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토지법규 및 판례정보

[정책] 공시지가 ,기준시가 ,시가표준액, 실거래가

  • 관리자
  • 2004-02-22 13:15:08
  • hit3827

부동산을 사고 팔때는 반드시 세금문제가 개입되게 되어 있다.

부동산을 구입할 때는 취득세, 등록세를 내야 한다..
부동산을 가지고 있을 때 토지에 대하여는 종합토지세, 건물에 대하여는 재산세를 낸다.
부동산을 처분할 때에는 양도소득세,증여세,상속세등이 걸린다.

그외에 취득세, 종합토지세에 붇는 농어촌특별세와 등록세,재산세,종합토지세에 붇는
지방교육세가 있다. 또 취득세,등록세, 양도세등에는 몇배의 중과세율이나 몇 %를 더
언져 부과히는 탄력세울 같은 것도 있다.

이러한 세금들을 계산할 때에는 볍령에서 젛한 과세표준과 세율에 의해 기계적으로
계산한다. (조세법률주의)

그런데 그 과세표준인 부동산의 가액을 산정할때 공시지가니, 기준시가니. 시가표준액
이니 라는 것둘이 여기 저기 쓰여지고 있어서 아주 혼란스럽다


1. 기준시가와 시가표준액
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간단히 정리하여 먼저 처분시 부과하는 양도소득세와 상속.증여세등 국세는 국세청이
정한 '기준시가'를 적용한다.
다음에 취득.보유시에 부과하는 취득세,,들록세,종합토지세, 재산세등 지방세는
지방자치단체장이 정한 '시가표준액'을 적용한다.

더 간단히 국세는 기준시가를 , 지방세는 시가표준액을 적용한다.


2. 공시지가
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공시지가는 그 자체가 직접 과세표준이 되는 것은 아니나 토지의 경우 기준시가와
시가표준액을 산정하는 기초 자료로 이용된다.
공시지가는 모든 토지가액에 대한 중요한 기본자료가 된다
(공시지가 상세에 관하여는 59번 참조)

건물의 경우에는 공시지가란 개념이 없으며 국세인 경우는 국세청장이, 지방세인 경우는
지방자치단체장이 각기 부동산의 가액을 정한다.


3. 실거래가
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양도소득세 계산에 잇어 특별한 경우에 양도당시의 부동산가액 계산에 기준시가를
기준으로 하지않고 실거래가(실지거래가격)을 적용하도록 강제한디.

통상 기준시가는 실거래가의 70~80%의 수준에 불과하므로 실제 매도가격을 기준으로
하면 양도차익 (양도가격_취득가격_필요경비)이 많아져 양도소득세를 더 내게 되는
불이익을 입게된다.

따라서 국가가 정책적으로 규제의 필요성이 있을때 통상의 기준시가 대신 실거래갸를
적용하도록 강제한다. 현행법상 그러한 대표적인 경우는 다음과 같디.

양도소득세 계산에서 실거래가를 적용하는 경우
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1. 토지및 주택 투기지역
2. 1세대 3주택
3. 고가주택(6억원 이상)
4. 분양권
5. 미등기자산
6. 취득후 1년내 양도
7. 명의신탁 (부동산실명제 위반) 등


4. 공시지가와 기준시가의 인터넷열람
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다음의 사이트에서 공시지가와 기준시가를 열람할 수 있다.

개별공시지가 http://www.egov.go.kr (대한민국 전자정부)
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기준시가 http://nts.go.kr (국세청)
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(끝)
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