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토지법규 및 판례정보

1가구 3주택[종합]

  • 관리자
  • 2004-12-27 10:11:13
  • hit2368

****1가구 3주택에 대해 잘 정리된 기사가 있어 전재합니다.(가야컨설팅)****

[1가구 3주택 중과세 대상 총정리] | 2004/12/16


1가구 3주택 이상 양도세 중과 대상을 놓고 헷갈려 하는 사람이 많다. 이것저것 주택수 산정이나 중과 대상에서 빠지는 주택이 적지 않아서다.

따라서 집이 3채라 해도 무조건 올해 안에 팔 필요는 없다. 보유주택이 중과대상인지 아닌 지를 잘 따져 세테크를 해야 한다.


◇1가구 3주택 판정기준

지역에 따라 차이가 있다. 서울ㆍ광역시(군지역 제외)와 경기도(읍ㆍ면 제외)의 모든 주택, 이를 제외한 기타지역에선 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택이 3주택 여부 대상이다.

여기서 기타지역이란 광역시 군지역, 경기도의 도농복합시의 읍ㆍ면 지역, 기타 도지역을 말한다.

따라서 서울에 집이 2채 있고, 충청북도 청원군에 집이 한 채 있다면 양도세 중과 대상을 매길 때 3주택으로 보지 않는다.

또 해당 주택은 아파트뿐 아니라 단독(다가구 포함)ㆍ연립ㆍ빌라ㆍ주상복합아파트 등이 모두 포함된다. 오피스텔도 주택으로 사용할 때는 주택 수에 산정되고, 중과 대상에도 포함된다.


◇3주택이라도 중과대상 예외 있다

보유 주택이 3주택 여부를 가름하는 지역에 있다 해도 중과대상에서 제외되는 것도 있다. 장기임대주택은 물론 건설임대주택 중 국민주택규모 이하의 주택 5채 이상을 3∼5년 이상 임대한 경우는 이 집을 팔 때 양도세를 중과하지 않는다.

민간이 하는 매입임대주택은 지난해 10월 30일 이후 신규사업등록자의 경우 국민주택 규모 이하의 주택을 5채 이상 취득해 10년이상 임대하는 경우, 기존 임대사업자(2003년 10월 29일 이전 사업자등록자)는 국민주택 규모 이하의 주택을 2채 이상 취득해 5년이상 임대하는 경우가 예외 대상이다.

조세특례제한법에 의해 양도소득세 감면대상인 주택도 중과대상에서 빠진다. 이를테면 지난 1998년 5월 미분양 아파트를 매입해 5년내 팔면 양도세가 전면 면제되는 주택 등이 여기에 해당된다.

또 국세청 기준시가 기준으로 ▶주택가액(토지가액 포함)이 4000만원 이하이면서 전용면적 60㎡(18평)이하의 공동주택(아파트ㆍ연립주택ㆍ다세대주택) ▶건평 60㎡(18평)이하이고 대지 120㎡(36평)이하인 단독주택은 제외된다.

단, 이들 주택은 중과대상에는 빠지지만 주택수에는 산정이 된다는 점을 유의해야 한다. 즉, 서울에서 24평형(전용 18평 이하 소형주택) 1채와 33, 45평형 주택(전용 18평 초과) 2채를 갖고 있는 경우 전용 18평 이하 주택을 먼저 팔면 양도세를 중과하지 않지만 33평형이나 45평형짜리 주택을 먼저 팔면 양도세가 중과된다.


◇재개발ㆍ재건축 지역은 논란

소득세법 시행규칙상 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역(재개발ㆍ재건축)에 소재하는 주택은 소형주택이라도 예외를 두지 않고 양도세 중과 대상에 포함된다.

하지만 도정법상 정비구역은 300가구 이상(단독주택은 기존 가구수, 공동주택은 기존 또는 계획 가구수)이거나 부지면적이 1만㎡(3030평) 이상인 경우만 지정하고, 그 이하인 경우는 정비구역 지정을 하지 않아도 재개발ㆍ재건축을 할 수 있다.

따라서 법 문구만 보면 정비구역을 수립하지 않아도 되는 소규모 재개발ㆍ재건축 지역내 주택은 3주택 이상 중과대상에서 제외되는 것처럼 보인다. 이 경우 20가구 이상의 재개발ㆍ재건축 사업지는 모두 도정법 대상인데, 정비구역 대상 여부만으로 중과대상이 달라진다면 형평성 문제도 발생할 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

이에 대해 재정경제부 관계자는 “일단 법규 상엔 정비구역 기준으로 구분돼 있지만 실제 해석엔 애매한 부분이 있다”며 “재경부 및 건교부 의견을 종합해 질의가 들어오는 대로 정식으로 검토해보겠다”고 말했다.

서미숙 기자 2004년 12월 16일
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