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종합부동산세 관련 질의 응답

  • 관리자
  • 2004-11-12 09:03:21
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[종부세관련 문답]


정부와 열린우리당이 11일 최종 합의한 부동산 보유세제 개편안은 6만여명의 부동산 부자를 대상으로 내년에 총 6000억~7000억원의 종합부동산세를 걷는 데 초점이 맞춰져 있다. 대신 전체 주택 보유자 가운데 70% 정도는 세부담이 올해와 비슷하거나 줄도록 했다는 게 정부측 설명이다. 새로 바뀌는 부동산 세제의 내용을 문답풀이로 알아본다.


-종합부동산세’는 무엇인가.

“개인별로 전국에 갖고있는 주택과 토지의 가격을 각각 합산해 일정기준 이상(주택 기준시가 9억원 이상, 나대지 공시지가 6억원 이상, 사업용 토지 공시지가 40억원 이상) 부동산 주인들에 대해 높은 세율(주택 1~3%, 나대지 1~4%, 사업용 토지 0.6~1.6%)의 누진세를 적용하는 것이다. 부동산 주인들은 자신이 사는 시·군·구에 토지와 건물, 주택의 건물분과 토지분에 대해 재산세를 내고, 종합부동산세 대상이면 국세로 주택분·토지분 종합부동산세를 별도로 내야 한다.”


―종합부동산세 과세 대상 기준금액은 언제 산정되나.

“매년 6월 1일을 기준으로 소유 주택·나대지, 사업용 토지를 각각 합산해 과세 대상이 되는지 결정한다. 5월 31일 이전에 집을 팔거나 6월 2일 이후에 명의를 이전받으면 대상에서 빠진다.”


―종합부동산세는 언제 어떻게 내는가.

“매년 12월 1~15일에 부동산 소유자의 주소지 관할 세무서에 자진 신고하고 납부해야 한다. 세무당국이 11월에 신고안내서를 보내준다. 자진신고·납부 때는 납부할 세액의 3%를 깎아준다. 주택의 건물분과 토지분이 합산 과세되는 주택 재산세는 7월과 9월 두 번에 걸쳐 나눠낸다.”


―아파트는 국세청 기준시가를 활용해 보유세를 매기는데 단독주택과 연립주택은 무엇을 기준으로 세금을 매기나.

“내년 4월부터 ‘주택가격 공시제도’가 도입된다. 국세청 기준시가에 포함되지 않는 단독주택이나 연립주택에 대해 건설교통부가 면적 대신 시가를 기준으로 주택에 가격을 매겨 이를 종합부동산세 부과 기준으로 활용한다.”


―종합부동산세를 피할 수 있는 방법은 없나.

“가족간 증여나 부부 공동명의를 통해 종합부동산세 부과 대상에서 벗어날 수 있다. 예컨대 기준시가 3억원짜리와 6억원짜리 아파트 두 채를 보유하고 있으면 내년부터 종합부동산세를 내야하지만 3억원짜리 아파트를 배우자나 자녀 명의로 바꾸면 종합부동산세를 내지 않아도 된다.”

(문화일보김충남기자 기사 게재 일자 2004/11/12)



―주택 재산세와 종부세는 언제 어떻게 내나?

“지금까지는 주택의 경우 건물분 재산세는 7월에, 토지분 종합토지세는 10월에 내왔다. 내년부터는 건물과 토지분이 합산된 주택 재산세를 7월과 9월 두 번에 걸쳐 나눠내면 된다. 지금처럼 시·군·구가 납부세액을 통지해준다. 하지만 새로 부과되는 종부세는 매년 12월 1~15일 중 자진납세 형식으로 내야 한다. 단, 토지의 경우 자진납세하면 총 세액의 3%를 깎아주기로 했다”


―종합부동산세는 어떤 부동산에 부과되나?

“주택, 나대지(빈 땅), 사업용 토지 등 3종류로 나눠 부과된다. 주택은 주택끼리, 나대지는 나대지끼리 합산해 과세한다. 주택과 나대지를 합쳐서 세금을 매기지는 않는다. 공장용지나 임야, 농지 등은 종부세 과세대상이 아니다.”


―종부세 대상자는.

“주택은 한 사람이 보유한 주택가격 합계가 9억원(국세청 기준시가 기준) 이상인 경우, 나대지는 토지가액을 합산해 6억원(공시지가) 이상, 사업용 토지는 40억원(공시지가) 이상이면 종부세 대상인데, 매년 6월 1일 현재 부동산 보유금액을 기준으로 판정한다”


―오피스텔과 임대주택 사업자도 종부세 대상이 되나.

“주거용 오피스텔은 주택으로 간주돼 종부세 대상이 되지만 사무용 건물은 종부세를 물지 않는다. 임대주택은 규모와 호수, 금액을 감안해 일부를 종부세 대상에 포함시킬 방침이다.”


―세금은 얼마나 무거워지나?

“평균적으로 10% 정도 세부담이 늘 전망이다. 전체 주택보유자의 30%는 세금이 늘고, 70% 정도는 세부담이 비슷하거나 줄어들 것으로 정부는 예상하고 있다. 그러나 세 부담이 전년 대비 최고 1.5배를 넘지 않도록 상한선을 두기로 했다.”


―내년에 신축되는 기준시가 10억원짜리 아파트에 입주하는데 세금 상한선은 없나?

“이 경우 종부세 대상이 되는데, 신축 주택이기 때문에 세부담 증가 상한선의 기준이 되는 전년도 재산세가 없다. 정부는 기존 종부세 대상자와의 형평성을 고려해 신축주택을 보유한 경우 세금 상한선을 어떻게 둘지 결정해 시행령에 반영하기로 했다”


―기준시가 7억원짜리 아파트에서 12억원짜리 아파트로 옮기려 하는데 세부담은?

“개인의 재산가액이 높아져 종부세 대상이 되는 것으로, 정부는 세금 상한선을 두는 방안을 검토하고 있다. 7억원짜리 아파트를 보유할 때 낸 재산세가 아닌, 종전 12억원 아파트 소유자가 낸 재산세를 기준으로 상한선(50%)이 설정될 가능성이 높다”


―부동산 거래세가 내린다는데.

“등록세의 세율이 2%로 1%포인트 낮아져 내년 1월 1일부터 적용된다. 이에 따라 현행 5%(농특세·교육세 포함해 5.8%)인 취득·등록세(거래세)는 내년부터 4%(농특세·교육세 합쳐 4.6%)로 낮아진다. 여기에 각 시·도가 지역실정에 따라 추가로 내릴 수 있어, 거래세 인하폭은 ‘1%+ ’ 수준이 될 전망이다” (매일경제)

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-주택 세부담 얼마나 늘어나나

12일 재정경제부에 따르면 기준시가가 20억원인 아파트를 소유한 A씨의 경우 올해 세금 부담액이 460만원이었다. A씨는 종합부동산세 대상이기 때문에 내년에 지방세인 재산세(주택의 토지분과 건물분 통합과세)와 국세인 종합부동산세를 모두 내야 한다. 이 아파트의 과세표준(세금을 매기는 기준)은 10억원(기준시가의 50%)이다. 따라서 A씨는 먼저 재산세 474만원(4000만원×0.15%+6000만원×0.3%+9억원×0.5%)을 내고 종합부동산세 275만원(과표 기준인 4억5000만원을 초과한 5억5000만원에 종합부동산세율 1%를 곱한 550만원에서 4억5000만원 초과분에 대해 이미 재산세로 낸 275만원을 뺀 것)을 추가로 내야 한다. 내년 세부담은 올해보다 58%나 늘어나게 되지만 정부가 세부담 증가를 전년의 50%로 제한했기 때문에 A씨는 올해보다 50% 많은 690만원(460만원+460만원×50%)을 내면 된다.

같은 방식대로 계산하면 기준시가가 10억원인 서울 도곡동 타워팰리스 50평 아파트의 경우 세금이 올해 166만원에서 내년 271만원으로 증가하지만 세부담 상한선인 50%가 적용돼 실제 내는 세금은 249만원이 된다.

기준시가가 9억원 미만이어서 종합부동산세 대상이 아닌 아파트의 경우 세부담이 늘어나는 곳도 있고 오히려 줄어드는 곳도 있다. 기준시가가 1억5000만원인 경기도 분당의 17평 아파트의 경우 올해 5만6000원의 재산세를 냈는데 내년에는 세부담 상한선인 8만4000원까지 세금이 늘어난다. 기준시가가 2억원인 대구의 78평 아파트는 올해 94만8000원을 냈지만 내년에는 23만7000원으로 세금 부담이 크게 줄어든다. 재경부 관계자는 “시가에 비해 세 부담이 적었던 서울 강남의 고가 아파트나 수도권의 오래된 재건축 아파트 등을 중심으로 납세자의 30% 정도는 세부담이 늘고 70% 정도는 올해에 비해 세금이 줄 것으로 예상된다”고 말했다.

이번 보유세제 개편으로 비싼 주택을 보유하고도 세금을 적게 낸 사람들의 세 부담이 커짐에 따라 과세 형평성은 상당히 개선될 것으로 평가되고 있다. 예컨대 기준시가가 3억6000만∼3억8000만원으로 비슷한 서울 강남구 23평 아파트와 도봉구 71평 아파트는 올해 세부담이 각각 21만1000원과 73만1000원으로 3.5배나 차이가 났지만 내년에는 각각 69만8000원과 64만원으로 비슷한 수준이 된다.


◈토지 세부담은 어떻게 되나

토지(나대지)의 경우 종합부동산세 도입으로 세금 부담이 소폭 늘어나거나 오히려 세금 부담이 줄어들 것으로 보인다. 공시지가 7억원인 나대지의 올해 종합토지세는 150만원이었지만 내년에는 토지분 재산세와 종합부동산세(전국에 보유한 나대지 가격의 합계가 공시지가 6억원 이상)를 합해 152만5000원을 내게 돼 세부담은 2만5000원 증가에 그친다. 반면 같은 종합부동산세 대상인 공시지가 20억원짜리 나대지의 경우 올해 세부담은 978만원이었지만 토지분 재산세 세율이 낮아짐에 따라 내년에는 재산세 475만원과 종합부동산세 350만원 등 모두 825만원만 내면 돼 세부담이 줄어든다.


◈종합부동산세 적용 제외 대상은 어떤게 있나

일정 금액 이상의 주택과 나대지, 사업용 토지에 대해 각각 부과되는 종합부동산세 대상에서 빌딩·상가·사무실 등 사업용 건물과 농지·공장용지 등은 제외됐다. 또 골프장·별장·고급 오락장 등 높은 세율로 별도 과세하거나 전답·과수원·임야 등 낮은 세율로 별도 과세하는 토지도 빠진다. 또 임대사업용 주택은 기본적으로 제외되지만 투기 목적으로 여러 채의 집을 갖고 있으면서 임대사업자로 등록한 사람들은 이를 가려내 종합부동산세 대상에 포함시킨다. (문화일보)
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◆부동산 세제 개편 문답풀이◆

정부와 열린우리당이 지난 11일 부동산 보유세제 개편안을 발표한 후 실제로 세금은 얼마나 납부해야 하는지, 어떤 식으로 계산해야 하는지를 묻는 독자 질 의가 이어지고 있다.

매일경제신문사가 12일 개최한 `부동산세제 개편 설명회` 때 나온 질의와 독자들의 팩스 문의 중 일부를 소개한다.


-세금부담 상한선 50%는 언제까지 적용하나.

→ 시한 없이 계속 적용할 방침이다.
그러나 3~4년, 최대 5년만 지나면 상한선 을 적용할 만큼 세부담이 급증하는 사례가 없을 것이다. 세부담 상한선은 한꺼번에 세부담이 급증하지 않도록 상한선을 제도화한 것으 로 재산세와 종합부동산세를 포함해 계산한다.


-재건축아파트 등 과거 재산세 납부실적이 없는 경우는 어떻게 되나.

→ 멸실된 재건축아파트는 나대지로 간주해 세금을 매긴다.
반면 재건축을 해 서 아파트가 신축됐을 때는 일반 신축아파트와 같은 방식으로 세금을 매긴다. 다만 세금상한선의 경우 신축아파트에는 뚜렷한 기준이 없기 때문에 보완대책( 합리적인 기준)을 마련중이다.


-5층짜리 상가주택인데 4층까지 상가이고, 5층만 주택인 경우 어떻게 세금을 매기나.

→ 여러 층일 때는 연면적에 따라 부속토지면적을 안분해 산출한다.
따라서 주 택부문인 5층은 건물과 부속토지를 합산해 주택세를 내야 한다.
기준이 되는 과표는 내년 주택가격공시제도 도입 때 마련될 예정이다.

주택가격공시제도는 아파트와 단독ㆍ다세대ㆍ다가구ㆍ연립주택 등 전국 1308만5000여 가구의 모든 주택에 대해 건물과 부속토지를 평가해 공시하는 제도로 매년 4월 30일 관보와 건교부 홈페이지에 공개하는 제도다.


-종합부동산세를 주택, 나대지, 사업용 토지로 나눠서 매긴다는데 나대지는 도대체 뭔가
.
→ 일반적으로 지목이 대지인 땅을 말하지만 세금을 매길 때는 분리과세나 별 도합산과세 대상에 포함되지 않는 모든 토지가 나대지에 포함된다.

예를 들어 공장용지라도 공장 기준면적을 초과하는 토지는 나대지로 분류되며, 농지는 저율 분리과세를 적용받지만 영농에 쓰지 않을 경우 나대지로 분류해 세금을 매긴다.
임야도 산림이 아닐 경우 나대지와 합산과세한다.


-분리과세되거나 별도합산과세하는 토지의 종류별 세율은 어떻게 되나.

→ 전ㆍ답 등 농지와 과수원, 목장용지 등은 0.07%의 낮은 세율로 분리과세되 며 종합부동산세 대상에서 제외된다.
공장용지도 0.2% 세율로 분리과세된다.
골프장이나 고급오락용 토지, 별장 등은 4%의 높은 세율로 분리과세된다.
터미널, 차고, 야적장, 업무용 건축물의 부속토지 등은 사업용토지로 분류돼 0 .2~0.4% 세율이 적용되며 40억원을 초과하면 0.6~1.6% 세율이 적용된다.


-종합부동산세 적용기준인 기준시가 9억원(주택), 공시지가 6억원(나대지)은 집값과 땅값이 올라가면 변하게 되나.

→ 종합부동산세법과 지방세법에 명시되기 때문에 가격이 바뀐다고 기준이 바 뀌지는 않는다. 다만 부동산시장 상황이 달라졌을 경우 법을 개정해 기준금액 을 변경할 수는 있다.


-재산세에 덧붙이는 부가세는.

→ 도시계획세율이 0.2%에서 0.15%로, 공동시설세는 0.06~0.05~0.13%로 각각 낮아진다.
-주택건설사업자가 주택건설을 위해 보유하고 있는 땅도 종합부동산세 부과대 상인가.
→ 주택용지는 지방자치단체에서 별도의 감면조례가 있다.


-대기업은 법인별로 합산하면 대부분 사업용 토지의 종합부동산세 대상이 되 는데 세금부담이 너무 커지는 것 아닌가.

→ 기업에 부담이 되지 않도록 세율을 낮췄다.
하지만 종합부동산세 대상이 될 경우 과표현실화 때문에 세금부담이 다소 커질 수는 있다.


-세금 내는 날짜가 복잡한데.

→ 주택에 대한 세금은 지금까지 7월에 재산세를, 10월에 종토세를 냈지만 내 년부터는 주택분 재산세를 7월과 9월에 분납하면 된다.
토지에 대한 세금은 현 재 10월에 종토세로 부과되지만 내년에는 9월에 토지분 재산세로 부과된다. 종합부동산세는 12월에 부과된다.

<윤재오 기자>
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