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토지법규 및 판례정보

[종합] 매도인이 수인의 공유자로 되어있는 경우

  • 관리자
  • 2004-02-28 21:37:04
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임야나 공지를 구입할 때 또는 대단위 전원 주택 부지를 매입 할때 주의해야
할 것중의 하나가 공유지분을 매입 하는 것이다.

통상의 토지는 등기부상 소유자가 1인으로 되어 있는 단독 소유다.
그러나 때로는 소유자가 2인 이상인 경우가 있다.
이것을 공유지분 (共有持l分)이라고 한다.

공유지분은 토지 1필지 또는 주택 1동등 하나의 물건을 2인 이상이 공동소유하는
형태이다. 민법상 공동소유는 이러한 공유 이외에도 합유(合有)가 있으나 합유는
신탁재산이나 조합재산의 의 경우를 제외 하고는 별로 사용되지 않는다.
총유 (總有)는 사단볍인의 소유형태이다.

공유의 경유를 예를 들면 부친이 사망 하였을 경유 상속받을 자식이 어럿일 때가
대표적인 것이다.
공유관계는 여러사람이 하나의 물건을 지분 형태로 갖는 것으로 지분권은 물건내에서
물리적으로는 구획을 정할 수 없기 때문에 실제 어떤 부분을 특정해서 사용할 수 없다
.
다만 전원이 합의해 한물건의 일부분을 사용할수는 있어도(상호명의신탁) 물건 자체가
분할 되는 것은 아니다.
즉 매각등 물건의 대외적인 처분은 전원의 합의가 있어야 한다.

그러므로 공유자중 한사람에 대해 압류나 가압류등의 권리제한 사유가 있을 때는
표제부에 기재가 되어 다른 공유자의 권리도 실질적으로 제한 될 수가 있다.

또한 공유물의 경매에 있어서는 공유자의 우선매수청구권이 인정되고 있음을 유의할 필요가 있다.(민사집행법 제140조)
즉 법원은 경매개시결정후 공유자에게 경매개시결정 사실을 통지해야 한다.
이경우 채무자가 아닌 다른 공유자는 매각기일의 종결고지 전까지 채무자지분의
우선매수를 신고할 수 있다.

이와같이 공유지분의 형태로 토지나 주택을 구입하면 후일 처분하는데 있어서 많은
제약을 받게 됨은 유의 해야 한다.

간혹 불가피하게 토지의 장기투자 목적으로 큰 덩어리의 땅을 여러명의 공유자 명의로
구입 하는 경우가 있다 .
이 경우에 전원이 합의하지 않으면 개발이 곤란하므로 신중히 고려하여야 한다.

다만 이미 개발이 완료되어 사용가치나 수익가치가 형설되어 있는것은 지분의
매입도 상관없을 것이다.(끝)

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,<참고로 퍼온 글>

공유물지분이란
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공유부동산이란 다수인이 지분으로 부동산을 공동명의로 소유하고 있는 부동산을 말한다.공유자 중에서 한사람 또는 일부가 가진 지분에 대하여 저당권이나 압류등을 설정되였다가 경매실행 요건이 됨에 따라 그 지분만이 경매되는 경우가 있다.

주로 상속에 의해 지분을 갖게 되었다가 지분만 경매되는 경우를 말하는 데 이를 공유물지분경매라고 하는 것이다.

상속 등으로 공유물이 되는 경우가 일반적이지만, 경우에 따라서는 한개 또는 수개의 부동산을 부부, 혹은 2인이상 공동명의로 소유권을 취득하면서 구획표시없이 전체 몇분의 몇 하는 식으로 소유권을 취득하는 경우이다,

이런 물건에 대한 민사집행법의 법규정을 보면 제139조 (공유물지분에 대한 경매) ① 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다.

②최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 한다. 다만, 그와 같은 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니한다.


민사집행법 제140조 (공유자의 우선매수권)

①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③여러 사람의 공유자가 우선 매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다. 로 규정하고 있다.



이와 같은 지분경매의 경우는 낙찰 받아도 권리행사가 쉽지 않아서 대개는 유찰을 거듭하여 감정가의 10%수준까지 떨어질 경우도 있는데, 이러한 물건을 싼 맛에 응찰했다가는 헛수고하기가 십상인 것이다.

왜냐면 공유자에게 공유물우선매수청구권이란 우선권을 부여하여 공유물(지분) 경매에서 다른 지분소유자에게 입찰일에 응찰자가 써낸 같은 가격으로 우선 매수할 수 있는 기회를 부여하고 있기 때문이다.

입찰자가 아무리 사전에 현장조사와 권리분석을 충실하게 하여서 최고가입찰자로 낙찰이 되었더라도 공유자 우선매수청구권에 따라 공유자중에서 1인이 매수청구권을 실행하게 되면 '제140조 (공유자의 우선매수권) ④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다'의 규정에 따라 차순위매수신고인이 되는 것이다.

따라서 응찰하려는 부동산을 여러 공유자들이 소유권을 나누어 가지고 있다면 지분소유권자가 우선매수청구권을 행사하지 않겠다고 하는 약속이 없는 한 입찰을 하지 않는 것이 상책인 것이다.

또한 소유권을 취득한다고 해도 현실적으로 재산권행사에도 많은 제약이 따른다.

주택의 경우라면 기존의 공유자들과의 의견일치를 보기가 어렵고 전답이나 임야 등은 구체적으로 범위와 형상, 위치들이 표시되지 않아 많은 마찰의 소지를 가지고 있다.

추후에는 공유물분할청구소송을 통해 분필은 가능하지만, 현실 투자에서 많은 제약이 있다.

특히 법원경매로 소유권을 취득하고자 하는 경우는 더욱 그러하다.

(끝)
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