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토지법규 및 판례정보

[자료]용도지역별 건페율

  • 관리자
  • 2004-09-11 16:07:38
  • hit3327


용도지역안에서의 건폐율(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 84조)
**********************************************************************

①법 제77조제1항 및 제2항의 규정에 의한 건폐율은 다음 각호의 범위안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는군의 도시계획조례가정하는 비율을 초과하여서는 아니된다.

1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하

7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하

11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 70퍼센트이하
13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하

14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하

17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하

20. 농림지역 : 20퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하

②제1항의 규정에 의하여 도시계획조례로 용도지역별 건폐율을 정함에 있어서
필요한 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 건폐율을 달리 정할 수
있다.

③법 제77조제3항의 규정에 의하여 다음 각호의 지역안에서의 건폐율은 각호에서
정한 범위안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을
초과 하여서는 아니된다.

1. 취락지구 : 60퍼센트 이하(집단취락지구에 대하여는 개발제한구역의지정 및
관리에관한특별조치법령이 정하는 바에 의한다)
2. 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 : 40퍼센트 이하
3. 수산자원보호구역 : 40퍼센트 이하
4. 자연공원법에 의한 자연공원 및 공원보호구역 : 60퍼센트 이하
5. 산업입지및개발에관한법률 제2조제5호 다목의 규정에 의한 농공단지 : 60퍼센트
이하
6. 공업지역안에 있는 산업입지및개발에관한법률 제2조제5호 가목 및 나목의 규정에
의한 국가산업단지 및 지방산업단지 : 80퍼센트 이하

④특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수가 법 제77조제4항제1호의 규정에 의하여
도시 지역에서 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할
필요가 있다고 인정하여 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를
거쳐 정한 구역안에서의 건축물의 경우에는 그 건폐율은 그 구역에 적용할
건폐율의 최대한도의 40퍼센트 이상의 범위안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의
도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다.

⑤법 제77조제4항제2호의 규정에 의하여 준주거지역ㆍ일반상업지역ㆍ
근린상업지역의 방화지구안의 건축물로서 다음 각호의 1에 해당하는 건축물의
경우에는 제1항의 규정에 불구하고 그 건폐율은 80퍼센트 이상 90퍼센트
이하의 범위안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을
초과하여서는 아니된다.

1. 당해 건축물의 주요구조부가 내화구조인 것
2. 당해 건축물의 대지가 가로의 모퉁이에 있는 대지로서 다음 각목의 1에
해당하는 것
가. 서로 교차하는 2개의 도로에 접한 대지로서 그 도로너비의 합계가 15미터
이상이고, 도로에 접한 대지의 내각이 120도 이하이며, 그 대지둘레길이의
3분의 1 이상이 도로에 접한 대지
나. 서로 교차하지 아니하는 2개의 도로에 접한 대지로서 그 도로너비가 각각 8미터
이상이고, 그 도로경계선 상호간의 간격이 35미터 이하이며, 그 대지둘레길이의
3분의 1 이상이 도로에 접한 대지


⑥법 제77조제4항제3호의 규정에 의하여 보전관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ농림지역
또는 자연환경보전지역안에서 농지법 제34조의 규정에 의하여 건축할 수 있는
건축물의 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 그 건폐율은 60퍼센트 이하의
범위안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을
초과하여서는 아니된다.

⑦제1항의 규정에 불구하고 도시계획시설중 유원지 및 공원의 건폐율에 관하여는
건설교통부령으로 따로 정할 수 있다.



. 서울시 도시계획조례 제55조(지역안에서의 건폐율)
******************************************************

① 법 제54조 및 영 제62조제1항의 규정에 의하여 지역안에서의 건폐율은 다음 각 호에서 정한 비율이하로 한다.

1. 제1종전용주거지역:50퍼센트
2. 제2종전용주거지역 : 40퍼센트
3. 제1종일반주거지역:60퍼센트
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트
6. 준주거지역:60퍼센트

7. 중심상업지역:60퍼센트
8. 일반상업지역:60퍼센트
9. 근린상업지역:60퍼센트
10. 유통상업지역:60퍼센트

11. 전용공업지역:60퍼센트
12. 일반공업지역:60퍼센트
13. 준공업지역:60퍼센트

14. 보전녹지지역:20퍼센트
15. 생산녹지지역:20퍼센트
16. 자연녹지지역:20퍼센트

② 도시계획시설인 학교이적지와 도시계획시설이 아닌 학교이적지(이하 "학교이적지"라 한다)는 제1항의 규정에 불구하고 30퍼센트 이하로 한다.(개정 2001.06.15)

③ 제1항의 규정에 불구하고 지구단위계획을 수립하는 문화지구 및 사적(史的)건축물
보전지구안에서의 건폐율은 영 제62조제1항의 규정에서 정하는 범위안에서
지구단위계획으로 따로 정할 수 있다.



. 건폐율이란?
******************

① '대지면적'(건축부지면적)에 대한 '건축면적'의 비율을 건폐율이라 한다.

② '건축면적'이란 건축물 한 개 층의 바닥이 차지하는 면적을 말하는 것이며,
법적으로 여러층의 건축일 때에는 수평투명면적으로 최대가 되는 것의 면적을 말한다.

③ 건축물 주위에 방화나 위생, 식수에 필요한 용지를 확보하기 위한 규제에 사용된다.


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(
. [건폐율․용적률 강화]



.1 건폐율․용적율 개편내용


(1) 건폐율․용적률 개편내용은 <표Ⅳ-1>과 같다. (법 §77․78, 영 §84․85)




<표Ⅳ-1> 건폐율․용적률 개편내용
종 전
개 편

용도지역
세 분
건폐율
용적률
용도지역
세 분
건폐율
용적률

주 거
제1종전용
50
100
주 거
제1종전용
좌동
좌동

제2종전용
50
150
제2종전용
"
"

제1종일반
60
200
제1종일반
"
"

제2종일반
60
250
제2종일반
"
"

제3종일반
50
300
제3종일반
"
"

준주거
70
700
준주거
"
500

상 업
중심상업
90
1,500
상 업
중심상업
좌동
좌동

일반상업
80
1,300
일반상업
"
"

근린상업
70
900
근린상업
"
"

유통상업
80
1,100
유통상업
"
"

공 업
전용공업
70
300
공 업


전용공업
"
"

일반공업
70
350
일반공업
"
"

준공업
70
400
준공업
"
"

녹 지
보전녹지
20
80
녹 지
보전녹지
"
"

생산녹지
20
100
생산녹지
"
"

자연녹지
20
100
자연녹지
"
"

준도시

60
200
계획관리

40
100

생산관리

20
80

준농림

40
80

보전관리

20
80

농 림

60
400
농 림

20
80

자연환경보전

40
80
자연환경보전

20
80






(2) 주거지역의 경우, 준주거지역은 용적률을 500%로 강화하고, 일반주거지역은 3개 용도지역으로 세분중에 있으므로 일관성 유지차원에서 현행수준을 유지토록 한다. (영 §85)



- 일반주거지역은 2003.6.30.까지 제1․2․3종으로 구분하되, 세분이 안되면 제2종일반주거지역으로 간주한다.


(3) 준도시지역과 준농림지역을 통합한 관리지역의 경우, 개별입지에 의한 난개발을 억제하기 위하여 건폐율․용적률을 대폭 강화 하였다.(영 §84․85)


- 준도시지역 60%․200% → 계획관리지역 40%․100%

- 다만, 제2종지구단위계획구역으로 지정될 경우 1.5배(60%․150%)까지 허용 (영 §47①)



(4) 농림지역 및 자연환경보전지역의 경우에도, 주변지역과의 조화 및 경관보호를 위하여 건폐율․용적률을 대폭 강화하였다. (영 §84․85)


- 농림지역 : 60%․400% → 20%․80%

- 자연환경보전지역 : 40%․80% → 20%․80%



(5) 건폐율 강화에 따른 주민불편을 완화하기 위하여, 보전관리․생산관리․농림․자연환경보전지역안에서 농지법(§34)에 의하여 허용되는 건축물의 건폐율은 60% 이하의 범위안에서 조례로 정할 수 있다. (영 §84⑥)

- 농업인주택, 농축산업용 시설, 농수산물 가공․처리시설, 마을회관 등


(6) 지역특성에 따라 건폐율․용적률을 완화하여 적용할 필요가 있는 지역은 건폐율․용적률을 따로 정한다. (영 §84③․85③)


<표Ⅳ-2> 건폐율․용적률
지구․구역
건폐율
용적률

자연취락지구
60
-

개발진흥지구(비도시지역)
40
100

수산자원보호구역
40
80

자연공원 및 공원보호구역
60
100 (집단시설․

밀집취락지구: 150)

농공단지
60
150

국가산업단지․지방산업단지
80
-



⇒ 이미 실시계획이 확정되었거나 사업이 완료된 택지개발예정지구의 경우 건폐율, 용적률 강화로 기존 계획에 영향을 미치는 사항이 있는지 검토필요



Ⅴ. 용도지역 개편


용도지역


(1) 종전의 5개 용도지역을 4개 용도지역으로 개편하였다. (법 §36, 영 §30)


- 도시․농림․자연환경보전지역은 현행대로 유지

- 준도시지역 및 준농림지역을 관리지역으로 통합하고, 이를 다시 보전․생산․계획관리지역으로 세분



<표Ⅴ-1> 용도지역
대분류 (4개)
중분류 (9개)
소분류 (21개)

도시지역
주거지역
제1․2종전용, 제1․2․3종일반, 준주거

상업지역
중심, 일반, 근린, 유통

공업지역
전용, 일반, 준

녹지지역
보전, 생산, 자연

관리지역
보전관리지역
보전관리

생산관리지역
생산관리

계획관리지역
계획관리

농림지역
농림지역
농림

자연환경보전지역
자연환경보전지역
자연환경보전





(2) 관리지역은 토지적성평가를 거쳐 일정기간내 세분하여야 한다. (법 부칙 §8)



- 수도권, 광역시, 광역시 인접 시․군 : 2005년말까지

- 기타 시․군 : 2007년말까지


(3) 관리지역은 세분전까지는 계획관리지역 수준으로 관리한다. (영 부칙 §13)


- 건축제한 : 계획관리지역과 유사하게 정함 (영 별표 27)

- 건폐율․용적률 : 40%․80% (준농림지역과 동일)


(4) 관리지역을 의무기간동안 세분하지 않을 경우 계속하여 관리지역으로 관리하되, 세분전까지는 제2종지구단위계획구역 지정을 금지하고 있다. (법 부칙 §9)



(5) 자연녹지지역의 보전적 성격을 강화하기 위하여, 자연녹지지역에 대한 정의를 수정하였다. (영 §30ⅳ다)


- 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역



(6) 용도지역 지정․변경은 시․도지사가 결정하되, 다음과 같이 중요한 사항은 건교부장관이 결정 한다. (영 §24)


- 5㎢ 이상의 도시․관리․농림․자연환경보전지역간의 지정․변경 (도시기본계획 미수립 시․군은 1㎢ 이상)

․ 농공단지․체육시설․군립공원․상수원보호구역 지정을 위한 경우에는 규모에 관계없이 시․도지사가 결정

- 50만㎡ 이상의 녹지지역을 주거․상업․공업지역으로 변경 (도시기본계획 미수립 시․군에 한함)

- 1㎢ 이상의 제2종지구단위계획구역의 지정․변경

* 위의 규정은 5년 이내에 동일한 용도지역 등을 연접하여 지정․변경할 경우 면적을 합하여 적용




5.2 용도지구



(1) 경관․미관․고도지구 등 도시지역에만 지정하던 용도지구를 비도시지역에도 지정한다. (법 §37)


(2) 경관지구를 자연․수변․시가지경관지구로 세분하여, 지역특성에 따라 경관을 관리하도록 한다. (영 §31②ⅰ)



(3) 경관․미관․특정용도제한지구는 지역실정에 맞게 시․도조례로 세분할 수 있다. (영 §31③)


- 그 밖의 용도지구는 조례로 세분할 수 없음



(4) 개발진흥지구를 새로 도입하여, 종전의 준도시지역 취락․산업촉진․시설용지지구 및 개발촉진지구를 수용하도록 하였다. (법 §37①ⅸ)



- 개발목적에 따라 주거․산업․유통․관광휴양․복합개발진흥지구로 분류 (영 §31②ⅶ)



(5) 대규모 리모델링이 예상되는 지역은 리모델링지구로 지정하여, 리모델링절차를 완화할 수 있는 근거 마련하였다. (영 §31①ⅲ)



(6) 시․도조례로 용도지구를 신설할 수 있으나, 당해 용도지역․용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설할 수는 없고 행위제한을 강화하는 용도지구 신설만 허용한다. (영 §31④)



5.3 용도구역



(1) 국토이용관리법에 의한 수산자원보전지구를 수산자원보호구역으로 개편하여, 수산자원 보호를 강화하였다. (법 §40)


- 수산자원보호구역은 수산자원의 보호․육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그 인접토지에 대하여 지정

․ 종전의 수산자원보전지구와는 달리, 수산자원보호구역은 자연환경보전지역외의 지역에도 지정 가능

- 2003.1.1.부터 종전의 수산자원보전지구는 수산자원보호구역으로 지정된 것으로 봄 (법 부칙 §14)

- 수산자원보호구역은 건교부장관이 지정․변경하되, 1㎢ 미만은 시․도지사에 위임 (영 §133①ⅲ)

- 수산자원보호구역은 용도구역이므로, 바탕이 되는 용도지역․용도지구의 건축제한을 받지 않고 별도로 규정된 행위제한을 적용받음 (영 별표 26)

- 수산자원보호구역에 대해서는 건폐율(40%)․용적률(80%)도 별도로 규정 (영 §84③ⅲ, §85③ⅱ)



(2) 개발제한구역 및 시가화조정구역은 종전대로 유지한다. (법 §38․39)

(끝)
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