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여주 토지시장 근황

  • 가야컨설팅
  • 2009-06-28 17:03:18
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여주 토지시장 근황[가야컨설팅 정리]

여주는 남한강이 흘러가고 있는 자연보전권역에 위치하고 수변구역, 특별대책권역, 역상수원보호구역 등 다양한 물관련 규제를 받고 있어 그동안 개발에서 소외된 지역이라고 해도 과언이 아니다.

더불어 서울과 접근성이 상대적으로 좋지 않아 부동산시장에서도 그리 대접받지 못했었다.

그러나 이명박정부 등장 이후 여주는 대통령선거 공약이었던 한반도대운하의 중심지로 거론되면서 대운하 복합터미널 예정지로 거론되는 대신면 가산리 일대는 작년보다 2배 이상 가격이 상승했다.

경지정리가 되지 않는 농업진흥구역 토지가 2007년 3.3㎡당 15만원에서 현재는 30~40만원선까지 상승했고, 경지정리가 완료된 농지는 3.3㎡당 10만원에서 현재 17~18만원선까지 상승했다.

가격은 크게 상승지만 매수세는 강하지 않다. 대운하 사업이 좌절될 가능성이 있는데다 가산리 일대는 사업이 추진되더라도 수용될 가능성이 있기 때문이다.

또한 농업진흥구역이 많아 실제 개발이 된다고 하더라도 토지이용규제로 인해 용도가 마땅하지 않기 때문이다.

오히려 착공을 앞둔 제2영동고속도로 수혜지역인 호포리, 당산리, 당남리, 초현리 일대의 37번국도 주변이 토지가 인기를 끌고 있다.

그 중에는 제2영동고속도로와 성남~여주간 복선전철이 자리 잡고 있다. 제2영동고속도로는 현대건설컨소시엄이 민자로 개발하는데, 경기도 광주시 초월읍 중부고속도로에서 원주시 가현동 영동고속도로를 직선으로 연결하는 연장 56.95㎞의 왕복 4차선으로, 용지보상비 1623억원을 포함해 9717억원이 투입될 예정이다. 

완공은 2013년으로 제2영동고속도로가 개통될 경우 광주에서 원주까지 거리는 15㎞, 시간은 23분 앞당길 수 있어 서울과 1시간 이내로 연결 된다.

제2영동고속도로는 초월~동광주~흥천~대신~동양평IC가 신설되는데, 이중 흥천IC와 대신IC가 여주에 신설된다.

제2영동고속도로 개통은 여주 북부권의 성장을 앞당길 것으로 전망된다. 특히, 중부내륙고속도로 여주~양평간 구간과는 흥천IC에서 교차가 되어 물류효율성이 높아질 것으로 기대되고 있다.

하지만 여주 북부지역의 경우는 남한강과 맞닿아 있어 개발의 소지는 그리 크지 않다.

이 지역은 수질보전관련 규제가 워낙 강한데다 창고 신축을 이유로 편법적 토지개발이 늘어나면서 창고부지 허가도 나지 않기 때문에 개발가능성이 높지 않다.

다만 전원주택지로 수요가 많은 광주시와 양평군에 맞닿아 있어 상대적으로 싼 가격을 찾는 실수요자들이 교통망개선에 따른 효과를 충분히 누릴 수 있는 이 지역에 더욱 주목할 것으로 전망된다.

다만 이 지역은 수질보전특별대책1권역으로 해당 지역에 건축을 하기 위해서는 여주군에서 세대주를 포함한 세대원 전원이 6개월 이상 거주해야 허가가 가능하다.

여주 북부지역에서 제2영동고속도로가 핵심이라면 여주읍 주변은 성남~여주간 복선전철로 인해 여주가 지리적 접근성에서 진정한 수도권으로 탈바꿈 할 준비를 하고 있다.

성남~여주간 복선전철연장은 총연장 53.7Km로 사업구간은 판교~이매~삼동~광주-쌍동~곤지암~신둔~이천~부발~능서~여주로 판교역에서 신분당선과 이매역에서 분당선과 연결되며 2011년 완공예정이다.

2007년 8월 판교~이매역 구간이 착공했으며, 587억원이 투입된다. 복선전철이 개통되면 일일 이용객이 8만 2천명에 달하고,

분당~여주간이 40분이 소요되고, 서울~여주간 운행시간은 1시간이내로 대폭 단축될 것으로 예상되고 있다. 이로 인해 서울출퇴근이 보다 자유스러워지면서 서울인구의 분산효과와 관광객 수송이 보다 원활해져 여주 거주자의 생활패턴과 지역경제에 근본적 변화를 수반할 가능성도 있다.

복선전철 개통에 따른 효과는 역세권 개발과 서울 접근성 개선에 기반 한 전원주택지에 집중될 것으로 전망된다. 여주역사의 역세권 개발이 가시화되고 있다.
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