상으로 묶기로 하자 현금을 들고 토지 매입에 나선 투기행렬이 투기지역 중개업소마다 북적대는 실정이다.

◆ 그래도 편법은 있다=
LG필립스LCD 공장이 들어서면서 땅값이 급등한 파주시 의 D공인중개소는 지난주 말 찾아온 고객에게 근저당 설정에 의한 토지취득 방 법을 설명하면서 "평당 25만원에 나온 농지가 몇 건 있다"며 매입을 추천했다.

근저당권 설정은 토지 구입자가 매도자(소유자)에게 토지대금을 지급한 후 이 를 채권ㆍ채무관계로 둔갑시켜 해당 물건에 근저당을 설정해 두는 방식. 매수 자(토지 소유자)가 6개월 간 거주한 후 소유권을 확보하거나 근저당 설정금액 을 토지가치보다 훨씬 높게 설정하도록 이면계약을 하는 등의 편법을 동원해 투자금액보다 높게 자금을 회수하는 것이다.

파주에 있는 부동산 중개업소에서는 임야나 농지에 근저당을 설정하는 방법 외 에도 △주택을 짓는다는 명분으로 대지ㆍ잡종지 매입 △분필(필지를 나눔)하면 서 발생하는 토지거래허가를 받지 않는 소규모 필지 매입 등 전통적인 방법도 소개해준다.



토지거래허가구역에서 임야의 경우 현 제도에서 경매를 통해 낙찰받으면 거주 제한 등 특별한 제한없이 취득이 가능하다.

또 논ㆍ밭 등 농지에 대해서도 지 방자치단체의 허가를 받아야 하는 일반매매와 달리 경매에서는 법원에 농지취 득자격증명을 제출하면 된다.

근저당을 설정한 토지를 경매로 내놓고 이를 사들이는 방법도 나올 가능성이 있다.

매매 예약에 의한 소유권 이전 가등기나 처분금지 가처분, 사업승인 후 명의 변경하는 방법도 있다.

가등기는 행정구역에 따라 신청을 받아주지 않는 곳도 있고, 가처분은 소송에 휘말릴 우려가 있다.

명의변경은 임의로 매매계약서는 쓰되 현지인 이름으로 사업승인을 받은 뒤 잔금을 치르는 거래조건으로 토지거 래허가를 받을 필요가 없지만 나중에 소유권자와 분쟁을 빚을 가능성이 있다.


◆ 투기지역 현지 분위기=
각종 토지안정대책 발표 이후 토지시장은 대체적으 로 수그러들었지만 파주 평택 예산 등 일부 지역은 여전히 불안한 모습을 보이 고 있다.

지난주 말 충남 예산과 경기도 평택지역을 답사한 신한은행의 고준석 PB팀장( 부동산담당)은 "6월 이후 임야 거래가 여의치 않을 것으로 보고 땅을 보러온 사람들이 중개업소마다 북적댔다"며 "그러나 정부가 땅값을 잡을 수록 땅값 상 승 기대심리가 작용하기 때문에 매물이 오히려 사라졌다"고 전했다.

평택의 경우 도로변 토지 가격은 70만~80만원에 달하고, 절대농지도 10만원을 호가하는 등 땅값대책 발표 이후에도 강세였다.

충남 연기군과 전남 해남 등 개발계획 발표로 최근 땅값이 오른 지역도 '실수 요자'들의 발길이 꾸준하다.

해남의 경천공인 관계자는 "지역 연고를 가진 사람들이 인척을 통해 매입하는 경우가 있다"면서 "예전보다 문의는 줄었지만 요즘 중개소를 찾는 사람들은 개 발계획을 확신하고 인접 지역에 투자하고 있다"고 말했다.

[이택수 기자 / 박기효 기자 / 김규식 기자] < Copyright ⓒ 매일경제
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