자료실

가야컨설팅홈페이지를

찾아주셔서 감사합니다.

자료실

토지법규 및 판례정보

농지 임야 분리과세 0.1% 절세전략

  • 관리자
  • 2004-11-06 09:05:15
  • hit3011




내년부터 종합부동산세가 도입되는 등 부동산 보유세제가 대폭 개편된다.
"무턱대고 부동산을 가지고 있다가 세금 때문에 쪽박 찰 수도 있다" 는 말까지 나온다.
달라지는 제도에 따라 얼마나 세금을 물어야 하는지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있 다.
보유세 과표구간과 세율은 다음주중 발표될 예정이다.

◆ 종합부동산세에 포함되지 않는 대상 주목

농지 임야 목장용지 과수원 등은 0.1%의 낮은 세율로 분리과세된다.
따라서 종합부동산세 부과대상이 되는 나대지보다 발전 가능성 있는 농지나 임 야에 투자하는 게 세금부담을 줄일 수 있다.

다만 임야라도 영림계획인가를 받 지 못했거나 기준면적을 초과한 공장부속토지 등은 나대지와 합산과세되기 때 문에 유의해야 한다.

골프장이나 별장 등은 분리과세되지만 종합부동산세율보다 무거운 5%의 높은 세율이 적용된다.
사업용 건물이 종합부동산세 대상에서 제외된 것도 관심을 둘 만하다.

사업용 부동산은 부속토지만 별도로 합산해 공시지가 40억원 이상이면 종합부동산세를 내고 건물분에 대해서는 지금처럼 일정세율로 재산세를 내면 된다.

오피스텔은 주거용이 주택에 합산되지만 사무용은 기존처럼 건물과 토지가 나 눠서 세금이 매겨진다.


◆ 부부 공동명의로 중과세 피하라

내년 10월 처음 부과되는 종합부동산세는 가구별이 아니라 개인별로 보유 부동산을 합산해 과세한다.
따라서 여러 주택을 합산한 기준시가가 9억원을 넘더라도 가족명의로 분산되어 있다면 종합부동산세 대상에서 벗어날 수 있다.


예를 들어 기준시가 12억원짜리 타워팰리스 69평형을 갖고 있더라도 부부가 공 동명의로 해놓으면 각각 보유주택 기준시가가 6억원으로 계산되기 때문에 중과 세를 피할 수 있다.
그러나 현재 단독명의로 되어 있는 것을 부부공동 명의로 바꾸는 것에 대해 증 여세를 내야 하는지 잘 따져봐야 한다.

증여세율은 10~50%로 종합부동산세율보 다 훨씬 높기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있는 범위에서 부부 공동명의로 해야 한다.

가족은 △배우자 3억원 △자녀 3000만원(미성년자 1500만원) △친족 500만원까 지는 증여재산을 공제받을 수 있어 증여세를 내지 않아도 된다.


◆ 부동산 분산하면 세금 덜낸다

종합부동산세는 보유 부동산을 모두 합해서 중과세하는 것이 아니라 재산 종류별로 나눠서 합산과세한다.
따라서 △주택 기준시가 9억원 △나대지 공시지가 6억원 △사업용 토지는 공시지가 40억원 이 상이라는 종합부동산세 부과기준을 피하도록 포트폴리오를 다시 짜는 것도 방 법이다.

여윳돈 13억원을 모두 주택에 투자하면 종합부동산세를 물어야 하지만 주택에 8억원, 나대지에 5억원씩 투자하면 종합부동산세 부과대상이 아니다.


◆ 다주택자 집 언제 팔까

내년에는 집 부자에게 종합부동산세가 부과되는 데 다 1가구 3주택 이상 다주택자는 최고 60%(누진세율 적용시 85%)까지 양도세가 부과되기 때문에 가급적 올해 안에 집을 처분하는 것이 좋다.

다만 집을 팔 때 는 세금부담이 큰 집이 비과세 요건에 해당할 때까지 남겨놓고 나머지 주택을 먼저 처분해 가는 것이 절세 요령이다.

하지만 1가구 2주택자는 다르다.
양도소득세는 올해나 내년이나 다를 바 없지 만 거래세가 내년 1월부터 내려간다는 점을 염두에 둬야 한다.

등록세율이 지 금보다 1%포인트 떨어지므로 내년 상반기까지 기다렸다가 매수 수요가 늘 때 파는 것이 나을 수도 있다.

종합부동산세를 포함한 재산세는 6월 1일 보유자를 대상으로 세금을 매기기 때 문에 파는 사람 처지에서는 5월까지 매도해 소유권을 넘기는 게 좋고 사는 사 람도 6월 2일 이후 명의를 이전받는 게 유리하다.

<윤재오 기자 / 채수환 기자>
< Copyright ⓒ 매일경제>.
게시글 공유 URL복사
댓글작성

열기 닫기

댓글작성