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실거래가 신고시 공제받을 수 있는 것

  • 관리자
  • 2005-01-15 12:14:10
  • hit2859

생활속 세금이야기)실거래가 신고할 때 알아두면 돈되는 것들

작성일 :2005/01/11....10:03 작성자 : edaily

양도세 실거래가 신고요령

[출처= 연합뉴스]

양도소득세가 실거래가 기준으로 부과되는 경우필요경비로 공제받을 수 있는 항목을 꼼꼼히 챙겨야 효과적으로 세금을 줄일 수 있다.

양도소득세 계산시 양도가액에서 취득가액 뿐 아니라 필요경비를 공제한 금액을 양도차익으로 간주하는데 기준시가가 적용되는 경우 일괄적으로 취득당시 기준시가의 3%가 필요경비로 공제되지만 실거래가 신고시에는 실제 들어간 경비에 대한 증빙서류를 제출해야 하기 때문.

현재 △양도가액이 6억원이 넘는 주택 △미등기 부동산 △취득후 1년이 넘지 않은 부동산 △투기지역내 주택 등을 팔 경우에는 양도소득세를 실거래가 기준으로 신고해야 하며 1가구 3주택이상 보유자가 주택을 팔 경우에도 실거래가가 적용된다.

그러면 코리아베스트 주용철 세무사의 도움을 받아 양도소득세 신고시 필요경비로 인정받을 수 있는 항목에 대해 자세히 알아보자.


공제받을 수 있는 비용은 크게 부동산을 취득.양도하는데 들어가는 비용과 부동산을 수선하는데 들어가는 비용으로 나눌 수 있다.

◆취득.양도시 비용 = 우선 공인중개사를 통해 부동산을 사거나 팔았다면 공인중개사 수수료가 필요경비로 인정되며 법무사를 통해서 등기를 의뢰했다면 법무사 수수료도 공제대상에 포함된다.

아울러 취득시 관련 세금인 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등도 필요 경비로 인정되고 주택을 구입할 때 사야하는 국민주택채권을 은행에서 할인하는 경우 할인료 역시 비용처리된다.

◆수선비용 = 공제 대상이 되는 수선비는 '양도자산의 용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위해서 지출한 비용'으로서 '이로 인해 해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 자산의 가치가 현실적으로 상승해야 한다'는 두 조건을 충족해야 한다.

이와 관련해 구체적으로 어떤 항목들이 비용에 해당된다고 법에서 명시하지 않고 있기 때문에 과세관청의 판단에 따라 비용인정 여부가 달라질 수 있다.

먼저 비용으로 인정되는 수선비로는 발코니 섀시 설치비용, 난방시설 교체비용, 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 인테리어 비용 등이 있다. 즉 그 비용이 당해 부동산의 가치를 증가시키느냐가 관건이다.

비용으로 인정받을 수 없는 사례로는 벽지나 장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도색 비용, 문짝이나 조명 교체 비용, 보일러 수리 비용 등이 있다.

이들 비용은 모두 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 가치를 상승시킨다기 보다는 주택의 정상 상태를 유지하기 위한 유지비라고 할 수 있기 때문에 공제대상 경비에 포함되지 않는다.

같은 이유로 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비 등도 비용으로 인정되지 않는다.

수선비를 공제받기 위해서는 지출사실을 입증할 수 있는 증빙서류를 제출해야 하는데 증빙서류는 꼭 세금계산서일 필요는 없으며 공사한 사업자의 사업자등록번호나 성명 등 인적사항과 공사금액, 공사일자 등이 명시돼 있으면 된다.

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{해설]
투기지역에서 부동삼 매도시 적용되는 실거래가 신고시 공제받을 수 잇는 항목에 관한 설명입니다. 참고로 토지거래허가구역 내의 토지ㅑㅇㅇ도시에는 실 거래가 대신 공시지가가 적용됩니다.

200년도에는 모든 거래에 실 거래가 적용이 의무화 되는 것으로 알고 잇지만 아지그관련법 개정이 안되고 따라서 전면적인 시행은 아직 안 하고 있읍니다.
실거래가격은 주로 양도소득세에서 많이 거론되며 특별한 경우에 국세청 기준시가
대신으로 적용된다. 특별한 경우란 주로 국가에서 어떤 행위를 규제 또는 제한하고져
할때 금지 억제책이나 제재적 목적으로 강제 적용하는 것을 말합니다.

양도소득세에서 통상의 기준시가 대신에 실거래가격을 강제로 적용하도록 하는
경우로는 다음과 같습니다.

1. 투기지역내 부동산의 양도 (토지및 주택)
2. 타인명의의 부동산 취득 (명의시탁)후 거래
3. 미성년자 명의로 부동산을 취득하여 양도하는 경우
4. 1가구 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택
6. 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권)의 양도

6. 미등기부동산의 양도
7. 취득후 1년내에 양도하는 부동산
8. 1세대 기준 1년내 3회이상 부동산을 거래하는 경우 (실거래가 3억원 이상)
9. 거래단위별 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우
10. 6억 이상의 고가주택


[주용철] 오늘은 실거래가를 기준으로 양도세를 신고할 때 비용으로 공제받을 수있는 항목에 대해서 알아보겠습니다.

양도세는 양도가액에서 각종비용을 빼서 계산하게 되지요. 우선 그 부동산을 취득하는 데 들어간 비용을 빼주고요, 그 부동산의 수선비도 빼줍니다. 그리고 그 부동산을 양도하는 데 들어가는 비용도 빼줍니다.

부동산을 취득하는 데 들어간 비용으로는 우선 공인중개사를 통해서 부동산을 샀다면 해당 중개사의 수수료가 있을 테구요, 또 법무사를 통해서 등기를 의뢰했다면 법무사수수료역시 비용으로 인정받을 수있습니다.

그리고 취득시 관련세금인 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세도 인정받을 수있고요,

가장 중요한 부동산의 취득금액도 인정받을 수있습니다. 또 주택을 구입할 때 사야되는 국민주택채권을 은행에서 할인하는 경우 할인료 역시 비용처리됩니다.

수선비의 경우 일정요건을 충족한 경우만 비용인정되는 데 수선비로 인정받기 위해서는 두가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. 우선 양도자산의 용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위해서 지출한 비용이어야 합니다.

그리고 그 비용지출로 인해서 양도자산의 내용연수가 연장되거나 당해 자산의 가치가 현실적으로 증가되어야 합니다.

좀 추상적인 데요 이에 대해서는 항목별로 어떤 비용들이 해당된다고 법에서 정해놓은 바가 없기 때문에 과세관청의 판단에 따라서 비용인정 여부가 달라질수 있습니다 .

먼저 비용으로 인정되는 수선비를 살펴보면 아파트의 이용편의를 위하여 지출한 베란다 샷시비용이 인정되고요,

건물의 난방시설을 교체한 공사비 예를 들어 중앙난방에서 개별난방으로 바꿀때 들어가는 공사비와 보일러설치비가 있겠죠, 또 보일러가 노후화 되서 이를 교체하는 비용이 있을 수있고요, 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 인테리어 비용 등도 비용으로 인정받을 수있을 겁니다. 즉, 통상의 경우 그 비용이 당해 부동산의 가치를 증가시키느냐 이 것이 관건이라고 할 수있습니다.

비용으로 인정받을 수 없는 사례를 살펴보면 도배나 장판같은 수선비가 있고요, 싱크대나 주방기구의 교체비용, 그리고 외벽을 도색하는 데 들어간 비용이 있습니다. 또 문짝이나 조명을 교체하거나, 보일러를 수리한 경우도 마찬가지입니다.

이들비용은 모두 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 주택의 정상 상태를 유지하기 위한 유지비라고 할 수있습니다. 즉, 부동산의 가치를 상승시키는 것과는 무관한 것이죠.

추가로 옥상방수공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비교체비역시 같은 이유로 비용으로 인정되지 않습니다.

이러한 수선비 지출사실을 입증할 수 있는 증빙서류가 없는 경우 비용으로 인정받을 수없습니다. 이때 증빙서류는 꼭 세금계산서일 필요는 없고요, 공사한 사업자의 사업자등록번호, 성명같은 인적사항과 공사금액, 공사일자이 명시되어 있으면 됩니다. 또한 가급적 공사대금이 지출되었다는 것을 인정받기 위해서 무통장으로 입금해 주어야 합니다 .

마지막으로 양도시의 비용으로 중개사수수료등이 인정되며 역시 중개사의 등록번호등이 확인되는 영수증이면 비용인정 가능합니다.


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