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토지법규 및 판례정보

[정책] 실거래가격

  • 관리자
  • 2004-02-22 13:11:34
  • hit2366

실거래가격은 주로 양도소득세에서 많이 거론되며 특별한 경우에 국세청 기준시가
대신으로 적용된다. 특별한 경우란 주로 국가에서 어떤 행위를 규제 또는 제한하고져
할때 금지 억제책이나 제재적 목적으로 강제 적용하는 것을 말한다.

양도소득세에서 통상의 기준시가 대신에 실거래가격을 강제로 적용하도록 하는
경우로는 다음과 같다.

1. 투기지역내 부동산의 양도 (토지및 주택)
2. 타인명의의 부동산 취득 (명의시탁)후 거래
3. 미성년자 명의로 부동산을 취득하여 양도하는 경우
4. 1가구 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택
6. 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권)의 양도
6. 미등기부동산의 양도
7. 취득후 1년내에 양도하는 부동산
8. 1세대 기준 1년내 3회이상 부동산을 거래하는 경우 (실거래가 3억원 이상)
9. 거래단위별 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우
10. 6억 이상의 고가주택


실거래가격은 다음과 같은 경우 달리 부를 수도 있다.

1. 실제 상속채산가액 : 상속세 과세가액
2. 신고가액 ; 취득세 과세표준은 취득자가 신고한 가액을 원칙으로 한다.


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[국세청 홈페이지 자료]


양도소득세를 실거래가로 신고할 때는 이렇게! | 2004.10.21
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토지나 건물 등을 양도한 후 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 관련 증빙서류를 미리미리 준비하는 것이 절세의 지름길입니다


□ 양도소득세를 실지거래가액으로 신고해야 하는 경우

○ 토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권 제외)의 양도소득세 신고는
원칙적으로 기준시가를 적용합니다.

○ 다만 다음에 해당되는 부동산을 양도하는 경우에는 실지거래 가액을 적용합니다.

- 투기지역 소재 지정 부동산을 양도하는 경우
- 1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우
- 고가주택(실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택)
- 미등기양도자산
- 부동산을 취득한 후 1년 이내 양도하는 경우
- 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로
부동산을 취득 또는 양도하는 경우
- 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우




□ 필요경비로 인정되는 비용


○ 양도소득세를 실지거래가액으로 신고할 경우에는 증빙서류에 의하여 실제로
지출된 사실이 확인되는 비용을 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제해줍니다.

○ 취득에 소요된 비용

- 당해자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개 수수료 등 취득에
소요된 모든 비용을 공제받을 수 있습니다.
- 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용을 매입가격으로
공제받을 수 있습니다.
- 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용·명도비용·인지대
등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함합니다.

○ 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의에 지출한 비용

- 부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여
지출한 다음과 같은 비용도 공제받을 수 있습니다.

· 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
· 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거 비용, 도로 신설비용
· 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용

○ 양도비용


- 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대
등과 동산 취득시의 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에
매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다.

※ 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 매각손실을 비용으로
인정받을 수 있습니다.

□ 증빙서류를 철저히 갖춰야 합니다.

○ 위와 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 비용으로
공제 받을 수 있는 사항이 많이 있습니다.

○ 따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나 실지거래가액에 의한
경정 사를 받는 경우에는 비용으로 공제 받을 수 있는 지출에 대한
증빙자료를 철저히 준비함으로써 상당부분 세금을 줄일 수 있습니다.


○ 하지만 위와 같은 증빙자료를 양도 후에 확보하는 것은 어려운 일이므로
실지 거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 하는 경우에는 해당 비용을
지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것이 절세의 지름길이라 할 수
있습니다.

Q & A


Q. 저는 작년까지 3주택 이상을 보유하고 있다가 올해안에 그 중에 한채를 팔려고 합니다. 실거래가액으로 신고할 경우 은행에서 대출받은 이자를 필요경비로 인정받을 수 있는지요?

A. 은행 융자금에 대한 이자는 취득한 자산에 대한 원본가치를 증가시키는
비용으로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입되지 않습니다.

Q.투기지역내에서는 실거래가로 양도세를 부과하는 것으로 알고 있습니다. 오래된 소형 연립주택도 해당되는지요?

A. 주택투기지정지역 내에 소재하는 주택은 주택의 규모나 보유기간에 상관없이
실지 거래가액에 의하여 양도차익을 산정합니다.







(끝)
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